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戸建の場合の物件概要欄・・・米粒文字を読もう!

 戸建ての広告の「物件概要欄」には次のような事項が記載されています。

販売戸数、販売価格、最多販売価格帯、間取り、土地面積、建物面積、所在地、交通、総戸数、竣工時期、入居時期、構造・階数、工法、用途地域、建ぺい率・容積率、建築確認番号、土地権利/借地権種類、施設・設備、売主、施工会社、販売会社・・・など

■用途地域

 これらの中で、先ず、気をつけたいのは「用途地域」です。用途地域は、住居系、商業系、工業系の12区分のほか「白地地域」とも呼ばれる無指定地域もあります。
 用途地域は、都市計画法に基づき市町村が土地の利用計画を定めるもので、用途地域に応じて建てられる建物の種類や建蔽率、容積率、高さなどの制約があります。

 そのため、現時点における周辺環境だけを前提に購入を検討するのではなく、「用途地域」が何であるかを踏まえて、将来、周辺環境がどのように変わりうるか・・・将来、近隣に中層、高層マンションや大型の商業施設やパチンコ屋や飲み屋などが立地しうる可能性がどの程度あるのかどうか・・・「用途地域」を理解したうえで物件の購入を考えたいものです。

(用途地域区分)
○第一種低層住居専用地域
2階建て程度の住宅だけが建つ住宅街
○第二種低層住居専用地域
主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、コンビニなどの小さい店舗などがある程度の地域
○第一種中高層住居専用地域
500m²までの店舗や事務所等が建てられる。住宅街の中にアパートやマンションが建設されているような地域
○第二種中高層住居専用地域
1500m²までの店舗や事務所等が建てられる。第一種中高層住居専用地域にコンビニや店舗があるような地域
○第一種住居地域
3000m²までの店舗・事務所・ホテル等や、小規模な工場が建てられる地域
○第二種住居地域
店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス、小規模な工場が建てられる。
○準住居地域
国道沿いの住宅街などで、店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等や、車庫・倉庫、小規模な工場などが点在する地域
○近隣商業地域
駅前商店街のように小さな商店がたくさんある地域
○商業地域
商業施設のほか、住宅、車庫・倉庫、小規模の工場、飲み屋や風俗店も建設できる地域
○準工業地域
軽工業の工場等のほか、ほとんどなんでもありの地域
○工業地域
危険物を扱う工場も建てられる。住宅・店舗も建てられる。学校・病院・ホテル等は建てられない。
○工業専用地域
どんな工場でも建てられる。住宅・物品販売店舗・飲食店・学校・病院・ホテル等は建てられない。
○無指定地域
 市町村の定めによりますが、かなりゆるい制限の地域です。

■私道負担など

 次に気をつけたいのは「前面道路」の問題です。(「私道負担」又は「セットバック」(敷地後退)の問題です。)
 建築基準法上、建物の敷地は、幅4m以上の道路に対して2m以上の長さで道路に接続している必要があります。
 つまり、幅4m以上の道路に2m以上の長さで接している(接道している)敷地でなければ、住宅は建てられないのです。

 そこで、「接道」に関する広告表示上の問題があれば、物件概要欄に明記されますので、要注意です。
特に気をつけるべき項目は次の二つです。

私道にはふたとおりある
 一言で「私道」といいますが、それには大きくは二通りのものがあります。

●「単なる敷地の一部」にすぎない・・・「旗さお地」の場合

  「道路」か「敷地」か・・・「通路部分」というあいまいな概念はない
 敷地が公道に対して「旗さお」のような形で接しているケースがあります。
 公道に接する「旗ざお」の「さお」の部分(通路部分とも呼ばれます)の「現況」を見れば、建物の敷地本体とは別の土地・・・まるで道路のように舗装していて、あたかも「道路」であるかのような・・・「敷地」とは別物の「道路」であると見受けられるような場合があります。
 しかし、その土地が「道路法」上の「道路」でないならば、その土地はあくまで住宅の「敷地の一部」であることになります。
 「通路部分」などというあいまいな概念はありません。
 その土地は、敷地なのか、道路なのか、いずれかなのです。

 地目が「公衆用道路」でも「道路」とは限らない
  なお、その通路部分の土地登記簿の「地目」が「公衆用道路」などと登記されている場合も多く見られますが、この際、登記簿の地目は関係ありません。
 「公衆用道路」などという登記簿を見ると、あたかも「道路」であるかのごとく錯覚してしまいかねませんが、単に「現況」が道路と同じように使用されているという事実上の状態を「公衆用道路」と登記しているに過ぎず、それをもって必ずしも「道路法」上の道路でもなければ、後述する「建築基準法」上「道路」として扱われる「位置指定道路」であるとも限りません。

