繰上返済で細く長く ( 銀行 ) - 住宅ローンあれこれ

繰上返済で細く長く

またまた繰上返済シリーズ・・・

　今回は、繰上返済後に「返済額軽減型」を選んだ場合の効果・・・「毎月返済額の減り方」と「累計支払額への影響」を見てみましょう。

　元金1,000万円を35年、年利3％、元利均等返済でローンを組んでいた方が、返済開始後10年後に約100万円を繰上返済するとして、

　以後の返済方法を「返済額軽減型」にする場合の毎月返済額、完済までの累計総支払額を試算し、「期間短縮型」の場合と比べてみます。

「返済額軽減型」は、細く・長く、家計のゆとり

　「返済額軽減型」では、最終返済期限を変えずに、繰上返済した時点で毎月返済額を再計算しますので、当然ながら繰上返済した元金に応じて、毎月返済額を減らすことができます。

　毎月返済額を減らせれば、その分家計の余裕ができることになりますから、今後のライフステージを考えて、例えば、子供の教育費がこれからもしばらくかかることが想定されるような場合に、「細く、長く」返済していけるメリットがあります。

でも「返済額軽減型」は、支払総額の軽減効果は小さい

　ただし、「返済額軽減型」では、毎月返済額は減らせますが、返済期間が当初予定のままで変わらないため、「期間短縮型」に比べて累計総支払額の軽減効果は小さくなります。

　これは、つまり、「利息」＝「元金残高」×「利率」×「期間」で表されるとおり、

　「期間短縮型」、「返済額軽減型」のいずれの方法でも、同じ額を繰上返済すれば、残高減少の効果は同じように効いてくるわけですが、

　「期間短縮型」では、「返済期間」が短くなる分、利息軽減効果が大きくなるためです。

繰上返済時期による利息軽減効果シミュレーション

　それでは、それぞれの方法をとった場合の、毎月返済額、累計総支払額にどの程度の違いがでてくるのかを具体的にみてみましょう。
　これ以上のご説明は無用だと思いますので、表を眺めて違いをご確認いただければと思います。

〔CASE〕　融資額1,000万円、35年、年利3%、元利均等で、
　　　　　　返済開始10年後に約100万円を繰上返済するケース　

■　期間短縮の事例

　　　　　　当初の返済予定表　　　　　　　　　　１０年後に繰上返済し「期間短縮」
　　　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　残元金　　　返済月額　　　　　　
１０年後　 811万円　 38,485円/月　⇒　101万円　 709万円　　　38,485円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 575万円　　　 38,485円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 420万円　　　 38,485円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月　　　　　　　　 240万円　　　 38,485円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月　　　　　　　　　　 30万円　　　 38,485円/月
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30年8か月→　　０万円　
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　　１，５１７万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　差引　　　▲　１００万円

■　返済額軽減型の事例

　　　　　当初の返済予定表　　　　１０年後に繰上返済し「返済額軽減」
　　　　　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
当　　初　1,000万円　　38,485円/月　　
　５年後　　911万円　　38,485円/月　　　繰上返済　　残元金　　　　返済月額　　　　　　
１０年後　 811万円　 38,485円/月　⇒　100万円　 711万円　　 33,742円/月
１５年後　　694万円　　38,485円/月　　　　　　　　　608万円　　 33,742円/月
２０年後　　557万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 489万円　　 33,742円/月
２５年後　　398万円　　38,485円/月　　　　　　　　 349万円　　 33,742円/月
３０年後　　214万円　　38,485円/月　　　　　　　　　 188万円　　 33,742円/月
３５年後　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　０万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　
返済元利金総額　　　　１，６１７万円　　　　　　　　　　　　　１，５７４万円　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　差引　　▲　４３万円