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親名義のローンの肩代わり返済
先だって受けたご相談に、お父さん名義のローンを息子さんが肩代わりで返済していく場合のローン名義や土地・建物の所有権の問題（相続時）などに関するご質問がありました。
■ご相談の趣旨
お父さんがご病気のため自営業が継続できなくなる見込みで、収入の不安。今後は、お父さんの家に同居している息子さん夫婦が毎月のローン返済を肩代わりすることも想定し、ローン借入者の名義をきちんと変更してもらったほうがいいかどうか。
端的に言えば、息子さんがローン返済費用を肩代わりするのはいいのだけれども、将来、お父さんが亡くなって相続問題が出た場合に、住宅・土地の所有権が仮に法定相続人（お母さんやお姉さん）へ法定相続割合で按分されるとすれば、息子さんが肩代わりしたローン返済費用が損になってしまう（平等にならない）のではないだろうか・・・
そうならないようにするには、ローンの借入名義を現時点でお父さんから息子さんへ変更しておけばローン返済の負担が明確になって、相続の際にもその貢献分が反映されることになるのではなかろうか・・・
ローン名義人と不動産所有権の登記名義人の問題は分けて考える必要
ご質問のテーマに関して問題となるのは「ローンの借入名義人」だけではありません。むしろ、その方が心配なさっているのはローン名義よりも、むしろ「住宅・土地の所有権の登記名義」がどうなるかだと思います。
つまり、土地・建物の所有権を息子さん名義にするのと併せて、ローンの名義も息子さん名義にする・・・所有権とローンをセットで名義変更・・・それができるかどうかというご質問になります。
この場合、土地･建物の所有権の名義の問題と、ローンの名義人の問題をそれぞれ別に分けて考えてみましょう。
土地・建物の所有権の登記名義の変更・・・生前贈与
お父さんは、不動産の所有者として、その不動産を自分で自由に処分する権利がありますから、所有者の判断で息子さんに所有権を譲ることもできます。
土地・建物の所有権をお父さんから息子さんへ移転（譲渡）する場合に、その原因となるべき法律行為が「売買」や「交換」などの対価性のない取引ならば、その行為は「贈与」ということになります。
ただ、このような「生前贈与」は、所有者であるお父さんの判断で可能だとしても、将来の相続時点における相続権者（お母さん、お姉さんなど）の相続権を侵害しかねない行為に当たります。
仮に、法定相続人の中で特定の人だけが・・・この場合は息子さんが・・・生前贈与という形で特別な利益を受けていたということになれば、相続人間での不公平になりますので、そのような生前贈与を受けた「特別受益者」に対する生前贈与分は、相続のときに、その他の相続財産と合わせて相殺される仕組みになっています。
したがって、事例のケースで、息子さんだけが特別な利益（土地・建物の所有権の譲渡）を受けたとなれば、将来の相続の際に、その分だけ相続財産が少なくなるわけです。
なお、ローンの問題を別において考えれば（土地・建物の生前贈与だけの問題として考えれば）、生前贈与には、当然、「贈与税」がかかります。
贈与税には、年間110万円の足切りがありますが、税率はかなり高くて、贈与の価格に応じて累増します。（最高税率は1,000万円超の場合で50％）
ただし、贈与については「相続時精算課税制度」という税制特例があり、これを選択すれば65歳以上の親から2,500万円以内の財産の贈与を受ける際には、一般の年間110万円を超える場合の贈与税の適用を免れることができ、将来、相続する際に今回の贈与財産とそのときの相続財産とを合わせて相続税を計算し、納税するという特例が適用されます。
相続税には、「5,000万円＋1,000万円×相続人数」という足切りがあって、それ以上の相続財産にしか税金が掛かりませんから、その範囲で収まる場合には相続時精算課税制度は有効だと思います。
ローン借入名義人の変更・・・重畳的or免責的 債務引受
一方、住宅ローンの借入名義人について言えば、事例にあるようにローンの借入名義人をお父さんから息子さんに変更できるかどうかは、お父さんが自由に決められるわけではなく、一に掛かって銀行が借入者の変更を認めてくれるかどうか・・・ということに尽きます。
銀行にとってみれば、借入者の変更を認めることが得になる場合と損になる場合がありえます。
仮に、今現在の借入者が破綻などで返済が困難になっていて、別の方に代わってもらったほうが銀行にとってありがたいということであれば、借入名義人の変更を認めてくれるケースが多いと思いますが、