 「さお」の部分が「共有」だとやっかい
 この場合に特に留意すべきは、「公道」に接続する部分=敷地の「さお」の「通路部分」=道路に接する肝心な「敷地の一部」の土地・・・の所有権を誰が持っているかです。
 「さお」の部分が「敷地」である以上、その土地が自分自身の所有権であれは問題はないのですが、隣地所有者との共有となっている事例も珍しくなく、その場合は共有者の同意が得られなければ将来の再建築や増築もできないということにもなりかねませんし、
 住宅ローンを受けるに際し、敷地に対して抵当権の設定を求められること・・・つまり、共有者の持分にも抵当権設定を求められる場合もありえます。
(でも、そんなことは現実には困難ですよね・・・)

 「さお」の部分の幅員も問題
 加えて、その通路部分の土地の幅員も問題です。
 住宅の建築や増築に際し共有者の同意が必要となるのは当然ですが、それ以前の問題として建築基準法上の「接道」義務を満たせるかどうか・・・
 ひどい事例では、その「旗さお」の「通路部分」を何戸の住宅で道路として共用して使用しているか・・・
 1戸の住宅の敷地には、道路に接続する敷地の幅が2m以上必要ですから、2戸の住宅が共用している「旗さお通路部分」なら4mの幅が必要ですし、3戸の住宅で共用しているなら6mの幅が必要になります。

 しかし、仮に3戸で共用しているにもかかわらず4mしかないような土地もあります。
 これでは、3戸のうち1戸は「接道義務」を果たせず、住宅の建設ができないことになってしまいます。
 そんな事例は殆どないだろうと高をくくってはいけません。
 空襲を免れた東京の下町や山の手のごみごみした住宅地の中には、このような接道義務を果たせない違法建築物が珍しくないのです。

 このような「敷地の一部」の通路の部分の土地が第三者との共有になっているような状態は、法的に制約が多いので、できれば避けたい権利関係だということになります。

●本当の「私道」=「位置指定道路」の場合

 一方、その通路の部分が、私有地(近隣の土地の所有者の共有など)であっても、建築基準法上は「道路」とみなされる場合があります。
 これが本当の意味の「私道」といえます。
 即ち、建築基準法上、通路部分の私有地を建築基準法上の「道路」(位置指定道路)として認めてもらうよう公共団体に申請して、道路としての位置を指定してもらうものです。

 「道路位置指定」を受けると、その土地が私有地であっても「道路」として公共の用に供する義務が生じますし、誰の所有になろうとも、爾後、「道路」としてしか使えなくなります。
 このような位置指定道路については、私有地・・・「私道」であるとはいえ、殆ど「公道」のような状態であると考えればいいでしょう。私道と呼ばれるものの中では一番安全・安心な状態です。

■セットバック

 次に留意すべきは「セットバック」(敷地後退)です。
 上述しましたように、住宅の敷地は幅4m以上の道路に面していなければなりません。
 では、前面の道路が、仮に幅3mしかなかったらどうなるか・・・です。

 その場合は、道路の中心線から片側2m部分まで住宅の敷地を「セットバック」(後退)して、道路の両側で中心線から2mずつ敷地を後退すれば、合わせて4m幅の道路を確保することができることになります。
 これがいわゆる「セットバック」で、該当すれば物件概要欄にも明記されます。

 後退した敷地は、当面は分筆したり、市町村などに所有権を移転したりする必要はありませんが、いずれ将来は市町村に「道路」として収納されることになります。

 この場合は、セットバックする面積部分だけ敷地面積から除外して、建蔽率、容積率、斜線制限などの建築条件を適用しますので、その部分は自己所有地であっても「道路」だと割り切って考えましょう。

■建築条件

 さらに、更地の購入の場合に留意したいのは「建築条件」の有無です。
 これは、住宅メーカーや工務店などが土地を販売するに際し、自社が住宅建築工事を請け負うことを条件にして土地を販売するものです。
 この場合、その土地を買う以上、必ずその業者に建築工事を発注しなければならないので、それを承知した上で土地購入の申し込みをしなければなりません。

 いろいろ気をつけるべきことはほかにもあると思いますが、
 とにかく、米粒のような「物件概要だけ」はつぶさに読んで、疑問に感じることはどんどん営業マンに尋ねましょう。

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