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人生を変える家 -10年後に損をしないために！-
「日経トレンディ」６月号（5/1発売）で住宅特集記事が掲載されていますので、記事のタイトル程度をご紹介しようと思います。
興味のある方は、書店や駅の売店などで眺めてみて、さらに興味が持てそうならお買い求めになって詳しくご覧ください。
■「人生を変える家」
○新築 「10年後」に後悔しない住宅購入
・ﾏﾝｼｮﾝ選びのﾎﾟｲﾝﾄ
二重床・二重天井、躯体天井高、ﾊﾟｲﾌﾟｽﾍﾟｰｽ位置、維持管理対策等級、段差ｽﾗﾌﾞ、
・耐久性は劣化対策等級で
・人気立地の周辺は買うな
・10万円で施工現場を見張る
・ｱﾌﾀｰﾌｫﾛｰで選ぶ戸建住宅 10年目に突然200万円
・「高断熱」住宅の真実
・超高層マンションの落とし穴 高層タワーこそ”管理”で買う
・プロの見方、プロの買い方
○中古 「10年単位」で手ごろに住み替える
・今選ぶべきは「97年物件」だ
・リノベーション物件
○ﾘﾌｫｰﾑ 「10年間」を最高に楽しめるﾘﾌｫｰﾑ
・ﾘﾌｫｰﾑ業界・戦国事情
・見積もりの単価比較は危険
・実際に発注！提案に大差あり
■住宅ローン最終判断
金利上昇”だから”借り入れ・借り換えのチャンス
※新規・借換えのﾛｰﾝｼﾐｭﾚｰｼｮﾝ
具体的なポイントには「なるほど・・・」
住宅選びに関しては、「なるほど」と思わせる具体的なポイントを挙げて紹介しているので、一般消費者にとっての住宅選びにも参考になります。
住宅販売会社の営業マンが「性能評価」を物件のウリにしていても、実は具体的な内容を尋ねると説明できないなどという指摘も、これまたなるほどと思わせます。
住宅性能評価の話があちこちで出てきますが、一般消費者の皆さんに誤解していただきたくないのは、住宅性能評価の「等級」がすべての項目で最高等級を満たすのがいいかといえば、必ずしも、そこまでのスペックを備える必要はない・・・極めて高額なコストをかけてまで必要性の度合いが必ずしも高くない項目においてまで最高スペックを追求するのはコストパフォーマンスの上で合理性がない･･･ということです。
必要性の度合いに応じて、項目ごとに、リーズナブルな価格でほどほどの水準を確保するという姿勢が大事だと思います。
ローンシミュレーションは「金利水準の前提」次第・・・
住宅ローンのシミュレーションは、変動金利、20年固定、35年固定などの比較が掲載されていますが、私は、この記事のシミュレーションの金利水準の前提について、正直、疑問があります。
即ち、変動金利型の今後の金利上昇シナリオを「毎年0.15％ずつ上昇し続ける」という前提で試算しているのです。
「上昇し続ける」というのもいかがかと思いますが、上昇幅が1年につきたったの0.15％というのは「当面金利はほとんど上がらない」のに近い前提を置いたシナリオではないかと思います。
例えば、「3年固定」の基準金利は、現実にここ1年余りの間で約１％上昇しているのです。
それが、変動型が、今後毎年0.15％ずつしか上がらない・・・10年後にやっと1.5％上がる程度・・・という前提。
アメリカでは2003年から2006年の約3年間でＦＲＢ（連邦準備理事会）のフェデラルファンドレートが約４％上昇しています（1％→5％）。
金利が10年、20年間の長きに渡り0.15％ずつ上がり続ける想定も非現実的ですが、上がるときはかなりのスピードで上がるわけで、日経トレンディの「毎年0.15％の上昇」という前提は、私には、当面の金利上昇リスクの織り込み方が著しく楽観的すぎるのではないだろうかと感じました。
こうしたシミュレーションの結論がどうなるかは、金利見通しの前提次第です。
幾通りかの楽観シナリオ、悲観シナリオを用意してシミュレートするのが、リスク評価の観点では望ましいのではないかと思います。
この手の記事をご覧になられる際には、結論だけを真に受けるのではなく、その前提条件の蓋然性を常に自分の物差しと比べながら読むようにしたいものです。
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金利上昇に関して、確かにおっしゃるとおり、年0.15％UPでは大甘も大甘ですね。かく言う私も実は2年半前に住宅を購入し、まだまだ金利は上がらないだろう、なんてタカをくくって3年固定を選んでしまったものです。「不景気」に慣れてしまっていたのでしょうね。個人的には今は景気のわりには金利は低いと実感しています。次回更新は10年固定くらいかな… http://securitization.blog97.fc2.com/ 証券化のおはなし
2007/5/7(月) 午前 0:22 [ bad_debt ]
日経トレンディはたまに買って読んでます。今回も興味があるので売っていたら買ってみたいと思います＾＾
2007/5/7(月) 午前 9:51
ｋさん、私は、たまたま駅売りの店頭で表紙のコピーが気になって買っただけです・・・雑誌に限らず、メディアでもネットでも情報が氾濫している時代・・・適切な感度のアンテナと的確な取捨選択がますます大事になってくるなぁと実感いたします。
2007/5/7(月) 午後 9:33
ローンの話。物凄く参考になります。住宅営業でお客様とお話しするときに、手っ取り早く契約したいばかりに低金利の提案をする会社とよくぶつかります。自分は、10年固定、またはフラット35を基本とした提案が多いです。こんな低金利が何年も続くと思うのが変だと思っているからです。そういいながら自分ももっと勉強して、お客さんに参考になる提案をしたいと思っています。
2007/5/24(木) 午前 9:17 [ too*uma*200* ]
tooruman2007さん、残念ながら、お客さんの立場よりも、出来るだけ高い住宅を売りやすい当面の低金利ローン･･･金利タイプは無関係に･･･だけをお薦めする営業マンが多いのは事実です。
2007/5/24(木) 午後 9:00