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特定住宅瑕疵担保責任履行確保法が成立
新築住宅の施工業者（又は売主）は施主（又は買主）に対して、住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任（10年間）を負っています。
しかし、例の耐震偽装事件のときのように業者が倒産してしまえば、買主にいくら損害賠償を請求できる「権利」があったとしても、実際に賠償してもらうことはできません。
不合理ではありますが、それが倒産の現実ですし、法的に「破産」になれば、その「権利」は画餅に帰してしまいます。
そこで、国土交通省が考えたのが「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法案」でした。
万一、業者が倒産した場合でも、買主等が持つ請求権を保障するための裏づけとなる方策を講じる・・・
業者が倒産したときに瑕疵担保責任の履行に必要なお金を、予め確保しておいて、いざ倒産になったらそのときにそのお金を取り崩して買主等に補償する・・・という仕組みです。
そのお金の確保の仕方が「保険」又は「供託金」という仕組みで、これをすべての住宅の工事契約又は売買契約に「義務付ける」というのが、この法案の中身です。
国土交通省がこの法案をとりまとめた旨の新聞報道がなされた今年の２月に、私はこのブログでそのスキームに、正直、疑問を呈しました。
○このブログで書いた記事「欠陥住宅保険？？？」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/29007947.htmlhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/29007947.html
即ち、「保険」のようなセイフティーネットの仕組みを作るのも大事なことだが、既にしてそのような保険は任意保険として存在しており、この規制緩和の時代の中で保険の適用を全ての住宅供給に「義務付ける」というのはいかがなものか・・・
一律そんな義務付けをすれば、そのためのコストは一定に掛かることなり、それがすべての住宅購入者に転嫁されることとなる・・・
心配の必要が無いような技術力・信頼性が高い業者もそうでない業者も、財務体力の強い業者も弱い業者も、一緒くたにして保険又は供託金を義務付けるというのは、些か、アナクロニズムにも感じられますし、行政の懈怠を安易に民間の負担で解決しようという姿勢にも懸念を覚えたのでした。
その法案がこのたび「成立」し、「法律」となりました。
■住宅新報（2007.5.25）
住宅の瑕疵担保法が成立
新築住宅の瑕疵担保責任の履行確保法が、５月24日衆議院で可決成立した。これで耐震偽装事件を受けた一連の法改正に一応の区切りがついた。
同法では、偽装物件などで入居者に損害が発生したときなどに、供託制度と保険制度の２本柱で住宅購入者の利益を守る。事業者に賠償資力がなかったり、倒産した場合でも補償を受けられる。購入者に直接の負担はないが、事業者がかける保険や供託金が物件価格に反映されるとみられる。
住宅品質確保法（品確法）に基づいて新築住宅の売主や請負人が負う10年の瑕疵担保責任が対象で、引き渡された住宅の構造耐力上、主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について適用となる。
公布の日から２年６カ月以内に施行される。
対象となる「瑕疵担保責任」の範囲
この法律によって、業者が倒産した際に補償される瑕疵担保の範囲は、「住宅品質確保促進法」に基づく新築住宅の「基本構造部分」の瑕疵に限られます。
■住宅品質確保法に基づく10年瑕疵担保責任の対象部分
新築住宅の基本構造部分･･･基礎、土台、床、柱、壁、斜め材、小屋組、横架材、屋根、及び雨水の侵入を防止する部分
実は、業者の瑕疵担保責任は、法律上２段階で定められています。
一般的な瑕疵担保責任については「請負工事」と「売買」で根拠法も年数は異なりますが、それらの定めは民事法上の「任意規定」であって、実際の個別の契約においてはその任意規定と異なる契約を結ぶことができるのです。
実際、ほとんどの個別契約（工事請負契約や売買契約）においては「引渡しから２年」という「特約」が定められるのが一般的な契約慣行になっていて、市場実態は「引渡しから２年」というのが通り相場になっています。
一方、「住宅品質確保促進法」では、新築住宅の「基本構造部分」・・・住宅が住宅として物理的に成り立つ最低必要条件としての「基本構造部分」についてだけは、その他の部分とは切り離して、業者の責任が特に重く定められ、「引渡しから10年」とされているのです。
この規定は、先の一般的な瑕疵担保責任のような「任意規定」ではなく、必ず適用される「強行規定」ですから、個別の契約において、業者の都合のいいようにこれ以下の条件の特約を結ぶことはできません。
