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「登記」内容が必ずしも正しいとは限らない
「中間省略登記」というのは不動産にかかわる業界の人にとってはなじみのある登記手法ですが、一般の方の多くは耳にしたこともないのではないかと思います。
不動産の登記においては、本来は、その不動産の権利関係を正しく登記簿に反映すべきですが、
専門的な表現で恐縮ですが、日本の登記制度上、「登記」には「公信力」が認められておらず、第三者に対する「対抗要件」しかありませんから、必ずしも実態上の権利関係がそのまま正しく登記されているとは限りません。
これを大雑把に日常的な表現に翻訳すれば、「登記されている権利関係が必ずしも正しいというわけではなく」（＝公信力がない）、「仮に権利関係をめぐって争いが生じた場合には、登記されている権利者は、登記のない第三者に対して、自分の権利を主張できるにすぎない」（＝対抗要件）・・・というのが、日本の登記制度です。
したがって、仮に、ある不動産についてAさんの所有権の登記がなされているとしても、登記されている事実だけをもってAさんの所有権が保証されるわけではありません。
仮にBさん（登記のない第三者）が、「その不動産は本当はAさんのものではなく、自分のものだ」と争ってきたときに、AさんはBさんに対して、自分の権利の「登記」があることをもって、Bさんの主張に勝てる（対抗できる）・・・というのが、登記のもつ「対抗要件」という概念です。
つまり、本当の所有者であるかどうかを争うなら、裁判で決着を付けるしかない・・・登記されている事実だけで権利の真実性が担保されるわけではないのです。
「中間省略登記」って？
そこで、次に、「中間省略登記」とは何か・・・
例えば、Ａが土地をＢに売却し、Ｂは代金を支払って所有権を取得したが、A→Bへの所有権移転登記をしていない。その状態のまま、次にＢはその土地をＣに転売したとします。
この場合、実体上の所有権はＡ→Ｂ→Ｃと移転していますが、最後の取得者Ｃの所有権の登記を行うに際し、登記簿上はA→B→Cではなく、Ｂを省略してＡ→Ｃと行うことがあります。これを中間省略登記と言います。
なぜ、このようにBさんの所有権の登記を省略するかといえば、Bさん（主に不動産業者）が、土地を取得した場合に生ずる登録免許税や不動産取得税等の経費を節約するために、登記上の所有権者になることを避けるのです。
（要するに悪く言えば「脱法的」な税金逃れ・・・ともいえますが、一方でBさん自身は登記上の第三者対抗要件を必要としていないので、本来、無用な登録免許税を負担する義務もない・・・といえば、それもそれなりの理屈は立ちます。）
「中間省略登記」は「判例」上有効だった
このような中間省略登記は、実体上の権利変動を反映したものではありません。Ａ→Ｂ、Ｂ→Ｃという２本の契約書はあっても、Ａ→Ｃという契約書は存在しないのですから。
言ってしまえば、その登記は不実の登記なのですが、従来、このような登記手法が不動産業界において広く、慣用的に行われてきた実態もあって、判例では、関係者全員の合意があった場合や、中間者Ｂがその登記をすることに同意している場合には、なされてしまった登記は「無効ではない」とされてきました。
「オンライン登記」で中間省略登記が不能に
ところが、平成17年３月の不動産登記法の改正で、この中間省略登記が事実上認められなくなったので、不動産業界では大きな問題になったのです。
即ち、登記所の電子化に伴い、登記簿が「紙ベース」からｺﾝﾋﾟｭｰﾀによる「電子情報」へと変わってきているのですが、
平成17年の登記法改正で、「登記申請」自体もオンライン申請ができるようになったのです。（ただし、登記所によってできるところとできないところがあって、3年くらいかけて全国の登記所でオンライン申請ができるようになる予定で進められています。）
それまでは、登記申請に当たっては、原則として、登記の原因となる書面（登記原因証書）＝所有権移転の場合は「売買契約書」の添付が必要とされていましたが、
売買契約書がない場合もありますので、そのような場合には、登記の添付書類として「登記申請書の副本」というものを売買契約書の代わりに提出することが登記手続上認められていました。
要は、登記申請書のコピーを添付すれば、実際の売買契約書を添付しなくても登記ができたのです。
そのため、A→Cという存在しない売買契約書を捏造するまでもなく（文書偽造という悪事を働かなくても）、簡便な方法で（罪悪感も感じないで）中間省略登記ができていたわけです。
しかし、そこへ登記法改正で、登記申請方法がオンラインを前提とした方法に変更になった・・・
