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繰上返済は早い時期が効果大
繰上返済後の返済方法には「期間短縮型」と「返済額軽減型」のふたとおりがあることは、このブログの「繰上返済」書庫の中に「繰上返済後の返済方法」と題して記事を書きましたが、単純な累計総支払額の比較で言えば、利息軽減効果は「期間短縮型」のほうが大きいのです。
また、同じ金額を繰上返済する場合でも、返済開始後の早い時期に繰上返済するほうが、より、効果が大きくなります。
それは、つまり、「利息」＝「元金残高」×「利率」×「期間」で表されるとおり、
残高が減ればその分利息は少なくなりますし、その残高減少の効果は残期間が長ければ長いほど効いてくることになり、利息の額が軽減できるわけです。
ですから、早い時期に繰上返済すれば、残高が早く減って、累計支払利息も少なくできるということです。
繰上返済時期による利息軽減効果シミュレーション
それでは、繰上返済の時期によって、利息支払額にどの程度の違いがでてくるのかを具体的にみてみましょう。
元金1,000万円を35年、年利3％、元利均等返済でローンを組んでいた方が、返済開始後５年、10年、20年後に、それぞれ約100万円を繰上返済し、以後の返済方法は期間短縮とする方法で、完済するまでの累計総支払額を計算してみました。
結果はご覧のとおりですから、わざわざコメントするほどのものではありませんので、それぞれのケースの数字を眺めていただければと思います。
■ 5年後に繰上返済 （融資額1,000万円、35年、年利３%）
当初の返済予定表 ５年後に約100万円を繰上返済
残元金 返済月額
当 初 1,000万円 38,485円/月 繰上返済 残元金 返済月額
５年後 911万円 38,485円/月 ⇒ 102万円 810 万円 38,485 円/月
１０年後 811万円 38,485円/月 692万円 38,485 円/月
１５年後 694万円 38,485円/月 555万円 38,485 円/月
２０年後 557万円 38,485円/月 396万円 38,485円/月
２５年後 398万円 38,485円/月 211万円 38,485円/月
３０年後 214万円 38,485円/月 30年０か月→ ０万円
３５年後 ０万円
返済元利金総額 １，６１７万円 １，４８７万円
差引 ▲ １３０万円
■ １０年後に繰上返済 （融資額1,000万円、35年、年利３%）
当初の返済予定表 １０年後に約100万円を繰上返済
残元金 返済月額
当 初 1,000万円 38,485円/月
５年後 911万円 38,485円/月 繰上返済 残元金 返済月額
１０年後 811万円 38,485円/月 ⇒ 101万円 709万円 38,485 円/月
１５年後 694万円 38,485円/月 575万円 38,485 円/月
２０年後 557万円 38,485円/月 420万円 38,485円/月
２５年後 398万円 38,485円/月 240万円 38,485円/月
３０年後 214万円 38,485円/月 30万円 38,485円/月
30年8か月→ ０万円
３５年後 ０万円
返済元利金総額 １，６１７万円 １，５１７万円
差引 ▲ １００万円
■ ２０年後に繰上返済 （融資額1,000万円、35年、年利３%）
当初の返済予定表 ２０年後に約100万円を繰上返済
残元金 返済月額
当 初 1,000万円 38,485円/月
５年後 911万円 38,485円/月
１０年後 811万円 38,485円/月
１５年後 694万円 38,485円/月 繰上返済 残元金 返済月額
２０年後 557万円 38,485円/月 ⇒ 101万円 454万円 38,485円/月
２５年後 398万円 38,485円/月 280万円 38,485円/月
３０年後 214万円 38,485円/月 78万円 38,485円/月
31年9か月→ ０万円
３５年後 ０万円
返済元利金総額 １，６１７万円 １，５６７万円
差引 ▲ ５０万円
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私は短期固定を予定しています。固定期間が終わる毎に繰上返済し期間短縮していく計画です。今の悩みは2年固定にするか3年固定するか。その差は0.05％ですが、金利上昇傾向を踏まえると2年固定で1年でも早く繰上返済する方が良いか、+1年の金利安定をとるか。どちらが賢明なのでしょうか。2年後、3年後の金利が予想できれば良いのですがね。
2006/12/10(日) 午前 11:51
２年、３年なら、いずれにしても大きな違いは無いでしょうね。 なお、例えば「３年固定」なら、既にして「基準金利」が３％近いということも考えておいたほうがいいかも知れません。 ２か月前の古い記事ですが、「基準金利の裏側」と題して書いた記事がありますのでご参考に願えれば幸いです。http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/folder/1238412.html
2006/12/10(日) 午前 11:59
はじめまして。訪問者から参りました。よく研究されて非常に参考になります。最近の住宅ローンは、金融機関が統合により窓口が狭くなりましたが、まだまだ、借りる側にとっては判り難いですね。これからも勉強させていただきます。
2006/12/12(火) 午後 6:06 [ kohana20060828 ]
kohana20060828さん、こんにちは。 こちらこそ、よろしくお願いいたします。 三軒茶屋なんですね。 用事があって、ときどき三軒茶屋にお邪魔しています。
2006/12/12(火) 午後 8:17
三軒茶屋にお越しの際は是非お立ち寄りください。お待ちしております。 http://www.taishido.net/
2006/12/14(木) 午後 3:15 [ kohana20060828 ]
kohana20060828さん、わざわざご丁寧にお教えいただきまして、ありがとうございます。 三軒茶屋には子連れで行く用向きが多く、お伺いできる勇気が出るかどうかわかりませんが、いずれ、そういう機会があれば、ぜひ嫌がらずに応対いただければありがたく存じます。
2006/12/14(木) 午後 7:50