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土地の登記面積が実測面積と違うことは珍しくない
このブログの「登記」＞「登記簿を見よう！」にも書きましたが、住宅や土地の面積が、登記と実測で異なる場合があります。
○「登記簿を読もう！」（2006.9.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19442694.html
縄伸び
土地の面積については稀に「縄伸び」と呼ばれる事象が見られます。
これは、現在のように厳密な測量方法が用いられていなかった明治時代からの遺物で、土地の面積に応じて地租（土地所有に掛る税金）がかかるために、できるだけ登記簿上の面積を小さくしておきたかった・・・ということが一番の要因のようです。
地積を測るに際してメジャー代わりに「縄」を用いていたわけですが、その縄を（意図的に）長く伸ばして測ると、実際の面積よりも狭小にみせかけることができたわけです。これを「縄伸び」と呼びます。
逆の現象として「縄縮み」というものがあるのかどうかは寡聞にして耳にしませんから、現実にはあまり例がないのかもしれません。
登記面積と実側面積に違いがあると・・・
実測面積と登記面積に乖離があっても、登記上の権利にはなんら影響は生じません。
ただ、登記内容はできるだけ現況を反映させておくのが望ましいのも事実で、その場合は、土地家屋調査士に実測と地積の更正登記をお願いすることになります。
この場合、確定測量をする上では隣地所有者が土地の境界について異論がないことを疎明する必要があり、隣地所有者の同意・捺印が求められるので、近隣関係の状況如何ではかなり厄介な場合があります。
なお、固定資産税などの税金は、原則として、登記簿上の面積でかかってきます。
実測面積が登記面積よりも小さい場合（縄縮み）は、固定資産税を節約する（正しい税金とする）ためにも、正しい地積に更正登記しましょう。
※更正登記までしなくても、実測図面を作成の上、市町村の固定資産税窓口に申し出て調整すれば実測面積に対して税金を算定してくれる場合もあるようです。
住宅・・・建築基準法と登記法上の面積の算定方法の相違
住宅の登記面積については、建築基準法と登記法上の面積の算定方法が異なる場合があります
○出窓や納戸などの面積算定
「出窓」、「納戸」、「屋根裏」などについては、建築基準法上は床面積に算定されない場合であっても、それらの高さなどの状態如何によって登記面積に算定される場合があるようです。
その場合は、建築基準法の適合確認（＝建築確認）面積よりも、登記面積が大きくなるケースがあります。
○マンション（区分登記建物）の床面積算定・・・「壁芯」基準と「内法」基準
マンションにおいては、建築基準法と登記法上とで、面積の測り方の基準が違います。
建築基準法は「壁芯」基準、登記法上は「内法」（うちのり）基準です。
建築基準法の「壁芯」基準では、隣接する住戸との間のコンクリートの「壁の中心線」で囲まれた面積を住戸の面積としています。分譲マンションのパンフレットに記載されている面積もこれです。
一方、登記法上の「内法」基準では、「壁の内側」に沿って住戸の面積を算定します。
したがって、登記上は、建築基準法上の床面積に比べて、壁の厚み分だけ面積が小さくなります。
些末な面積のことなど実際の使い勝手には関係がないことで、たいした話ではないかもしれませんが、理屈を知った上で、なおかつ、税法にも影響しうることも踏まえておくに如くはありません。
※税法上の軽減措置の適用になるかどうか、適用面積基準ぎりぎりのケースもありえますので、要注意です。
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