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今朝の日経一面トップに、国土交通省がマンション管理に関する新たな検討を始める趣旨の記事が掲載されています。
[2月4日/日本経済新聞 朝刊]
マンション管理組合の理事会、管理会社の代行可能に
国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業務の大半を請け負える新制度の検討に入る。所有者の高齢化や1人暮らしの増加によって理事会の役員を引き受ける人がいなくなると、計画的な修繕など適切な業務に支障が出る恐れもあるためだ。新制度を利用する管理会社には資格要件を厳しくして、トラブルの発生を未然に防ぐ。
マンションの管理は日常的な保守・清掃や修繕計画などを、管理組合の総会の決定に基づいて理事会が実行する。管理会社に業務委託する場合も、あくまで理事会が主導するのが基本だ。
しかし、実際には役員のなり手が見つからずに活動が停滞する組合も少なくない。東京都が2003年に公表した調査では、都内の築30年以上のマンションの17.4％で組合が機能していなかった。
ネットで引用できるのは以上ですが、新聞紙面ではもう少し詳しく報道されていて、その概要は、概ね次のとおりです。
東京都が2003年に公表した調査では、都内の築30年以上のマンションの17.4％で組合が機能していなかった。
組合活動が停滞すると管理費や修繕積立金の滞納を招きやすく、大規模修繕や日常の保守などが遅れてマンションの寿命を縮めかねない。
国土交通省は、早ければ4月にも省内に専門家を交えた研究会を設置し、管理会社が一定の報酬を受け取り、適正な業務を提供する仕組みを検討する。
現在でも、管理会社が業務を直接手がけることはでき、リゾートマンションなどでは採用した事例はあるが、所有者の合意なしに管理会社ができる業務の範囲が不明確などルール整備が進んでおらず、居住用マンションに広げるとトラブルを招く恐れがある。
そのため、研究会では、所有者と管理会社の適切な契約のあり方や、所有者による管理会社のチェック体制、修繕積立金の運用方法などの仕組みづくりのほか、管理会社の資格要件も議論。所有者が安心して委託できるようにするために外部機関による監査義務付けなど、マンション管理適正化法の改正も視野に入れて検討する。
だいたい、以上の内容です。
マンション管理業者が理事会の代行をする？？？
私は、これを読んで気になったことがあります。
それは、マンション管理業者が区分所有者で構成する理事会の代行をするということ・・・そのあやうさです。
区分所有者の役員で構成する「理事会」は素人集団ではありますが、自分たちの財産であるマンションを日常的に保守・管理し、長期的にも必要な修繕工事を実施していく・・・という役割があります。
一方、マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて、共用部分の清掃業務を行ったり、エレベータや機械式駐車場やらのメンテナンスを請け負ったり、管理人を派遣したり、植栽の維持管理を請け負ったり、劣化診断したり・・・と、
要は、マンションの管理のための業務を請け負う「受託者側」の立場にあるわけです。
その管理業者が、理事会に代わって「管理の主体＝管理の委託者側」になってしまうとどうなるか・・・
管理業者が自社に都合の良いように、さまざまな管理業務を自社に委託したり、委託金額を恣意的に決められたりするなど、牽制が働かない「利益相反」の状態に陥ることが懸念されます。
新聞報道では詳細はわかりませんが、まさか国ともあろうものが、私でも気づくようなそんな初歩的なことは先刻承知のはずで、必要な措置を講じることになるはずだろうとは思いますが、少なくとも新聞報道の内容だけを拝見すると、ちょっと心配です。
マンション管理士の活用を
私は、管理業者は、やはり、管理業務を「受託」する立場で頑張っていただくべきであると思います。
しかし、それでは「理事会」の役員のなり手がいない状態をどうすればいいか・・・ 確かに、これも放っておけることではありません。
そこで、考えられるのは「マンション管理士」の活用です。
マンション管理士というのは、マンション管理の専門家としてマンション管理にかかわるさまざまな事項について、管理組合に対して指導、助言するという役割を期待された国家資格で、国土交通省が平成13年から認定を開始しました。
マンション管理にかかわる資格には、もうひとつ「マンション管理業務主任者」というものがありますが、これはマンション「管理業者」としての立場の資格で、「マンション管理士」とは立場が違うものです。
マンション管理士は、あくまで管理組合の運営に関して相談に乗ったり、指導・助言するというコンサルティング機能を期待されているわけです。
ただし、マンション管理士というのは、「業務独占」ではなく、実は「名称独占」でしかありません。 つまり、医師、弁護士、公認会計士、建築士のように、その資格を持っている人でなければその業務を行うことができない・・・業務独占・・・という類のものではなく、
