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「家の話をしよう」・・・無印良品の広告
今朝（2007.1.27）の朝日新聞の18-19面の両面見開き全面広告・・・「無印良品」が「家の話をしよう」と題したイメージ広告を出しているのがふと目にとまりました。
内容は、住宅のリノベーションをすすめていこうという提案。
※「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることをいいます。
「ＳＩ住宅」（ｽｹﾙﾄﾝ・ｲﾝﾌｨﾙ住宅）という概念を持ち出して、住宅のスケルトン（構造躯体部分）とインフィル（内装・設備等）の分離を図り、スケルトンを何世代もの人に流通させて中古住宅の有効活用を図り、スケルトンを購入した人が自分自身のスタイルに合わせたインフィル（内装・設備など）を造り出していく・・・
そのインフィルには「無印良品」のアイテムを使ってほしい・・・
そういう住宅生活スタイルを提案する本「家―家の話をしよう」を近く刊行する・・・
つまりは、無印良品が提供する商品群をあなたの生活に使ってほしいとのイメージ広告でしょうか。
日本の住宅は短命・・・平均寿命26年
無印良品と「ＳＩ住宅」というのは、正直、なかなか結びつけて考えにくいのですが、広告を見て、以前「ＳＩ住宅」に多少なりとかかわったことがある経験を思い出し、今回は「ＳＩ住宅」のことを書いてみようと思いついた次第です。
「ＳＩ住宅」は、少子化の流れ、住宅という社会資産に対する投資余力が先細りしていく中で、100年住宅などと位置づけて資源の有効活用のために取り組んでいるパイロット的な取組みで、いずれ徐々に広がっていくトレンドにあると思います。
国土交通省の資料によれば、日本の住宅の平均寿命はたったの26年だとのこと。
平均的に26年で建て替えられているわけです。
なんともったいないことか・・・
イギリスでは75年、アメリカでは44年・・・
ヨーロッパでは100年以上前の住宅を、長く使い続けている。ヨーロッパの都市部の石造りの共同住宅がそうですし、アメリカの1戸建てでも筑後100年以上の物件が今なお新築住宅と遜色ない値段で流通し、住まい続けられています。
私もアメリカでそのような住宅を見る機会がありましたが、アメリカでは中古住宅の流通が盛んで、新築住宅をはるかに上回る数の中古住宅が流通・取引されていますし、古い中古住宅でもきちんとメンテナンスされた住宅は価格が下がらない・・・
住宅は１箇所に住まい続けるのではなく、生涯に何度も何度も住み替えるのが当たり前・・・購入者も日本のように新築住宅にはこだわることをせず、中古住宅と新築住宅を同列で考える価値観を持つ人が多い。
そのため、居住者のメンテナンス意識も強く、ペンキ塗りや簡単な内装・外構などは居住者自身がＤＩＹでメンテナンスするのが一般的です。
一方、日本はと言えば、ご覧の通り、先刻ご承知の通りですので、改めて説明するまでもありません。
一旦、人が住んだというだけで、たった1年でも半年でも1か月でも、住宅の価値は大幅に減少してしまいます。
今後ますます少ない生産年齢人口で多くの高齢者を支えていかなければならない状況が進む中、日本人の「住宅感」をそろそろ変えていく必要があるのかも知れません。
「ＳＩ住宅」とは
「ＳＩ住宅」というのは、スケルトン（構造躯体）部分とインフィル（内装・設備等）とを分離して捉えるもので、
その特徴の要点は、
●スケルトン（≒マンションのコンクリートの箱部分）を100年程度長持ちさせるよう、コンクリートの素材・配合を工夫したり、鉄筋に対するコンクリートの厚さ（かぶり厚）を厚くするなどにより耐久性を向上させる。
●何世代もの居住者が繰り返し自由にインフィル（間取り、内装、設備等）を設定できるようにするため、スケルトンのつくりを工夫する。
具体には、二重床・二重天井にして床、天井の梁などの凹凸をなくしてをフラット（平坦）にしたり、上下水道・ガス管のライフラインを共用部分のユーテイリティーに設けて配管が間取り設定上の支障にならないようにすることで自由な間取りを可能にする・・・「可変性」を向上させる。（こうすることで、キッチンや風呂などの水周りの位置も可変性がでてきます。）
●インフィルは、スケルトンの購入者が、自由に、間取り、内装、設備を設定できるようにする。
そのため、新築分譲時においても、スケルトンの売買契約とインフィルの施工契約は別契約としたり、スケルトン購入者が自分で好きな内装業者に別注することもできるような取組みもあります。
「ＳＩ住宅」の課題
国土交通省では、SI住宅の普及に力を入れており、同省傘下の独立行政法人「建築研究所」や「都市再生機構」（前都市基盤整備公団←元住宅・都市整備公団）において>「ＳＩ住宅」普及のための研究や実験住宅の建設などを行ってきましたが、
「ＳＩ住宅」の竣工検査や登記の問題は、住宅の使用開始や住宅ローンの実行可能性とも絡む重要なファクターであることから、同省では法務省などの関係省庁とも協議の上、現行法令上の運用改善を図っています。
即ち、新築分譲マンションの一部の住戸が売れ残ったり、完売したとしても一部の購入者の事情によりインフィル工事が完了しない住戸が生じるような場合に、マンション全体の竣工検査が受けられないとか、登記ができない・・・住宅ローンも受けられない・・・といった問題に対する対応です。