（参考）「瑕疵担保」に関してこのブログに書いた記事「瑕疵担保責任・・・住宅の安心」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11851271.html
今般の「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法」で保障される瑕疵というのは、この住宅品質確保法上の10年の瑕疵担保責任部分です。
○保険料、供託金は・・・
今回の法律により、新築住宅の施工業者又は売主は、保険料を支払って住宅に「瑕疵担保保険」を付けるか、又は自社が供給する住宅の戸数の規模に応じて必要とされる「供託金」を法務局に積み立てておくことを求められます。
保険料については、保険会社が決めることになるので、一概にいくらになるかは分かりませんが、既に任意の保証制度として住宅品質確保法に基づく瑕疵担保責任に対する保証制度・・・「財団法人 住宅保証機構」の「住宅性能保証制度」や「�蟒斬陲△鵑靴麒歉據廚痢嵳ノ表斬鞐赱喨歉敲欷院廚覆�･･･が提供されており、これらが参考になると考えられます。
これらの保証制度では、住宅の構造や補償範囲や建物価格（工事費）などによって保証料の水準がきまるので、単純に１戸当たりいくら･･とはいえませんが、極めて大雑把な相場観で申し上げれば１戸当たり10万円前後掛かっているのではないかと思います。
※物件の条件や保証内容によって大きく異なりますのでご留意ください。
今回の「義務化」に伴って、今後、瑕疵担保責任保険市場が飛躍的に拡大し、大数（たいすう）の法則が働いて保険料水準が大きく引き下げられることになるかも知れませんが、それにしても、ある程度のコスト増になることは避けられないと思います。
一方、「供託金」ですが、こちらは保険を利用しない業者が、住宅供給戸数の事業規模に応じて、必要な金員を法務局に供託することを求められます。
住宅の 具体的な供託金額は、いずれ政令で定められますが、報道によれば（保険の適用年数である）10年間の累計事業規模に応じて、必要な供託金が定められます。
したがって、業者は、初年度は初年度の供給戸数に応じ、２年目は初年度を含めた累計戸数に応じ･･･10年後に10年間の累計戸数に応じ、対象となる累計戸数が増えるにしたがって供託金を積み増していくことが求められます。
供託金の額は、次のように戸数が多いほど1戸当たりの金額が低くなる設定になっています。
■瑕疵担保保証の対象となる住宅供給戸数の累計
累計供給戸数 供託金の必要額
１戸 2,000万円以下
〜 10戸 〜 3,800万円以下
〜 50戸 〜 7,000万円以下
〜 100戸 〜 1億円以下
〜 500戸 〜 1億4,000万円以下
〜 1,000戸 〜 1億8,000万円以下
〜 5,000戸 〜 ３億4,000万円以下
〜 10,000戸 〜 ４億4,000万円以下
････
ただ、業者にとって、これだけのお金を法務局に預けて（供託して）おかなければならなくなるということは、かなり資金効率が悪くなることを意味しますし、そのコストは必ず住宅価格として買主に転嫁されることとなるのです。
この法律は、公布後２年半以内に施行されることとなっており、2009年の年央には新しい仕組みが稼動します。
耐震偽装事件の反省は反省として、任意の瑕疵保証保険は既に市場で提供されていますし、利用者負担の「義務付け」でセイフティーネットを設けるのは正直疑問に感じます。
できればそうした方向ではなく、建築基準法適合確認の図面検査（建築確認）や工事検査などの精度を上げたり、検査機関（指定確認検査機関など）の検査能力・体制の品質確保策などについて、行政としての責任を果たす方向で対応してほしかったというのが、正直な感想です。
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7年前に木の城たいせつで家を建てたのですが、以前からトラック等が通ると少し揺れてました。
しかし最近は揺れが酷くなり大変困っています。
実際に業者の人に来てもらい調査した所、本来付けるべき金具が付いていないと結果がでました。
上記の原因によって揺れが引き起こされている可能性があるそうで、直すのであれば約700万位掛ってしまうそうです。
しかし直しても揺れが必ずおさまるとも限らないとも言われました。
木の城たいせつの住宅保障は15年付いてますが、木の城たいせつが倒産してしまった今、保障は受けられないのでしょうか？
自己負担するには金額が大きすぎます。
何かいい手はないでしょうか？
タイガより
2010/2/22(月) 午後 10:55 [ タイガ ]
こんばんは。
「木の城たいせつ」という会社のことは存じ上げませんが、破産手続きがどこまで進んでいるのでしょうか。
「債権届出」がまだ間に合うなら、「一般債権」として補償金を請求し、破産財団から配当を受けるという方法もありうるのかも知れませんが、
ただ、多くの場合、破産会社の財産から受けられる配当金は極めて僅かか、ゼロというのが一般的で、実際的ではないケースが大半だとも思います。
あとは、残念ながら、言っていく先が思い当たりません。
お役に立てず、残念です。
2010/2/23(火) 午前 0:47