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金利タイプ選択のメルクマール
金利タイプを選ぶ際に、何年くらいの固定を選ぶのが適当だろうかと、その目安を探しあぐねる方が少なくありません。
私は常に申し上げているのですが、できるだけ長期の固定を選ぼうとするのは、その間の金利上昇リスクをヘッジする「保険」のようなもので、
仮に、資産や収入にたくさん余裕があって、万一、金利が上昇しても返済に困らない程度の見通しと自信があるなら、目先の低金利商品である短期の固定金利を選ぶのも合理的だと考えています。
そこで、重要になるのは、「将来のローン残高の推移」に関する認識です。
「２〜３年の短期の固定金利は心配だけれど、１０年固定にすれば、１０年後の残高は相当減っているはずなので、１０年後に多少金利が上がったとしてもなんとかなるだろう」と、特段の根拠も無く考える方も珍しくありません。
１０年固定を選ぶ場合、10年後にどの程度のローン残高が残っているのか・・・を正しく認識した上で、金利上昇の影響度合いも勘案してお選びいただきたいと思います。
残高はなかなか減らない・・・
融資額1,000万円を35年返済するとした場合の、金利３％と４％のふたつのパターンで、元利均等、元金均等それぞれの返済方法に応じたローン残高の推移試算をみてみましょう。
■ 融資額1,000万円、35年、年利３%
元利均等返済 元金均等返済
残元金 返済月額 残元金 返済月額
当 初 １，０００万円 38,484円/月 １，０００万円 48,809 円/月
５年後 ９１２万円 38,484円/月 ８５７万円 45,234 円/月
１０年後 ８１１万円 38,484円/月 ７１４万円 41,659 円/月
１５年後 ６９４万円 38,484円/月 ５７１万円 38,084 円/月
２０年後 ５５７万円 38,484円/月 ４２８万円 34,509円/月
２５年後 ３９８万円 38,484円/月 ２８５万円 30,934円/月
３０年後 ２１４万円 38,484円/月 １４２万円 27,359円/月
３５年後 ０万円 ０万円
返済元利金総額 １，６１７万円 １，５２７万円
■ 融資額1,000万円、35年、年利４%
元利均等返済 元金均等返済
残元金 返済月額 残元金 返済月額
当 初 １，０００万円 44,277円/月 １，０００万円 57,142 円/月
５年後 ９２７万円 44,277円/月 ８５７万円 52,375 円/月
１０年後 ８３８万円 44,277円/月 ７１４万円 47,609 円/月
１５年後 ７３０万円 44,277円/月 ５７１万円 42,842 円/月
２０年後 ５９８万円 44,277円/月 ４２８万円 38,075円/月
２５年後 ４３７万円 44,277円/月 ２８５万円 33,309円/月
３０年後 ２４０万円 44,277円/月 １４２万円 28,542円/月
３５年後 ０万円 ０万円
返済元利金総額 １，８６０万円 １，７０２万円
「10年固定」で10年後の金利上昇シミュレート
仮に、10年固定を選択し、10年後に金利が上昇した場合の返済額への影響度合いを試算してみましょう。
ご覧のとおり、融資額1,000万円・金利３％・元利均等の場合の「10年後の残高」は、実に811万円に上ります。
10年も返して、たったの189万円しか元金は減っていないのです。
この811万円を残り25年で返済するとして、
●金利が４％（1％上昇）になったら・・・返済額は38,484円→42,807円/月（1.11倍）
●金利が５％（2%上昇）になったら・・・返済額は38,484円→47,410円/月（1.23倍）
●金利が６％（3%上昇）になったら・・・返済額は38,484円→52,252円/月（1.36倍）
当然ではありますが、この影響試算は、当初の融資額が1,000万円で見ていますので、実額ベースで影響度合いを考えるときは、融資額が2,000万円の場合は2倍に、3,000万円の場合は3倍にしてお考えください。
それにしても、なかなか減らない残高には、恨めしい感じがしますね。
金利タイプを選ぶときは、将来の影響度合いを、このような残高認識も含めてお考えいただければと思います。
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