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(前の記事から続く)
�� ストロー現象
さらに地価が二極化している背景のひとつに「ストロー現象」が挙げられます。高速交通網が全国的に整備され、これによって交通網の末端や中継地点の地域経済が、中央へ中央へと吸い上げられているのです。
例えば東北です。秋田新幹線、山形新幹線、東北自動車道、山形自動車道などの発達で、東北全域から仙台市への集中が進んできました。
交通が便利になってきたため、仙台市は、山形市や盛岡や福島からの日帰り買い物圏になって、仙台市中心部の定禅寺通りと青葉通りに挟まれた極めて狭い商業地域に東北全域から人が集まるようになってきたのです。
最近では、東北の清新な街、杜の都には不似合いな奇抜な渋谷系ファッションの若者が一番町商店街を闊歩する姿もみかける時代になりました。（正直、かなりの違和感がありますが、どこの町でもいえることですが、若者が集まる街にはダイナミズム、活気が出てきます。）
その結果、仙台市以外の東北の経済活力はどんどん失われてきました。特に仙台市に隣接している山形市は仙台市まで車でも電車でも1時間圏とあって、山形市内の中心部の百貨店を始めとして、中心部の商店街はがたがたに落ち込んでいるようです。
こうして、仙台市以外の東北全域の地価は下がり続けているのです。
この構図は、ずいぶん前のことになりますが、本州四国連絡橋でも実証済みのものです。
四国の悲願として3本もの橋がかけられましたが、もともと全国規模の企業の支店や国の出先機関などが集まった「支店経済」で潤っていた高松市は、交通が至便になったせいで支店自体が大阪や広島・岡山で事足りることとなって支店を撤退する動きもありましたし、四国側の海運物流基地としての高松の機能は不要になりました。（対岸の岡山も同様です）
その結果、高松市には四国のへそとしての賑わいがなくなったのです。
高知市も同様です。
橋ができる前は、東京や大阪などから観光客が飛行機でやってきて、必ず地元に一泊してお金を落としてくれていたのが、いまや、橋を渡って、高速道路で４県を短時間で移動できるようになった結果、一泊しないまま地元を素通りして松山や高松に移動してしまうお客さんが増えてきたのです。
同じことが逆のパターンでも当てはまります。松山市の道後温泉も昔年の面影もなく鄙びてしまい、その分、以前にも増して怪しげな店が増えてきました。
同じことが先ほどの福岡市の事例でも言えます。
九州自動車道や大分道、長崎道などの高速道路は、九州の都道府県庁所在地と福岡市を短時間で結んでおり、マイカーはもちろん高速バスも安価な移動手段として広く利用されていて、土日になると大分、佐賀、長崎、熊本、鹿児島と九州全域から若者を中心に多くの人が福岡市天神に遊び・買物に押し寄せるのです。天神は九州の銀座＆渋谷と化しているのです。
また、高速道路だけでなく、ＪＲ九州の電車はお洒落な上に2枚切符・４枚切符などという割引切符があって事実上半額で乗れる割安さが好評で、結構利用されています。
そのため、福岡市以外の都市の停滞、衰退は明らかで、特に福岡まで1時間の佐賀市などは、大規模スーパーなどの郊外立地の影響もありますが、市内の中心部のさびれかたは尋常でなく、私が見聞きした中では前橋市と並ぶ衰退振りです。
九州では、これまで、熊本市や鹿児島市が比較的、独立独歩の安定した繁栄をしてきましたが、九州新幹線の八代・西鹿児島間の部分開通で、既に両市の経済は福岡に吸い寄せられ始めたとの声も聞きますし、数年後には博多・西鹿児島が直結する予定で、そうなれば福岡への一極集中はますます強まることでしょう。
つまり、交通の便がよくなったために、中央や、交通の結節点となる都市への集中がどんどん進んでいる・・・その分結節点から先の地方の衰退が進んでいるということがいえます。
実際、最近では、東京から地方への出張でも日帰り出張が多くなり、泊付きが少なくなってきました。
大都市の地価上昇でどうなる？？？
以上、地価の二極化を巡る背景・要因について私見を述べましたが、大都市圏の中心部ではバブル崩壊後十数年の長期低落傾向に終止符を打ち、いよいよ地価が上がり始めました。
いうまでもないことですが、地価上昇は、マンション価格の上昇、マンション面積・仕様・設備の劣化、マンション立地の郊外化などの動きに繋がってくると考えられます。
90年代末以降、東京、大阪等では、マンションの都心回帰の動きがありました。
企業が都心部に持っていた遊休地やらリストラで不要になった土地（社宅やら福利厚生施設やら）を一斉に手放す動きがあり、そうした土地に続々とマンションが建てられたのです。
ここ数年は都心部の「タワー型マンション」が大量供給され、人気を博しました。
しかしながら、そうした土地もほとんど底を突いてきて、マンション業者間のマンションに適した土地の仕入れ競争は熾烈を極めるようになって来ました。
そのため、マンション適地の地価はどんどん上昇し始め、それとともにマンション立地も郊外の衛星都市へと少しずつシフトし始めています。
このような環境では、これまでのような超青田売りの動きは徐々に姿を消していきます。
今までのように地価が下がり続けていた時代には、マンション業者は土地を仕入れたらすばやく建てて、すばやく売らなければ商売にならなかった・・・
おちおち構えていると、近隣にもっと安いマンションの商売敵が出てきて値引き競争に陥る可能性があるからでした。
反対に、地価上昇時のマンション業者のビヘイビアがどうなるかといえば、じっくり構えて、高値で売れそうな頃合を見計らって売り出す。
あわてて建てて、あわてて売ってしまうと、キャピタルゲインで儲けるチャンスをみすみす手放してしまうことになりかねないからです。
つまりは「売り惜しみ」の行動に出ることになります。
今年の夏以降、首都圏ではそうした傾向がかなり顕著に出始めています。
経済の論理、企業の論理で収益を最大化するための商売ですから、違法でもなんでもないわけですが、
企業というものが、利益追求を通じつつも社会的存在として社会に貢献する企業でなければ結果的には存在し続けていけないことも事実ですから、あまりに強欲な商売をしていると企業イメージにも繋がります。
ほどほどの利益で、社会に貢献し続ける姿勢を期待したいものですが・・・
不動産業界にそのようなことを望むのは、無いものねだりかもしれません。
来年は、ますます売り惜しみの動きが強まってくるのかどうか・・・
どうぞ、良い年になりますように！
（冗長な文章におつきあいいただきありがとうございました。）
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