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※前回の「抵当権のこと」の記事の末尾部分に「順位変更登記」のことを書いたつもりだったのですが、文字数制限をオーバーしたようで、尻切れになっていることにやっと気づきました。
改めて、続きの部分を書かせていただきます。
抵当権の順位とは・・・
ところで、「第一順位の抵当権」などのように、抵当権の「順位」という言葉を耳にした方も少なくないと思いますが、この「順位」とは何でしょう。
同じひとつの物件には、いくつでも抵当権をつけることができます。
住宅ローンを借り入れるに際して、複数の先からローンを借り入れる・・・例えば銀行と勤務先・・・などということもあるでしょうし、
住宅ローンを借りるときに抵当権をつけていて、その後、例えばリフォームローンで抵当権をつけたり、あるいは自営業の運転資金の借り入れのために抵当権をつけるという場合もあるでしょう。
このように、ひとつの物件に複数の抵当権が付いている場合の、抵当権者（債権者）の権利の順番を「抵当順位」と呼びます。
抵当権の順位は、それらの抵当権の「設定登記」を行った順番により、一番早い登記の抵当権が「１番」、その次に登記を行ったものが「２番」・・・などと、登記日付の早い者勝ちになります。
いくら抵当権設定の「契約の時期」が早くても、「登記」をしていなければ誰にもその権利を主張できない（対抗できない）こととなって、抵当順位は確保されません。
それでは、その順位はどのような意味を持つか・・・
抵当権者が複数いる場合には、
売却価格から、まずは第一順位の抵当権者の債務を全額返済し、
次に、余りがあれば、その余りから第二順位の抵当権者の債務を返済し、
さらに余りがでれば第三順位の抵当権者の債務を返済し・・・
という具合に、順位が高い人から順に債務を返済する仕組みになります。
決して、破産における一般債権のように複数債権者の債権額に応じて比例按分で取り分を決めるというようなやり方ではなく、登記した順番で、抵当権者の権利を確保するというやり方になります。
それは当たり前といえば当たり前・・・
第1順位の抵当権をつけた時点では、その抵当権者（債権者）はその物件に全く自分以外の第三者の抵当権がついていない状態で抵当権をつけたわけで、自分よりも後に抵当権をつけた2順位以降の抵当権者に自分の取り分を侵害されるいわれはないわけです。
抵当権の順位変更とは・・・
抵当権の順位は「登記の日付順」によると書きました。
自然体で行けばその通りなのですが、抵当権者全員が同意すれば、一旦登記された順位を入れ替えることも法律上は可能です。
例えば、第一順位の抵当権者がA、第二順位がB、第三順位がCという順位で登記されている抵当権がある場合に、物件の所有者と抵当権者A、B、Cの３者が合意すれば、お互いの抵当権の順位を合意どおりの順番・・・例えばCを第一順位に、Aを第二順位に、Bを第三順位に・・・などと合意した順位どおりに入れ替えることができるのです。
これを抵当権の「順位変更登記」と言います。
順位変更登記を行うには、抵当権者全員の同意書を添えて、変更登記申請書を登記所（法務局）へ申請することになります。
ただし、技術的に順位変更登記ができるとしても、現実にはなかなか容易な話ではありません。
せっかく一番、二番の順位を確保している抵当権者（債権者）としては、既に権利を確保している順位よりも後順位になるような・・・現在よりも不利になるような順位変更に応じてくれる可能性は・・・債権額に対してよほど十分すぎる価値のある物権ならいざ知らず・・・小さいからです。
以前、公的ローン（住宅金融公庫融資や年金住宅ローンなど）が全盛の時代には、先に登記されている銀行ローンの抵当権と、後から登記する公的ローンとを順位変更登記をする局面が日常的に見られましたが、
最近では公的ローンの縮小・撤退と、銀行ローン１本で借りる方が多くなってきたこともあって、順位変更登記を行う場面はほとんど見られなくなってきました。
複数口のローンを借り入れる場合は要注意
なお、複数の借入先から住宅ローンを借り入れようとする場合には、借入先である銀行などが債権保全の観点から抵当権の順位にこだわりますので、注意が必要です。
つまり、住宅ローンの条件として「第一順位で抵当権を設定できること」という条件をつけている複数のローン商品を一度に重複して借り入れようとしても、
二つのローンの抵当権の両方を同時に第一順位にすることはできませんので、そうしたローンの組み合わせはできないことになってしまいます。
※厳密に申し上げれば、技術的には複数の抵当権を「同順位」の「第一順位」とするような登記は可能ですが・・・銀行の優遇金利商品などの条件は自行ローンだけを第一順位とするよう求めているわけで、他の債権者と「同順位」の「第一順位」では優遇金利の適用ができなくなる場合がほとんどです。
例えば、フラット３５（買取型）と銀行のキャンペーン優遇金利の３年固定とを併せて借り入れようとする場合・・・
フラット３５（買取型）では第一順位の抵当権設定が条件とされていますし、多くの銀行のキャンペーン優遇金利ローンも第一順位の抵当権が条件とされていますので、
その双方の条件を満たすことはできないということになって、優遇金利商品との併せ利用ができないこととなってしまいます。
なお、フラット３５に関しては、銀行によっては、フラット３５と銀行の優遇金利商品との「ミックスローン」を商品化している銀行があります。
そのような銀行では、銀行ローンの抵当権順位を第二順位でかまわないとして、条件が緩和されているのです。
また、公務員共済などでも最近は第一順位の抵当権設定が求められるケースがあるやに聞きますが、そのような場合には、共済と銀行のキャンペーン優遇金利商品（第一順位の抵当権が条件）とを併せて借り入れるということもできなくなってしまうことになります。
（共済の種類などによっても条件が一様ではないかも知れませんので、正しい条件は勤務先にご確認ください。）
以上、前回の記事の末尾の尻切れ部分・・・抵当権の「順位変更」に関する補足でした。
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コメントありがとうございました。ブログの目指す方向性は似ているかもしれませんね。私も、客観的な情報をわかりやすく伝えつつ、自分の考えも織り交ぜていきたいと思っています。あまりコメントへのお返事とかしないですし、TB方法もわからないくらいですので、ブロガーとしては微妙なところですが… よろしければ覗いてやってくださいまし。 http://securitization.blog97.fc2.com/
2007/5/2(水) 午後 2:46 [ bad_debt ]