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YAHOO掲示板で承っているローン相談で、先日、以下のやり取りをさせていただいた事例があります。
私なりに、昨今の銀行員の倫理観のなさというか、責任感の欠如、説明責任の不足・・・というかむしろ作為的な不作為に、正直、憤りを覚えます。
そういう意味で、このブログをご覧いただいている皆さんにも、私の少しく品のない表現振りも含めて、掲示板のやりとりそのままを、当ブログに転載し、ご紹介させていただきます。
【ご質問】
はじめまして、相談です。期限間近で悩んでます。２００１年に借入額２８００万で住宅取得しました。少しずつ繰り上げ返済しながら現在残高が
�仝�的ローン１３４０万→Ｈ１３年１０月〜２.４５％
Ｈ２３年１０月〜４％
残り２９年９ヶ月
��公的ローン３６０万→Ｈ１３年１０月〜２.７％
Ｈ２３年１０月〜３.７３％
残り２９年９ヶ月
�Ｌ唄屮蹇璽鵞�３４０万→Ｈ１９年１月〜３％
Ｈ２４年１月〜５年固定の為不明
先日、提携銀行にて借り換え相談に行きましたら
残高２０４０万２５年ローン
２.１５％の１０年固定で、１１年目以降は１％優遇
１１年目以降を２.５５％と仮定し、
保証料差し引きすると４５０万程軽減されると
シュミレーションで出されました。
ただ、引っかかっているのが
手数料が保証料込みで９０万（ただし現在のローンから戻る保証料１０万と見て
実質額８０万必要）自営業のため、保証料が７０万程必要と言われました。
今手持ちの８０万費やすメリットがあるのか・・・それともそれを繰り上げ返済に充ててあと４年間は今のままで、１１年目以降４％金利になる時に見直すべきか・・・銀行への最終返事が来週火曜日朝に迫っていて迷ってます。
どうかアドバイス下さい。
【お答え】
内訳が細かく分かれていますし、公庫分は途中で金利が上がりますし、僅かですが将来金利不確定の銀行ローンもありますので、細かなシミュレーションをしてみても、木を見て森を見ないことになりかねませんので、敢えて、大雑把なご説明にさせていただきます。
借り換えコストを約８０万円として、
※保証料差引７０万円＋融資手数料＋契約印紙・抵当権登記手数料≒約８０万円
ローン残高総額が2,040万円ということは、
借換えで、仮に金利を全体で１％引き下げることができたとすれば、
その場合の金利軽減効果の概算イメージは、
１年当たり・・・2,040万円×年利0.01 ≒ 20万円／年
つまり、１％の金利差で年間約２０万円を節約できることになりますから、
８０万円の借換えコストは、約４年で取り返すことができる計算になります。
逆に言えば、借替えで1％の利鞘を確保できても、4年もたたないとペイしない・・・
それなら、その８０万円の借り換え費用を、いっそ、今、繰上返済に回せばどの位得になるか・・・
例えば、公庫分の1,340万円について80万円を繰上返済し、以後の返済を期間短縮するとすれば、累計総支払利息が約200万円も軽減されます。
そういう選択も悪くありません。
また、その銀行のシミュレーションは、極めて恣意的な楽観シナリオに基づいていて、正直、私には信じられません。
第一、11年目以降の金利をどうして2.55％などというほとんど考えられない水準に置くことが出来るのか・・・
全くもって、説明責任を果たしえない、無責任極まりないシミュレーションとしか考えられません。
だって、史上まれな低金利水準にある今現在の10年固定金利でさえ4％近い水準（三菱東京UFJの10年固定基準金利は3.9％）なんですから・・・
加えて、30年残っている返済期間を25年で組みなおせば、5年も短くなるわけで、その試算なら大幅に累計支払総額が減るのは当たり前なんです。
つまり、450万円の軽減効果の試算というのは、私に言わせれば「詐欺的」なほどに「恣意的な前提条件」を置いたものであって、そんな銀行員の言うことは全くもって信用ならない・・・
すみません・・・ちょっと、その銀行員のやり方にあきれたものですから、かなりオーバーないいいぶりになっていますので、少し割り引いてお考えいただければと思いますが、
いずれにしても、わたしには、その借換えコストをかけてまで、固定金利の借り換えをするほどに明確なメリットがあるようには思えません。
