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抵当権って？
「抵当権」の意味するところは、多くの方がご存知ではありますが、一部に誤解されている部分も、まま、あるようですので、改めて整理してみたいと思います。
抵当権は「強制換価」による債務の優先弁済
「抵当権」は、ローンなどの債務の担保として不動産などに設定する「担保物権」です。
万一、ローンなどの債務が履行されない場合には、その物件を競売により強制処分して、得られた代価でローンなどの債務の弁済に優先充当できる権利です。
抵当権が付いていると、「ローンを完済し終わるまでは自分のものになっていない」と誤解なさっている方も偶にいらっしゃいますが、
そういうことではなく、抵当権が付いていても、所有権自体は既にご自分のものになっているわけで、ローン返済を滞るなどの債務不履行（契約違反）の場合に限って債権者が裁判所への申し立てることによって強制的に換価処分（競売）され債務返済に充てられるというに過ぎません。
抵当権者（債権者）は、いつでも自由に「競売」できるわけではなく、ローン借入者などの債務者が契約違反により債務を履行しない場合に限って・・・ローンの場合ならローン返済を一定に滞った場合・・・に限って競売の申し立てが許されます。
物件が丸々取られたわけじゃない
したがって、抵当権が設定されていても、ローン契約に違反していない限りは、自分の所有物件として自由に使ったり、貸したり、新たな物権（例えば抵当権など）を設定したりすることもできるのです。
ローン契約の内容に違反するかどうかはともかく、抵当権が付いたままの物件を、その状態で第三者に転売することも技術的には可能です。（ただし、抵当権が付いたままの物件を買ってくれる人が居ればの話ですが・・・）
仮に、債務不履行で物件が競売された場合に、債務残高を上回る価格で売れた場合はどうなるか・・・
売却価格から、競売のために要した費用などを差し引いて、余りが残れば抵当権設定者（物上保証人）に返却されることになります。
1,000万円のローンの担保として１億円の物件に抵当権をつけたとして、何年か後に残債務800万円のときに競売になって仮に5,000万円で売れたなら、
5,000万円から残債務の800万円と競売費用（例えば100万円）を差し引いた残余の4,100万円が返却されることになるわけです。
逆に、物件を処分してもなおローン残高が残る場合はいったいどうなるでしょうか。
その場合、結論的に言えば、「債務者」や「保証人」には、引き続き残債務の返済義務が残りますが、単に担保を差し出しただけの抵当権設定者（＝物上保証人）にはそれ以上の返済義務はありません。
「保証人」と「物上保証人」の違い
住宅ローンを借りる際などには「保証人」（保証会社を含みます）をつけることが求められます。この「保証人」のことを「人的保証」と呼びます。
一方、抵当権のことを「物上保証」と呼び、抵当権をつける物件の所有者のことを「物上保証人」と呼びます。
ローンの借入者（債務者）と、抵当権設定者（＝物上保証人）は必ずしも一致するわけではなく、ローンを借りる方と物権の所有者が異なることは、まま、あり得ます。
例えば、親所有の土地の上に、子供が住宅を建てるためのローンを組む場合、親は自分が所有する土地に、子供のローンの担保として抵当権を設定することになりますが、この場合、子供が債務者、親は「物上保証人」（＝抵当権設定者）ということになります。
債務者本人がローン債務を履行できない場合には、「保証人」は本人に代わって残債務全額について返済する義務がありますが、「物上保証人」（抵当権設定者）においては、物件の価値の範囲でしか責任を負いません。
競売で抵当物件が処分され、競売代金がローン返済に充てられて、なお残債務が残るような場合に、
「債務者」本人や「保証人」は、引き続き、残債務を返済する義務が残りますが、単なる「物上保証人」（抵当権設定者）には残債務を返済する義務はないのです。
抵当物件を処分されて、それでおしまい・・・です。
この「物上保証人」の考え方は、住宅・土地を「共有」とするような場合も同様です。
ご夫婦が住宅・土地の所有権を「共有」する場合に、ローンはご主人単独名義で借り入れるというようなときに、奥さんは自分の「所有権持分」に抵当権を設定する・・・「物上保証人」になる・・・ということになります。
この場合、奥さんはあくまで抵当権を設定した物件の持分の価値の範囲でしか責任を負わず、例え、物件処分後に残債務が残ったとしても奥さんには責任は残らないのです。
「債務者」、「保証人」は競売後の残債務に返済義務
一方、「債務者」や「保証人」には競売後になお残るローン残高の返済義務が残ります。
したがって、銀行は、引き続き、借入者や保証人に対して支払いを請求することとなります。
また、住宅ローンでは「保証会社」が保証人になっているケースが一般的です。
この場合、債務者本人が返済できないローン残高は、一旦、保証会社が債務者に代わって銀行へ立替払いしてくれますが、それで終わりになるのではなく、今度は、保証会社が債務者に対して立て替え払いしたローン返済を求めることになるのです。
（債務者にとっては、債権者が銀行から保証会社へ入れ替わるだけのことです。）
