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三菱東京ＵＦＪの「フラット35（保証型）」
前回の記事「４月のローン金利」で、三菱東京ＵＦＪ銀行が「フラット３５（保証型）」のローンを開始した旨をご紹介しました。
→ http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/30648005.html
■日本経済新聞（2007年3月29日朝刊）
三菱ＵＦＪ銀、新型の住宅ローン担保証券
三菱東京ＵＦＪ銀行は４月から、住宅金融公庫が独立行政法人の住宅金融支援機構に衣替えするのに合わせ、支援機構が投資家に元本や利回りを保証する新型の住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）の取り扱いを始める。
銀行が個人に貸した住宅ローン債権を証券化し、そこに公的な保証を付けたもので、自前で証券化するより低コストで資金調達できる。住宅ローンの貸出金利の引き下げにつながる可能性もあり、他の大手銀行も今後、追随するとみられる。
新型の住宅ローン担保証券は、ローンを借りた個人が返済不能に陥った場合、証券の元利も焦げ付く可能性がある。それを回避するため、支援機構が証券に保険をかけ、投資家に期日通りの元利払いを保証する。三菱ＵＦＪは支援機構に保証料を払う。年2000億―3000億円の発行をめざす。
「買取型」と「保証型」の違い
同じ「フラット３５」でも「買取型」と「保証型」の二通りがあって、いずれも銀行等と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提携する全期間固定ローンである点や基本的な商品性の概要はおおむね共通ですが、
買取型では、銀行が融資実行した時点で、銀行が住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡（売却）し、以後、借入者にとっての債権者は住宅金融支援機構に代わる一方、
保証型では、借入者にとっての債権者は銀行のままで引き続き変わることなく、住宅金融支援機構は、借入者が銀行へ返済する債務の保証人の役割、銀行が証券投資家に対して支払う元利金支払い債務の保証人の役割という、二つの保証人の役割という提携関係になります。
さらに、この４月に保証型の商品性の一部が見直され、新たに二つの点で「買取型」との違いが出てきました。
○物権価格に対する融資額の割合の上限
「買取型」では融資率の上限は「８割」のまま変わりませんが、今回、「保証型」では、銀行の裁量で「９割」とか「10割」とすることができるようになりました。
その結果、銀行によっては「10割」も可能になります。
○借り換えローンが可能に
「買取型」では借り換えローンは引き続き利用できませんが、今回も「保証型」では借り換えローンも利用できることとされました。
ただし、その詳細は銀行によって取扱いが違う部分もあるようです。
■住宅金融支援機構のホームページ 参照先
→ http://www.flat35.com/hosyo/hosyo-kaisei.html
従来の「フラット35」では、融資額が価格の８割までしか利用できないことや、借り換えローンが利用できないことがネックとして指摘される向きがありましたが、この二つの見直しで、今後、三菱東京ＵＦＪ銀行に続き「保証型」を取り扱う銀行が出てくるのではないかと思われます。
因みに、三菱東京ＵＦＪ銀行の「保証型」では融資率の上限は10割、借り換えローンも残高の範囲で利用可能とされています。
なお、「買取型」と「保証型」の二種類のフラット35を併売するようで、金利は保証型が若干高く設定されています。
（４月 買取型3.16％ 保証型3.33％ 差引き0.17％）
■三菱東京ＵＦＪ銀行の「保証型」の商品説明書はこちら
→ http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/shouhin/kouko_kaitori/pdf/fhl_setsumei.pdf
（4/2 引用記事追加）
↓
■NIKKEI NET (2007.4.2.7:00)
住宅金融支援機構、割安な20年ローン
1日発足した独立行政法人住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は、主力の長期固定金利の住宅ローン商品を見直す。現在は返済期間35年まで金利は一律だが、20年以下なら金利を割安にした商品を今夏にも提携金融機関が販売する。借り換え融資も一部導入し、まず三菱東京ＵＦＪ銀行が月内に取り扱う見通しだ。利用者が使いやすい商品を増やし、国からの補助金に頼らない経営自立を早期に目指す。
機構は今夏をメドに借入期間が15年から20年までを対象にした「フラット20」（仮称）を新設し、最長35年の「フラット35」より金利を低くする。いまは銀行から利用者への貸出金利は年3％前後だが、現行の市場金利であれば、0.2％程度下がる可能性がある。仮に2000万円を固定金利で20年借りると、返済総額に約50万円の差が生じる。
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なるほど＾＾保証型の方が良さそうと思える分、金利が高いのですね＾＾；
2007/4/2(月) 午前 10:17
Ｋさん、そうなんですよ。ローン借入者サイドにとってのメリットは、銀行サイドにとってのデメリットになるわけで、その逆もまたあるわけです。したがって、どこかでバランスをとっているわけで、例えば、「融資手数料無料」とか、「保証料不要」とか、「団信保険料銀行負担」などと、借入者にとっていいこと尽くめの甘言は、まさか本当に銀行がチャリティーするわけはなくて、「金利」の中で賄っているに過ぎないわけです。
2007/4/2(月) 午後 11:43
幾さん、ブログでははじめまして。掲示板でお世話になってます。 「保証料無料」などの銀行負担分は「金利」で賄っているとのことですが、新生銀行のように保証料無料の上に金利も低めのところは、やはりどこかでからくりがあるのでしょうか？返済に必要となる口座が、外貨も預金できる総合口座で、一般的なものと違っているようなんですが、そのあたりにからくりがあるんでしょうか？先日、新生銀行の広告の不当表示に関する報道があってましたが、それも関係あるんでしょうか。
2007/4/3(火) 午前 1:16 [ qjk*m*53 ]
qikhm353さん、こんにちは。新生銀行は店舗展開が少ない分、人件費や店舗設置・運営費などのコストを抑えているんだと思います。窓口サービスの面では不便でしょうか。また、富裕層狙いで、審査もやや厳しく、ローン破綻の引き当てが少なくて済ませられるのかも知れませんし、ローン口座を中心にして、将来の投資商品や融資取引機会を確保しようとの戦術かも知れませんね。
2007/4/3(火) 午前 7:06
幾さん、こんにちは。たしかに新生銀行は書類のやり取りも郵送で、手続きに時間と手間がかかりますが、その分経費は抑えてあるんでしょうね。 収入要件も３００万以上と他行より高いです。最近流行の通販系医療保険と同じで、経費のために金額がアップするよりは、多少不便はあるものの手出しが少なくて済むほうが利用者としてはうれしいですね。モーゲージのように手数料に含まれてたりするのは、だまされているような気分になります。
2007/4/3(火) 午前 8:58 [ qjk*m*53 ]
qikhm353さん。掲示板のほうで失礼しました。ご容赦ください。
2007/4/4(水) 午前 6:12
とんでもありません。いつも迅速で、しかも綿密に検討してくださったご回答で、頭が下がります。感謝しております。
2007/4/4(水) 午後 11:27 [ qjk*m*53 ]