逆に、今現在の借入者よりも返済能力が弱いと考えられる方への借入名義人変更は認めてくれません。
特に、事例のケースでは、当然にして息子さんはローン借入者（お父さん）の法定相続人であるという事実に留意する必要があります。
銀行にとって見れば、わざわざローンの借入名義人を変更するまでもなく、万一お父さんがお亡くなりになるようなことがあれば、ローン債務も当然に相続される・・・
「相続」というのは、プラスの財産だけではなく、マイナスの財産である借金についても相続人に引き継がれるのです。
ですから、銀行は、面倒な名義変更などしなくても、いずれ息子さんがローンを引き継いで返済していただけるはず・・・と考えます。 したがって、銀行が手間隙かけて借入名義人の変更（免責的債務引受）を銀行が認めてくれるかどうか・・・面倒がって認めてくれないことも十分にありそうです。
ただ、「重畳的債務引受け」（ちょうじょうてき・・・）と言って、ローン借入者の追加・・・お父さんのローン名義を残したままで、息子さんも債務者に加入する・・・というやり方なら、銀行にとって損になる話ではないので、認めてくれる可能性があると思います。
※お父さんがローン名義から抜けて、代わりに息子さんローン借入名義人になるというローン名義変更の方法を「免責的債務引受け」（めんせきてき・・・）と呼びますが、こちらは「重畳的・・・」に比べると、銀行ではなかなか認めてくれにくいのではないかと思います。
「債務負担付贈与」
以上、土地・建物の所有権の登記名義の変更の問題と、ローン借入名義人の変更の話を別々にご説明いたしましたが、これを両方セットで行うとどうなるか・・・
このようなプラスの財産とマイナス財産とを一緒に贈与するケースは「債務負担付贈与」又は単に「負担付贈与」などと呼ばれ、贈与税の積算上は、プラス財産とマイナス財産の合計額（相殺後の価格）にしか贈与税がかからないこととされています。
なお、重畳的債務引受方式による場合、事例のケースではお父さんと息子さんが「連帯債務者」になりますので、法的には債務の全額が息子さんだけの単独債務になるわけではなく、おとうさんと息子さんが二人ともにそれそれぞれがローン全額に責任を持つこととなりますが、
債務負担付贈与として税制上の相殺をする際に、息子さんによる返済実態が疎明できればローン全額の相殺が認められるのか、それとも連帯債務という形式上だけで半額になるのかなどについて、残念ながら私の知識の及ぶ範囲を超えていますので、あらかじめ税理士さんや税務署に相談して確認したうえで具体的な対応をおとりくださるようお願いします。
■負担付贈与の税金に関するQ＆A（国税庁HPより）
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4426.htm
なお、債務負担付贈与の場合に注意しなければならないのは、「贈与税の算定」に用いられる土地・建物の評価額が「通常の取引価格」（時価額）になることです。
一方、生前贈与ではなく、将来「相続」することを想定した場合、「相続税の算定」の際に用いられる不動産の価格は「相続税評価額」と言って、通常の取引価格（時価額）よりもかなり割り引いた価格が用いられますし、免税の足切りも5,000万円＋1,000万円×相続人数と大きくなります。
したがって、不動産を生前贈与する場合の贈与税は、相続時精算課税制度を選択する場合はともかく、単純な贈与税の場合には、相続の場合の相続税よりもかなり分が悪いということを理解しておく必要があります。
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本当に分かりやすくて、私自身の頭の整理になります＾＾最近、離婚に伴う相談で、ローンは奥様が返済しているのですが、債務者も所有者も夫と言うのがありました。離婚されるとのことでしたので、離婚して財産分与を説明したのですが、もうちょっと深く考えればよかったかなと考えさせられました＾＾ちなみに、最後のところが切れているのが残念です＾＾；
2007/3/21(水) 午後 11:28
Shihouｋさん、ご指摘ありがとうございます。気がつきませんでした。長い原稿になりそうなときは一旦WORDに書いて、それをコピーして貼り付け・加工するようにしているのですが、字数制限をオーバーしてしまい、自動的に尻尾を切られてしまったようです。記事を2本に分けさせていただくことにします。
2007/3/22(木) 午後 8:53