その概要は、
●マンションの一部に「スケルトン」状態の住戸が残っている状態では、マンション全体の工事が未完成であるため、建築基準法の竣工検査や消防法の検査等を受けられず、インフィル完成後の住宅があったとしても全戸のインフィル工事が完了するまで検査を待たなければならないこととなり、入居もできないこととなってしまう。
こうした事態を改善するため、同省では、建築基準法上の建物の一部が未完成・竣工検査前でも建物の使用を認める「仮使用承認制度」の活用や消防法の運用の弾力化等を図って、内装・設備が完成した住戸から順次使用することができるようにしています。
●「スケルトン」状態の住戸は「箱」だけの状態であるため、事務所として使われるのか店舗として使われるのかわからないため、本来、住宅とはみなされません。
したがって、スケルトン状態の住戸が一部に残っている状態では、マンション全体及び住戸について「居宅」としての「表示登記」ができない状態になってしまいます。
そうすると、インフィルが完成している住戸であっても表示登記ができなければ、保存登記（所有権の登記）もできないこととなって、ひいては抵当権の登記もできなくなるので住宅ローンの実行もできない・・・・
こういうことでは、売れ残り住宅がある場合など、全住戸のインフィル工事が一斉に完了できないような事情がある場合には、最後の住戸のインフィル工事が完了するまで、住宅の登記もできず、全戸の住宅ローンが実行できない・・・物件の引渡しもできない・・・という事態にもなりかねません。
そこで、同省では法務省と協議して、共同住宅の一棟の建物について建物表示登記の申請ができることとし、その場合、インフィル完成済みの住宅は「居宅」と、未完成の住戸については、「居宅（未内装）」として表示登記できることと手当てされました。
さらなる課題
なお、現行の不動産登記法上、マンションの所有権はスケルトン部分とインフィル部分とを分離することができません。インフィルを含めて「住宅」なのです。
将来的な課題として、スケルトンとインフィルの分離登記ができるようになれば、
スケルトンの購入時点でスケルトン部分に対する抵当権設定が可能になり、スケルトン取得費のローン実行・・・インフィル施工完了時点でインフィル工事費のローン実行と、資金需要に応じたローンの取組みが容易になるわけで、分離登記ができるようにする法整備が望まれます。
例えば、インフィル工事をスケルトンの業者とは別の業者に発注しようとするような場合に、スケルトン購入の時点でスケルトン代金を決済できなければ、スケルトンの売主は、購入者に対するスケルトンの引渡しや、インフィルの工事施工開始を認めてくれない可能性が大きいからです。
また、賃貸スケルトンにおける借家居住者によるインフィル所有という新しい形態も考えられるようになりますので、居住スタイルの広がりや賃貸住宅の居住水準の向上にも役立てられるかもしれません。
現在は、こうした登記上の隘路を抱えながら、建築技術面で「ＳＩ住宅」の規格・仕様を持つ分譲マンションが供給され始めていますが、
登記上の課題が解決されなければ、真の意味での「ＳＩ住宅」の意義・・・住まい方の変革というソフト面の、真の意味での「ＳＩ住宅」の効用は十分に発揮されません。
いずれ、法整備もなされ、住まい方が多様化していく時代がやってくるのではないかと期待します。
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欧米と日本の住宅に対する価値観は、大きな違いがあるようですね。確かに、日本の住宅は、資産価値としての目減りが早いです。新築住宅でも１０年で、価値はゼロになると言われたことを思い出します。昔、野村が１００年マンションを打ち出しましたが、成功したのでしょうかね。
2007/1/30(火) 午後 3:56
「無印良品」のモデルハウスを見学したことありますが、「ＩＳ住宅」のほんとの意味はよくわからなかったです。。
2007/1/31(水) 午前 4:59
うしこさん、hanaさん、詳しく説明されても日本では皮膚感覚で理解できることではないのです。「新品」か、もしくは「骨董品」にしか価値はないのです。中途半端には価値が見出せないのでしょう。
2007/1/31(水) 午前 7:05
なるほど＾＾本当に勉強になります＾＾確かに日本の住宅の寿命は短いですね＾＾こういった制度がもっと普及すれば、住宅の価値観も変わってくるのかもしれませんね＾＾
2007/1/31(水) 午後 1:30
Ｋさん、これからの少子化・高齢化時代の社会経済的負担能力に加え、省資源化の要請に応える必要があり、嫌も応もなく、そういう方向に行かざるを得なくなるのだと思います。
2007/1/31(水) 午後 8:16
たまたま、本日（1/31）の日経新聞国際面の記事に、「米国商務省、全米不動産協会によれば、昨年の米国住宅販売戸数は新築住宅約106万戸、中古住宅648万戸」とのことで、中古住宅が圧倒的に多く取引されています。また、「新築住宅の取引中央価格は約24万ドル、中古住宅は約22万ドル」とのことで、新築、中古の価格差は日本のように大きく乖離していません。以上、本文に記述した内容を実際の数字で補足説明できる材料をたまたまちょうど新聞報道で見かけましたので、補足いたします。
2007/1/31(水) 午後 8:54