マンション修繕積立金 ( 不動産 ) - 住宅ローンあれこれ

マンション修繕積立金

[11月7日/日本経済新聞　朝刊]
築20年以上マンション、修繕積立金「不足」43％――日経調査　
分譲から数十年が経過したマンションの多くが、建物の劣化を抑える修繕費の不足に直面している。日本経済新聞社が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、43％が「修繕積立金が不足している」と回答。老朽化が進むと、周辺を含む住環境が悪化する恐れもある。
「高齢予備軍」といわれる築20年以上の分譲マンションを対象にした全国調査は初めて。
マンションは建築後10―15年周期で外壁塗装や給排水管工事などの大規模修繕が必要で、管理組合が各戸から月数千―数万円の積立金を徴収するのが一般的。調査では修繕積立金が計画より「やや不足」または「かなり不足」と回答した組合は43.4％に達した。

売主に都合のいい修繕積立金

　マンション管理については、このブログの「住宅選びなど」＞「マンションは管理を買え！」にも記事を書きました。
※「マンションは管理を買え！」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11260134.html

　マンションディベロッパーは、できるだけマンションを売りやすくするため、入居後に必要となる「管理費」、「修繕積立金」、「駐車場・ルーフバルコニー・専用庭使用料」などを意図的に低く設定して販売することが多い・・・

　本来、これらの費用の額の根拠となるマンション管理規約や、その前提となる長期修繕計画などは、「区分所有者」で構成するマンション管理組合の総会で決議すべきことなのですが、
　新築分譲マンションの場合、区分所有者（＝購入者）がマンション建築直後に一堂に会して総会を開いてマンション管理規約等を議決するのは困難なため、
　マンション売主が購入者に売買契約締結時などにマンション管理規約案を示して、これに対する購入者の同意書を予め取っておくことで、マンション建築時点で改めて総会を開かなくても、原始管理組合規約が成立する・・・という仕組みになっているのです。

　売主としては、これらの費用を低く設定しても、自分の腹は全く痛まないのですから・・・売りやすくするには当然の成り行きかも知れませんが、売主の説明責任、倫理観としては疑問です。
特に、質のよくない売主ほど、こうした傾向が顕著です。

修繕積立金は長期修繕計画に基づいて試算

　修繕工事については、鉄部塗装とか、外壁とか、屋上防水とか、配管工事とか、機械式駐車設備とか、エレベータとか・・・それぞれの部位・設備に応じて必要となる工事の頻度・インターバルが想定され、
　これらの工事をひととおり行うサイクルとして、一般に２０年程度のスパンで長期修繕計画を立てるべきであるといわれています。
　したがって、２０年以上の長期修繕計画を立てて、その間に実施すべき修繕工事を具体的なタイムテーブルに並べて、時系列的に必要となる修繕工事費をシミュレートすることがまずもって必要な作業となり、
　この長期修繕計画を基に将来の工事費を賄える費用を計画的に積み立てていく・・・これが修繕積立金です。

　したがって、必要となる修繕積立金の額は、個別のマンション規模や階数や形態や施設・設備の状況などに応じて異なり、マンションごとの長期修繕計画に基づいて算定すべきものですから、一概にいくら必要であると言える類のものではありません。

　因みに、一定のモデルでは、1戸あたり12,000円／月程度必要だとの試算があります。
　　↓
「マンション管理センター」のHPのQ&A「適正な修繕積立金」
http://www.mankan.or.jp/html/faq/04_02.html

実際の積立金の水準は？
　
　一方、現実のマンションでは、どの程度の修繕積立金を徴収しているのでしょうか。
　平成15年の「マンション総合調査」（国土交通省）によれば、修繕積立金の1戸あたり平均積立額が9,066円／月、修繕積立金に充当される駐車場使用料を含めると1戸あたり10,967円／月というデータがあります。

　つまり、実際に徴収されている修繕積立金を見ると、平均的には、必要とされる積立金水準にほぼ近い線にあるようです。
　ただし、ここで注意しなければならないのは、「平均ではほぼ必要な水準にある」ということの裏側にどの程度の「分散」があって、平均以下のマンションがどの程度あるかということです。

　その「分散」というのが、今回の日経記事にあるような結果・・・「43％が積立不足」ということのなるのだろうと思います。
　特に、日経の調査では、築20年以上の古いマンションを調査しています。
　最近でこそ（せいぜいここ10年程度）、新築マンションの修繕積立金の水準について、住宅金融公庫が融資対象マンションの最低基準を設けたり、日本高層住宅協会（現「不動産協会」に統合）がガイドラインを設けるなどの対応をとっていますが、20年以上前のマンションとなれば、新築当時には修繕積立金などは後回しにされていた時代で、修繕積立金はかなり低く設定されているのが当たり前の状況でした。

マンション購入時の見極め

　新築マンションを買うときは、管理費、修繕積立金がしっかり必要な水準にあるかどうかを見極めたいと思いますし、
　中古マンションを買うときにも、必要な積立金が積み立てられているのかどうか確認しましょう。
　下手をすると、中古マンションを買ってまもなく大規模修繕工事が始まって、積立金だけでは大幅に足りないために1戸あたり50万円とか100万円ずつ一時金を支払わなければならなくなる・・・そんな想定外のケースさえ実際にあり得ますから、要注意です。

それにしても、返す返す「マンションは管理を買え！」です。

修繕積立金のシミュレーション
マンション管理センターのHPを通じて「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」（有料）を利用して、マンションの規模等に応じて必要となる修繕積立金のシミュレーションができます。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html

マンションの管理と修繕
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のHPで「マンション維持管理ガイド」、「大規模修繕マニュアル」など、マンション管理に関するマニュアルが入手できます。
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/index.html