従来の「登記原因証書」（売買契約書または登記申請書副本）の添付手続は無くなり、代わりに「登記原因証明情報」の提出が求められることになったのです。
この登記原因証明情報というのは、所有権移転登記で言えば、売買契約書の内容・・・売買契約の当事者、契約年月日などの具体的な契約内容を記載した文書（電子情報）のことです。
この場合、中間省略登記しようとすれば、ありもしないA→Cの売買契約の事実をでっちあげて虚偽の売買契約内容を申告せざるを得なくなります。
しかし、それでは、実際の権利関係を正しく反映させて取引の安全を確保すべき登記制度の趣旨に明らかに反しますし、従来の登記申請では「嘘をつかなくても中間省略登記ができた」のに、現行制度では「積極的に嘘をつかないと中間省略登記ができない」こととなってしまい、登記申請する側の罪悪感も重くなってしまいます。
もともと、法務省では登記法改正前から中間省略登記を正式に認知していたわけではなく、登記実務上、手続きが可能であったに過ぎない（中間省略登記である事実がが手続上明確になっていたわけではなかった）との立場で、
登記法改正に当たって、登記原因証書（申請書副本）の取扱いがなくなることに伴い、中間省略登記を認めないことを全国の登記所および司法書士にも徹底したのです。
不動産業界の反旗
しかし、それで収まらないのは不動産業界です。
今までは登録免許税や不動産取得税を支払わなくてもすんだ取引が、コスト増になってしまう・・・
建売業者や、土地を仕入れて建築条件付で住宅の請負工事を行う建築業者などにとっては、看過できない問題です。
そこで、出てきたのが次の記事のような動きです。
（住宅新報 11月6日）
中間省略登記の拒絶問題で、法務省と協議へ 内閣府
法務省や司法書士が、不動産の転売時に行ってきた「中間省略登記」の申請を拒絶している問題で、土地・住宅市場の活性化の理念に反するとして、内閣府が実態調査に乗り出したことがこのほど明らかとなった。
総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議で、中間省略登記が事実上できなくなって困惑している司法書士や不動産業者から、11月中にヒアリングを行う。
ヒアリングを実施するのは同会議の住宅・土地ワーキンググループ（主査＝黒川和美法政大学経済学部教授）。ヒアリングの議事録は公開する方針だ。
同ワーキンググループでは、中間省略登記を認める方向での答申案の作成に着手。司法書士や不動産業者のヒアリングの後、法務省民事局との折衝を開始する。法務省の了解を取り付けたうえで、12月末に答申を閣議決定し、法務省の実務の変更を実現させる予定だ。
実務的には、Ａ→Ｂ→Ｃと売買があったときに、２つの売買と三者の合意があることを登記原因証明情報に記載することで、受理されるよう法務省と折衝していく。
現時点で法務省は、「第三者のためにする契約」の活用で対応できると抵抗している模様だが、ワーキンググループでは、その方式ではあらゆる場合に対応できないとし、通常の売買契約の中で中間省略登記ができるよう働きかけていく。
中間省略登記の問題は、法務省を相手取った行政訴訟でも争われているが、その結果を見ずに、内閣府の調整で決着がつく可能性が高くなった。
登記簿には権利関係を正しく表示させるべき
ただ、個人的に感じるのは、「規制緩和」もいいのですが、登記制度の持っている意味・・・公信力がない中で、第三者に対抗するための対抗要件を備えるための制度・・・を念頭において考えれば、
広く、世の中における取引の安全確保のために、
登記内容はできるだけ権利関係の正確な反映に努めるべきではないかと感じるのです・・・
（そうでないと、現在の正しい所有者が誰であるかの蓋然性さえ判別できなくなってしまい、取引の安全を阻害しかねません。）
中間省略登記を正式に認めるということは、現在登記されている所有者が真実の所有者であるかどうかが不確かになる蓋然性が高まり、購入者（一般消費者）にとって、誰が真実の所有者であるかを見定めることが（登記簿で確認することが）難しくなる・・・
下手をすると、権利者でも何でもない「無権利者」との間で売買契約を結んでしまって損害を被る危険性も増してくる・・・
不動産会社の登録免許税、不動産取得税を節約するために「規制緩和」することが、一般消費者の「取引の安全」を害するなら、どちらを守るべきか・・・
冷静な検討を期待したいものですが、なかなか冷静な議論は期待できそうもありません。
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