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どのような場合に「既存不適格」となるか
それでは、どのような場合に、建物が既存不適格になってしまうのでしょうか。
既存不適格になるのは、建築基準法や都市計画法の規定が改正されて、建物が新しい法令の規定に適合しなくなったという場合だけではなく、そのほかにも既存不適格になるケースがあります。
要は、建築当時の建築関係法令に適合して建てられた適法な建築物が、法令等その後の環境変化によって、結果的に、現在の建築関係法令の制限に抵触する状態にある建築物が「既存不適格」に当たるのです。
例えば、「既存不適格」になるのは、主に次のようなケースです
○容積率オーバー
前述したように、1968年に導入された「容積率」の導入前に建てられた建物の中には、建物の実際の容積率が、指定された地域地区の容積率を超過してしまっているものが相当程度存在します。
また、建物が建てられた当時の都市計画上の地域地区の指定が、事後的な都市計画の見直しによって容積率が小さな地域地区へ指定換えが行われるなどして、容積率がオーバーしてしまうケースもあります。
○日影規制や高さ制限
1976年の建築基準法改正による「日陰規制」の導入以前に建てられた建物の中には、日影規制導入の結果、建物の高さや斜線制限などの点で、既存不適格になっている事例があります。
日影規制とは、隣接地への日照を一定に確保しなければならないという規定で、建物の高さや形状を、隣接地の日照を最低限確保できるように制限するもので、よく、マンションなどが隣接地から斜めに斜線を延ばしたような形状で切り取られたような形になっているのは、この規制の影響です。
日影規制がなかった時代に建てられたマンションの中には、今建て直そうとすると、階数をかなり低くしたり斜線制限を受けたりして、建物の延べ床面積を大幅に削減しなければならないものもあるのです。
また、地方自治体が、街並み景観維持のために「高さ制限」の条例を定めるケースがありますが、そうした条例制定の結果、高さをオーバーしてしまう事例もあります。
５〜６年前に、東京都国立市で、大学どおりの街並み（建物の稜線）を維持すべく、高層マンションの建設を止めさせるために「高さ制限」を定めた街並み条例を建築工事着工前後の時期に入れたために、マンション業者との間で裁判になった事例がありましたが、あの事例なども、まさに「建築工事途上」において、マンションが条例「違反」なのか、それとも着工後の「既存不適格」なのかが争いの争点になったわけです。
○新耐震基準
1981年に建築基準法改正で、建物の耐震基準がレベルアップしました。
「新耐震基準」というのは最低限遵守すべき規準として、中規模の地震（震度５強程度）に対しては、ほとんど損傷を生じず、極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度7程度）に対しては人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標とした基準です。
この結果、それ以前に建てられた建物は、「新耐震基準」に適合しない既存不適格の建物になってしまいました。
実は、多くの学者やマンション関係者、国土交通省などが一番心配しているのがこの部分です。
旧耐震基準で建てられたマンションの多くは、当然ながら現行の新耐震基準レベルの耐震性能をもつ建物は少ないと見られており、阪神・淡路大震災レベルの大地震が起きたときに耐えられないのではないか・・・
耐震偽装で問題とされたマンションは現行の新耐震基準をベースにして基準不足とされていますが、旧耐震基準時代のマンションにも同程度のレベルのマンションが相当程度存在する・・・
阪神淡路大震災を機に導入されたマンション建替え円滑化法後も、なかなか建て替えも進まないようです。
まあ、そのことは、またいずれ、改めて・・・
○道路拡幅などで建物建設後に敷地の一部が収用された場合
マンションを建てる際に、マンション敷地の一部分に都市計画道路の拡幅や新設が予定されていても、道路事業が始まるまでは道路予定地部分は敷地面積に算入できるため、敷地として取り扱って（容積率算定上目いっぱい活用して）マンションを建てる場合があります。
マンションの販売時には、道路予定地部分の所有権をマンション業者所有のまま残しておいて、いずれ道路事業が正式に開始されるときにマンション業者から地方自治体等の道路事業者へ所有権を移転するという流れが一般的です。
ただ、このようなケースでも、建築当初には道路部分を敷地として容積率に算定していたわけですから、その部分が敷地でなくなれば、同じ容積のマンションの建替えができないないということにもなりかねません。
○建設後に敷地の一部が第三者へ売却されたケース
昭和50年代頃までの比較的古い時代のマンションの中には、マンション業者による不透明な、不誠実な売り方が稀に見られました。
即ち、マンションを建てる際に容積率の計算対象とした敷地の一部を購入者への分譲の対象から外し、マンション業者が敷地の一部分の所有権を留保したまま自ら有料駐車場として事業を営んだり、マンション完成後に第三者へ売却してしまったようなケースもあるのです。
つまり、容積率、建蔽率などの算定根拠にしたはずの敷地の一部を、マンション購入者に対して敷地として分譲しないで、その部分を業者が勝手に自分の土地として使用、処分してしまう事例です。
このようなケースは、「既存不適格」というよりもむしろマンション業者による意図的な「脱法行為」ともいえると思います。
既存不適格物件かどうかは広告表示で確認
中古住宅をお探しの向きには、くれぐれもこのような既存不適格物件にはご注意願いたいと思います。
このような物件を中古物件として販売する際には、広告や重要事項説明書に、「既存不適格建築物」とか「再建築不可」などと記載されますので、中古住宅をご購入の際には十分注意しましょう。
同じ大きさの建物が再建築できないということは、後々の大問題ではありますが、それは既に今現在のマンションの価値にも反映されているはずですし、今後転売しようとする場合の転売の難易度（容易さ）＆価格にも繋がってきます。
それにしても、日本全体の既存不適格マンションはどの程度の棟数・戸数が存在するのでしょうか。
それらのマンションの将来を考えると、抜本的な救済策を手当てしないと大変な事態に陥るのではないかと懸念いたします。
○（関連参照）このブログで書いた「広告を読もう！マンション編」の記事(2006.9.18)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19861567.html
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ご無沙汰です。既存不適格で思い出しましたが、とあるREITの物件にも既存不適格の物件がありました。容積率をかなりオーバーしている商業施設なのですが、運営会社によれば「商業地域に同様の店舗を新たに建てることができないので優位性がある」ということでした。そのときは「おぉ、それはすごい」と思いましたが、よく考えたら築30年なので、建替をせずにどこまで持ち堪えられるのかはちょっと心配ですね。建替が決まった瞬間に大幅なバリューダウンですから…
http://securitization.blog97.fc2.com/
2007/7/3(火) 午後 5:48 [ bad_debt ]
bad_debt_tkさん、なるほど･･･得がたい掘り出し物だから価値があるという見方ですか･･･投資対象としてはそういう見方もありうるんですね。
2007/7/3(火) 午後 8:46