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前回に引き続き、３年固定期間終了時の金利選択に関するご相談事例をご紹介します。
ただし、今回は、必ずしもあわてなくてもよろしいのでは・・・という事例です。
■ご質問
住宅ローンのことについてアドバイスお願いしたいのですが・・・
３年前に公庫から借り換えをしました。
三井住友の3年固定0.98％でその後0.4％優遇。
1500万を15年でローンを組みました。
年齢は43歳、小学生、中学生が一人ずついます。
固定期間終了後12年あり55才終了予定です。
今年３年目でこの夏に固定期間が終了します。その後、変動金利か短期の固定金利になりますがどちらを選択したらよいか悩んでいます。
どちらにしても今よりもかなり金利は上がることになるので不安です。
期間は12年で気分的には楽なのですが、学費もこれからかかるので。現在繰上返済用にと貯めた100万円があります。もし繰上返済をするなら今の金利の低いうちに繰上げをして少しでもローンを減らしたほうがお得でしょうか？
●お答え
そうですね。
このケースは、正直、「私だったら・・・」という前提にしても、何ともいいがたいところですね。（←決め手が難しいです）
変動金利を選択するとした場合、変動金利は現在の水準だと1.925％（基準2.625％−優遇0.4％）ですが、基準金利は毎年４月、10月の市場の金利動向を踏まえて、１月、７月に見直されます。
○○さんの金利見直しは今年の夏とのことなので、今の水準よりも幾分上がっている可能性が高いですから、夏の時点での水準を推し測りにくいのはもちろん、それがさらに半年ごとに変動するわけですから、
３年固定の2.7％（基準金利3.1％−優遇0.4％）と比べて・・・つまり、変動金利の向こう３年間の平均金利でみた損得を計るのは難しいです。
見方を変えれば、それくらい、どちらを選択しても大きな違いは無いだろう・・・という見方ができるかもしれません。
考えてみれば、３年経過時点の残高は1,217万円です。
要は３年固定を選んだ場合と、変動金利とした場合との金利差がどの程度になるかが問題ですが、当面の金利差は0.775％（2.7％−1.925％）ですから、
年間の利息支払いにしてせいぜいが約９万円（≒1,217万円×0.00775）の違い程度です。
一般論からいえば、金利上昇期にあれば、固定期間が長いほうを選択したほうがいいというのが鉄則ではありますが、
今回のように3年固定と半年ごとの変動金利の比較ですから、そもそもそれほど大きな違いが想定されるわけではなく、しかも今後３年のうちには変動金利も上昇していく蓋然性を考慮すれば、その違いは有意性が小さくなってきます。
今後10年間はお子さんの教育費で大変な時期が続きますから、少しでも負担を減らしたいですが、３年固定と変動金利との金利差の得失を見通すのはかなり難しいですね。
まぁ、今から夏のことをあれこれ考えるよりも、当面、夏までの市場の金利動向を眺めて、その動き方を見据えた上でお考えになられたほうが良いようにも思います。
また、繰上返済ですが、繰上げ返済なさるなら、その時期が早ければ早いほど繰上効果が大きくなります。
ただ、○○さんの場合、もともとの残高が1200万円程度と必ずしも大きくはありませんので、あわてて繰上返済する必要も無いのではないかと考えます。
「借金も財産」です。
借りていられるうちは借りていられる・・・
人生には山あり谷あり、予測しにくい凸凹が生じることもありますから、そのようなときの備えに、いくばくかの懐のたくわえを残しておくことも重要です。
むりに繰上返済なさるほどでもないように感じます。
因みに、○○さんの次回の金利見直しを、現在の金利水準でシミュレーションしてみましたので、ご参考に願えればと思います。
★融資額1,500万円 15年返済 ３年固定 0.98％
１〜３年目の毎月返済額 約90千円／月
→ ３年経過時点のローン残高 約1,217万円
○４年目から変動金利へ移行した場合（変動金利1.925％（変動基準金利2.625％−優遇幅0.4％）
→ ４年目〜４年目半まで 毎月返済額 95千円／月
その後は金利不確定なため試算せず
(なお、返済月額事態は5年間は変わりませんが、金利は半年ごとに見直されます)
○４年目から「３年固定」を選択した場合（金利2.7％＝基準金利3.1％−優遇幅0.4％）
→ ４〜６年目の毎月返済額 約99千円／月
６年経過後の残高 949万円
■ご返事
丁寧なアドバイスどうもありがとうございます。夏までにゆっくり考えてみようと思います。
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