１６年ぶりの「地価上昇」 ( その他金融と投資 ) - 住宅ローンあれこれ

１６年ぶりの「地価上昇」

地価の「二極化」・「まだら模様」

　昨年末、1年を振り返って書いた以下のブログ記事で、昨今の地価上昇や二極化現象について触れました。
■2006年を振り返って④-1
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/26027914.html?p=2&pm=l&t=1
■2006年を振り返って④-2
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/26028155.html?p=2&pm=l&t=1

　しかし、今回、国土交通省が発表した地価公示を見て、正直、かなりの驚きを禁じえません。
　首都圏、近畿、名古屋などの大都市の都心部や再開発がらみの土地で、前年比上昇率が３０～４０％というような桁外れの上昇地点が出てきている由。
　昨年来、大都市や地方中核都市では、地価が上昇していて、マンションの売り惜しみ傾向が生じているとは聞いていましたが、こうした一部の地域・地区の上昇率は半端ではありません。
　一方、地方はといえば、札幌、仙台、福岡といった地域ブロックの中核都市を除き、引き続き低下傾向。
　まさに、「二極化」といえるでしょう。
　また、東京や首都圏でも、一律全体に上がっているわけではなくて、再開発がらみのような地区で局地的に高い上昇率となっているところがあるようで、これが東京や首都圏の地価上昇率を全体に引き上げているようです。

■NIKKEI NET 2007年3月23日
公示地価が16年ぶり上昇、大都市がけん引、地方は下落続く
　国土交通省が3月22日に発表した、2007年1月1日時点の公示地価は、16年ぶりの上昇となった。住宅地、商業地などを含む全用途で全国平均が前年比0.4％増加した。東京、大阪、名古屋の3大都市圏がけん引し、不動産投資の拡大などを背景に、区域によっては同30％―40％超の急激な伸びを示した。地方圏は3年連続で下落幅を縮小したが、大都市との格差は広がった。
　3大都市圏のうち、東京圏は全用途で同4.6％増。商業地が前年に続き著しい伸びを示したほか、住宅地が16年ぶりの上昇に転じた。渋谷区、港区の高級住宅地と高度商業地で、不動産投資やオフィス／マンション需要から同30％―40％超の上昇地点がみられた。
　大阪圏は全用途で同2.7％増。大阪駅周辺や御堂筋沿いの商業地で局所的に同30％―40％超、圏内の伝統的高級住宅地で同10％超の上昇地点がみられた。名古屋圏は全用途で同2.8％増だった。名古屋駅周辺や栄地区周辺の商業地で同30％―40％超、名古屋市内の高級／優良住宅地で同10％超の上昇地点があった。
　地方圏は全用途で同2.8％減。札幌市、福岡市、仙台市、広島市などの中心都市がけん引し、全体の下落幅を縮小した。中心都市の一部では商業地で同30％超、住宅地で同20％超の上昇地点もみられた。
　しかし中心都市以外の地域に目を転じると、商業地は中核的大規模施設の撤退や郊外型大規模商業施設の進出などの影響で下落が続いている。また住宅地は人口減少の影響により、郊外部を中心に需給が緩んでおり、依然として悪化している。

二極化の要因・・・米国流地価評価手法の浸透

　冒頭でご紹介した昨年末のブログ記事にも書きましたが、こうした「二極化」や「まだら模様」が生じているのは、地域の景気動向というよりも、米国型の地価評価手法が日本にも根付いてきたということかも知れません。
　
　もともと、日本の地価評価法にも「収益還元法」という手法がありましたが、土地取引の慣例上は「取引事例比較法」による「近傍類似物件価格」のほうがが重視されてきました。

　ところが、バブル崩壊で塩漬けになった不良債権絡みの土地の処分をめぐり、ハゲタカファンドとも呼ばれた米国の投資ファンドが米国流の収益還元法であるDCF法（ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄ・ｷｬｯｼｭ・ﾌﾛｰ）を日本に持ち込んできたのです。