私なら、その分繰上返済するほうを選ぶ可能性が高いですね。
ただ、私のように熱くならないで、ご自身のお考え・価値観で、冷静にご判断くださいね。
【更問い】
ふむふむ・・・なるほど・・・
さっそくのお返事、ありがとうございます。
おっしゃる通りです。
審査条件クリアすると「１１年目以降の金利１％優遇」のため、２．５５％と仮定されたのは１１年後の金利を３.５５％とみなした場合に限ってであって・・・
もっと上がりますよね・・・
明日、さっそく４％〜７％辺りまでのシュミレーションを出してもらってきます。
しかし考えてみると、
シュミレーションがたったひとつのパターンしか出されていないってのは危険危険。
わたしもうっかりしていました。
やっぱ、「４５０万軽減！」などと数字で出されて舞い上がってました。
もう一度、冷静になって考え直します。
ありがとうございました。
また、是非相談させてくださいね。
【更問いお答え】
それがいいと思います。
それから、「11年目以降、１％優遇」にはごまかされないようにしてください。
ほとんどのお客さんが優遇されるような「優遇金利」なんて、その分、優遇前提で上乗せして基準金利を設定するだけの話なんですから。
だいたい、３年固定を見てください。
例えば、三菱東京の場合、3年固定の優遇金利（最初にお得タイプ）は現在１．７％
一方、3年固定の「基準金利」は「３．１％」・・・
優遇後のことを考えれば、銀行としては勢い「基準金利」を高くするしかないんですから・・・
だから、つまり、「１％優遇される」なんてことではなく、自然体での金利水準として考えておくべきだと思います。
アメリカでは、お客さんに対する住宅ローンの説明の際、確か、過去数十年で最悪の「悲観シナリオ」に基づく金利シミュレーションを示さなければならないことが義務付けられていると聞きます。
日本でも、そのような商品販売上の規範を整えなければ、銀行員の倫理観にだけ頼れる時代ではなくなっているようです。
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金利優遇なんていうのも、ひどい言い方をすると罠なんですね。やっぱり、固定でながく借りた方が、後々の金利変動のことを考えると安全なんでしょうね。
2007/2/9(金) 午後 10:39 [ - ]
pooh さん、そうなんです。ほとんどの方が「優遇」されるんです。しかも、完済するまでずっと１％優遇します・・・なんてこと、どう考えても無理がありますよね。
2007/2/9(金) 午後 10:53
本当にいつも参考になります＾＾幾さんのブログをもっとたくさんの方に観ていただきたいですね＾＾
2007/2/15(木) 午後 4:56
kさん、持ち上げられると面映いです。ただ、自分なりに一所懸命書いているつもりはあって、それをどなたかに褒めていただけるのは正直うれしく思い、また書きたいというインセンティブになります。
2007/2/15(木) 午後 8:57
銀行の方は、無知な借り手を都合よく騙しているのかもしれません。シュミレーションとは言え、あくまでも予想であって、天気予報みたいなもんでしょうか？降水確率８０％でも、実際は晴天だったみたいな。私も購入時は、底値でしたが、当時の銀行屋の予想に反して、金利はジリジリと上がっています。その分、不動産の価値がかなり上がっているので、少しは良いですが。しかし、主人に言わせると、その分、固定資産税も上がるとのこと。確かにそうだ！と焦った私です＞＜；
2007/2/19(月) 午後 9:01
うしこさん、私もその通りだと思います。銀行屋もそうですが、不動産屋も同じです。「将来金利が上がるとすれば、景気が良くなるからであって、そうなれば所得も上がるから金利上昇なんて気にしなくて良いんです」・・・そんないいかげんな説明を、うかうかしていると信じかねないリスクがあります。金利が２〜４％も上がれば毎月返済額は何割という単位で増えますが、給料は何割かの単位で増えるわけはなくて、金利と同じように何％かの単位で増えるかどうかなんです。そこには明らかにセールストーク上のトリックがありますよね。
2007/2/19(月) 午後 9:12