マンション管理組合のコンサルティングは、資格がなくても実は誰でも行うことができるわけですが、「マンション管理士」と名乗って商売できるのは資格を持っている人に限る・・・名称独占・・・という類のものなのです。
この資格は、合格率が毎年７〜８％と、結構ちゃんと勉強しないと簡単に取れる資格ではないのですが、せっかく資格を取得しても、現実には「業」としてこの資格を活かしていけるだけの市場は未だできていません。
そこで、私は思うのです。マンション管理士を無駄にすることはない・・・
是非、この方たちの知識･経験を実際のマンション管理の実務に直接的に活かしていくべき・・・そのためには、理事会に代わってマンションを管理する代行者＝「管理者」になれる「業務独占」の国家資格として「マンション管理士」を位置づけ、グレードアップさせてはいかがか。
「管理業者」を代行者にするよりは、マンション管理士を代行者にするほうが、よほど筋目の通る話ではないだろうかと、その実現を切望し、国土交通省の研究会における健全な議論に期待いたします。
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初めて書き込みいたします。コンドー（東北のマンション管理組合が情報交換するブログ。）と申します。この日経の記事は非常に驚きました。今までのマンション関連の法整備はなんだったのか、、、と脱力しました。 勝手ながらトラックバックさせていただきました。これからも寄らせていただきたく、ご挨拶申し上げます。
2007/2/5(月) 午後 2:03 [ con*o_l*b ]
「理事会は素人集団」かもしれません。しかし、だからと言って管理会社やマンション管理士にお任せしてしまうのは良くないですね。各方面から必要な情報（場合によっては分かり易く解説してもらうことも必要かもしれません）や助言を得て、自分の頭と手で物事を解決していく姿勢が大切なのではないでしょうか。「自分達の財産は自分達で守る」という気概を持たねばならないと思います。
2007/2/5(月) 午後 3:58
npomksc さんのおっしゃるとおりです。私の拙い表現で足りない部分があったと思いますが、マンション管理の基本は区分所有者による「自治」にあります。旧住都公団の分譲マンションは意外に住民による直接管理が行き届いていて、管理会社への丸投げは少ない傾向があります。是非、そうありたいのですが、さはさりながら、世の多くのマンションの中には、管理の崩壊・・・限界的なマンションもあるので、そのようなセイフティーネットとしての対応も用意しておく必要があるとは思うのです。
2007/2/5(月) 午後 8:22
コンドーさん、コンドーさんのお書きになられたブログ記事も拝見し、同じ思いに共感を覚えます。私はコンドーさんのようにマンション管理の専門ではありませんが、私の考えもあながち間違ってもいないのかと鑑を拝見して安堵するような気がいたしました。今後とも、ご教示ください。
2007/2/5(月) 午後 8:28
レスありがとうございます。恐縮です。 私もこのニュースの行方は見守っていきたいと思います。
2007/2/6(火) 午前 7:03 [ con*o_l*b ]
全く持って同感です＾＾いつも気持ちが良い記事をありがとうございます＾＾こちらも傑作を押させていただきます＾＾
2007/2/6(火) 午後 3:51
Ｋさん、私は自分自身が現にマンション住まいをしているものですから、勢い力が入りすぎていないかとすこしばかり心配でしたが、ご賛同いただけると心強く思います。
2007/2/6(火) 午後 8:17
高齢化が進んだマンションでは、輪番で理事が回ってきたとしても、当人が入退院を繰り返していたり、耳が遠かったりとなかなか大変だったりします。でも「権利」と「管理」を混同しちゃいけませんよね・・・難しい問題ではありますが。
2007/2/8(木) 午前 1:06
三連休もお仕事とのこと、お疲れ様です。管理組合に付き合うのは週末・祝日になりますからたいへんですね。
2007/2/8(木) 午前 6:49
npomkscさんのブログからきました。この記事の内容は私共マンション管理をしている住民としては、脅威ですね！一般論として８割の住民は無関心ですから、管理会社にお任せ状態となってしまうのではないでしょうか？
2007/2/13(火) 午後 5:57
satoruさん、マンション管理は住民自治による「自主管理」がベストですし、基本であることは疑いの無い事実です。さはさはりながら、一方で、都心の老朽マンションの中には大半の住戸が賃貸化や空家化している物件もあって、そういう物件では住民自治は望むべくもありませんし、そのような物件では劣化が急激に進んでスラム化する危険も一方であります。なかなか難しい問題で、一刀両断は難しいですね。
2007/2/13(火) 午後 7:26