　このDCF法は、土地を活用して得られる収益をベースに、地価の適正水準を算定するもので、都心部の商業施設やオフィス地域のように収益が高い地域・地区ほど地価が高く、郊外や地方などのように土地の収益力が低い地域・地区は地価が安くなるわけです。

　まあ、そのように説明されれば、それ自体、当たり前のことのように思われますが、バブル崩壊以前の日本の地価は実はそういう評価で動いていたわけではなく、「近傍の地価」が前提となって、その連鎖で地価が決まる・・・したがって、「面」全体で上昇するという不思議な構図であったということが言えるかも知れません。

局地的な不動産バブル？

　最近は、不動産投資信託（REIT＝ﾘｰﾄ）も数が増えましたし、一般消費者によるREIT購入もかなり普及してきました。
また、REIT以外にも、投資ファンドが積極的に優良なオフィスビルや商業ビルを買いあさっており、大都市圏の商業地区における地価上昇率は、これらの投資信託・投資ファンドの仕入れ競争による影響が大きいものと思います。

　こうしたREITや不動産投資ファンドがDCF法による地価評価を日本に根付かせ、定着させる原動力になっているのです。
　そのため、収益性の高い土地は上がり、収益性の無い土地の地価は下がり続けるという二極化やまだら模様の動きが進んでいるのではないかと考えられます。

　今や、大都市圏の優良物件は、こうしたファンドに買いあさられて、めぼしい物件が減ってきているとも聞きますし、貸出先がなく資金運用先に困っている銀行が、リスクも考えずに不動産投資ファンドへ資金をどんどん貸し込んでいるのではないかと、金融庁が銀行に対する検査で重点的に点検しているということも聞きます。
　そういう意味では、「局地的な不動産バブル」が発生しているのかもしれません。

　東京では、「六本木ヒルズ」以来、ここ数年、「丸ビル」やら「表参道ヒルズ」やら「ららほーと豊洲」やら、六本木の防衛庁跡地で今3月末にオープン予定の「東京ミッドタウン」などの元気のいい都心部の商業施設ができていて、こうした地域の地価が全体を引き上げる構図になっているのでしょう。
　郊外でも、昨年来、日産村山工場跡地の「ダイヤモンドシティ・ミュー」、川崎駅の「ラゾーナ川崎」、千葉県柏市の「ららぽーと柏の葉」などが次々と開業していますし、今月にも「ららぽーと横浜」がオープンしたばかり・・・
　東京や首都圏だけあって、人口も多く、景気も悪くないようで、あちこちで意外に賑わっているようです。

　因みに、流行の先端で人気の「表参道ヒルズ」は、住宅業界の人たちには有名な「同潤会青山アパート」を建て替えたものです。
　このアパートは間東大震災後の復興の一貫として設立された「同潤会」が、大正末期に建てた日本の最初期の鉄筋コンクリート造りの共同住宅のひとつで、まさに「歴史的建造物」といっても過言ではない建物でした。　
　その歴史的建造物が、今、日本の流行の最先端の人気スポットの商業ビルとなっているのも、なんだか不思議な気分ですね。

　「住宅地」の地価は商業地ほど上がっていないようですが、都心部や、郊外でも一部の人気地区では、マンション価格へのはね返りが予想されます。
　当たり前ですが、マンション価格も立地によって二極化現象が進んでいくのではないでしょうか。

　バブル崩壊後、マンション立地の都心回帰が進んできたわけですが、このように都心部の地価が上がっていけば、高級マンションはともかく、消費者の経済的な負担能力の限界から、徐々に、住宅の面積が狭小化したり、郊外立地物件が増えていくのでしょうか。
　郊外型、都心型ともいずれを選ぶかは消費者のライフスタイルの問題ではありますが、消費者の選択肢が減るとすれば、残念な動きです。