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住宅ローンの金利がどのようにして決まるかを知っておくことは、固定金利期間選択型や変動金利型を選択なさる方にとって、将来の金利見直しに関する参考材料にしていただけるのではないかと思いますし、
住宅ローンに限らず、経済一般にも通じる「金利」というものを理解する上でも無駄にはならないと思い、かなり冗長な文章になりますが、書いてみます。
熾烈な金利競争
銀行の住宅ローン金利競争は熾烈です。
その主な要因は、企業向けの間接金融市場が縮小していることにあります。
企業は、ここ５年ほどの景気回復期において、３つの「過剰」（雇用・設備・負債）の解消に邁進し、史上最高益を3期連続で更新するような状況になって来ました。
企業は、とにかく銀行からの借金返済をどんどん進めたため、銀行としては運用先を個人ローンにシフトせざるを得なくなった・・・（株式や国債等も時価評価リスクにさらされるので以前のように大量にはもてなくなっています。）
もうひとつは、「貯蓄から投資へ」の流れが加速し、株式市場、投資信託市場、証券化市場などの直接金融の市場整備が進み、企業が容易に直接金融市場から資金調達ができるようになってきた・・・
そのため、銀行としては、企業金融から消費者ローンへ傾斜を強めてきたのです。
そこで、個人ローンではロットのまとまりのある住宅ローンを遮二無二伸ばすために金利ダンピング競争に陥ったということがあり、
もうひとつは「消費者金融」（旧サラ金）との資本提携強化により、利ざやの厚い消費者金融に手を染めたということがあります。・・・アコム：東京三菱キャッシュワン、三洋信販：アットローン、プロミス：モビット・・・
このような文脈の中での「住宅ローン金利競争」は、実に熾烈を極め、採算度外視の体力勝負の消耗戦に陥っているといっても過言ではありません。
金利の水準はどう決まる
そもそも住宅ローンの金利水準はどの程度であるべき・・・か・・・
銀行は株式会社ですから、コストをまかなった上で収益をあげなければなりません。
金利の構成要素を大雑把に見てみると
ローン金利 = 資金調達コスト ＋ 経費率 ＋ 信用リスク補完（貸倒償却） ＋ 利益
と表すことができます。
構成要素の解説
以下、それぞれの要素の概要説明です。面倒な方は読み飛ばしてください。
○資金調達コスト（預金等の金利コスト＋預金保険料）
資金調達コストは、資金調達の「期間」に応じて金利が異なります。短期の「普通預金」、中期の「２年定期預金」とか「３年定期預金」など、期間が長くなるほど金利水準は高くなります。
例えば、「3年定期預金」の金利は、現在0.4％程度です。
なお、預金保険料は、破綻時の保護を受ける決済用預金で0.11％、その他の預金で0.08％です。まぁ、大雑把に0.1％程度と考えればいいでしょう。
銀行では、将来のある時点で資金の過不足が生じないようにする必要がありますし（流動性リスクの回避）、運用と調達の金利の逆鞘リスク（金利リスク）が生じないようにするために、融資（資金運用）と資金調達は、できるだけ同じ資金量・同じ期間で見合うように運用するのが基本的な考え方です。（実際にはそうはなりませんが・・・）
これを専門家はALM（資産・負債の総合管理）と呼ぶのですが、住宅ローンで「３年固定」で融資するなら、その額に見合う資金を例えば「3年定期預金」で調達する・・・
というような構造が基本のイメージとなるのです。
つまり、「3年固定ローン」の金利水準のベースは「3年定期預金」などの3年モノの資金調達コストが基本になる・・・「10年固定ローン」なら10年長期国債などをベースとする10年モノの資金調達コストが基本になる・・・ということです。
○経費率
銀行の事務コストを金利に置き換えた率です。
人件費、店舗等の資産運営、電算システム開発運用経費・・・など
ある意味、銀行は「装置産業」で、コストのうち、「変動費」は大きくないのですが、「固定費」がものすごく大きいのです。
銀行の規模が大きいほど、この経費率は小さくてすみますが、規模の小さな中小金融機関になればなるほど経費率は大きくなります。
また、店舗を構えない「ネット銀行」は、リアルな銀行に比べて経費率が小さくてすみます。
メガバンクで経費率は１％程度、地銀等の中小金融機関は１％台半ば以上ではないでしょうか。
○信用リスク補完
融資したお客さんの中には、将来、不幸にして返済不能になる方が必ず出てきます。
その場合の損失をあらかじめローン金利に上乗せしておかなければなりません。これは銀行の与信態度によっても多少の違いはありますが、おおむね０．３％程度といわれます。
金利コスト試算
以上を基にして、地銀クラスにとっての「３年固定ローン」の場合の金利コストを試算してみると
調達コスト（3年定期金利）＋ 預金保険料率 + 経費率 + 信用リスク = コスト総額
０．４％ ＋ ０．１％ ＋ １．５％ ＋ ０．３％ = ２．３％
同じく「10年固定ローン」の場合の金利コストを試算してみると
調達コスト（10年国債利回り+ﾌﾞﾚﾐｱﾑ）＋ 預金保険料率 + 経費率 + 信用リスク= コスト総額
１．７％ ＋ ０．４％ ＋ ０．１％ ＋ １．５％ ＋ ０．３％ = ４．０％
※この場合の調達コストには国の信用に基づく国債利回りに対する上乗せ金利（ﾌﾟﾚﾐｱﾑ）を0.4％と仮定しています。
コスト度外視の金利設定
このように見てくると、銀行では、例えば「3年固定ローン」のコストが２．３％かかる・・・これに適正利潤を乗せて融資しないと採算がとれないということになります。
しかし、実際にはｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利と称し、「最初にお得型」で１．４％程度で、「ずっとお得型」（０．７％優遇）で２．１％程度で融資しているわけです。
要するに、利益を上げられないだけではなく、赤字になる融資金利水準になっているわけです。
同様に「10年固定」についてみてみると、銀行のコストが４．０％かかる一方で、実際のｷｬﾝﾍﾟｰﾝ金利は２．２５％とか２．３５％で出されており、１％を大幅に上回る逆鞘状態になっているのです。
※ﾒｶﾞﾊﾞﾝｸ等の「ファンド型」ローンでは、金利スワップなどのデリバティブ取引で金利リスクをヘッジしている銀行もありますが、地銀などではヘッジしていないところが大半のようです。
赤字の金利でやっていける？
そこで考えなければならないのが「優遇金利」の将来の運用がどうなるか・・・
つまり、銀行が「優遇金利」で損失を出すだけなら、商売にならない・・・
では、銀行は、どのような戦略・思惑で赤字商品を売り出しているのか・・・
一方で、ローンの借入サイドとしては「将来にわたって基準金利から○％引き」という場合の「基準金利」というものをどのように捕らえればいいのか・・・を、今回は長くなりましたので、改めて、次回の記事で書きたいと思います。
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