つまりは、借入者は、「破産」して責任を免れる（免責決定を受ける）以外、支払い義務を逃れることはできないのです。
したがって、返済が困難となった場合には、物件が安く処分される「競売」（裁判所による強制競売）によるよりは、できるだけ高く売れる「任意売却」の手段で売却したほうが、借入者にとって後々の負担が少なくてすむため有利だと考えられますし、銀行にとっても高く売れたほうが有利なので、最近は任意売却で物件を処分する例も少なくないようです。
それでは、銀行は、物件処分をした後、それでも回収できない債権についてはいったいどうするのでしょう。
いつまでも借入者に対して追及しても回収できない債権を追及してもコストが掛かるばかりになりかねません。
したがって、借入者の経済状況・返済余力の有無に応じて、、事実上、その回収をあきらめることになっていきます。
一般的な用語で言えば「不良債権を償却する」ことになります。
ただ、この「不良債権の償却」とは、銀行が債権の回収を事実上あきらめて、財務上、債権がなくなったものと仮定して経理処理することを意味するにとどまり、借入者としては、破産して免責決定を受けるか、又は時効がくるのを待つかしない限り、法的な返済義務を免れることにはならないのです。
「ノンリコースローン」の登場が望まれる
債務者が万一返済できなくなった場合に、債務者自身も、物上保証人と同じように抵当物件処分後の残債務の返済義務を追わないようにするローン・・・物件さえあきらめれば、それ以上の責任を追及されない融資のことを「ノンリコースローン」（非遡及型融資）と呼びます。
不動産の担保価値（中古物件の流通価値）が極めて安定しているアメリカにおいては、そのようなノンリコース型の住宅ローンがあるようですが、日本では「リバースモーゲージ」と呼ばれる特殊な不動産担保ローンを除き、消費者ローンの分野ではそのようなノンリコースローンは寡聞にして聞き及びません。
再開発や街づくりなどの開発型事業性資金融資の分野においては、日本でも「プロジェクトファイナンス」というノンリコース型の融資が利用され、ローン返済の追及の限度が事業（プロジェクト）そのものの資産に限定されて、直接的に事業を実施する特別目的会社（SPC）などのローン返済義務が親会社の信用と遮断される仕組みの事業資金融資が活用されています。
こういうノンリコース型のプロジェクトファイナンスの仕組みは一般に「倒産隔離」と呼ばれ、特別目的会社（SPC）などが「証券化手法」で投資家から事業資金を調達して事業を進めるような場合に有効なローン手法です。
住宅ローンの分野でも、このようなローン手法ができるならば、一般消費者はもっと安心して住宅ローンを組むことができるようになるわけで、その実現が望まれます。
ただ、それが出来るようにするには、銀行などの融資サイドの損失リスクを軽減するための前提として、融資率（物件価格に対する融資額の割合）を低くするとか、中古物件価格が安定的に流通する中古市場の形成が不可欠ではないかとも思います。
（次の記事http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/31995367.htmlに続く）
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仕事上、住宅ローンの証券化に関っている関係でよく拝見しております。よく勉強されてます、感心します。私は証券化に関するブログをやっています。あまり更新できてませんが… 今後とも貴重な情報楽しみにしてます。初心者でトラバ方法もわかりませんので、いずれ、ということで。
2007/4/29(日) 午後 10:08 [ bad_debt ]
bad debt tkさん、恐れ入ります。専門の方にはお恥ずかしい限りです。実は、正直、難しさをも感じています。客観的な内容をベースに、分かりやすさ優先はもちろんですが、私自身の主張も少しは織り交ぜたい・・・そうすると多分分かりにくい表現が増えてきます・・・自分の考えを表現することの難しさを痛感します。
2007/4/29(日) 午後 11:08
bad debt tkさん、追申です。ブログのURLをお知らせいただければ幸いです。是非、拝見させていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。
2007/4/29(日) 午後 11:11
はじめまして。住宅ローンについて勉強中です。記事を読ませていただき、大変勉強になりました。質問したいのですが、債務者が物上保証人になることは可能ですか。よろしければお答えください。
2008/1/28(月) 午前 0:43 [ mie*00*m*x ]
mie2003mix さん。「物上保証人」＝「抵当権設定者」です。通常、住宅ローンの債務者は住宅・土地を所有し、その住宅・土地に抵当権を設定することが、住宅ローンを借り入れる条件になっています。したがって、「債務者は物上保証人になることが可能」ではなく、「債務者は物上保証人になることが必要」ということになります。
債務者（ローン借入者）にならない方で、住宅・土地の所有権の共有持分を持つ方（債務者の配偶者など）は、債務者ではありませんが、抵当権設定に応じることになりますので「物上保証人」に当たります。
2008/1/28(月) 午前 7:00