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【フラット３５】Ｓ（読み方：ふらっとさんじゅうご・えす）
【フラット３５】というのは、銀行などが住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と提携して販売する全期間固定ローンです。
その商品に、【フラット３５】Ｓという派生商品があります。
この「Ｓ」というのは、「優良住宅取得支援制度」という一定の良質な住宅に対する金利優遇制度で、住宅金融支援機構のHPによれば「Ｓ」は「special」の意＝「質の高い住宅」というイメージを表現しているそうです。（Special というより、superior のほうがニュアンスからすればしっくり来る印象ですが・・・）
具体には、住宅の性能のうち、省エネルギー、耐震、バリアフリー、耐久性・可変性のいずれかの観点で一定の水準にある優良な性能の住宅を取得する場合に、通常の【フラット３５】のローン金利に比べて、当初5年間の融資金利について、０．３％の優遇を受けることができるという制度です。
【フラット３５】は「ローン実行時」の金利が適用されますので、ローン申込みをした時点ではローン実行時の金利水準は決まっていませんが、ローン申込みをした時点で５年間０．３％の優遇の権利が確保できる仕組みです。
なお、【フラット３５】の今月（７月）の金利は、金融機関によって異なりますが、2.961％〜3.560％ 平均金利3.213％ です。
この水準から、５年間だけとはいえ０．３％の優遇が受けられるなら、住宅取得直後の負担感は多少違ってきます。
下の計算でいけば、1,000万円の融資で累計１７万円の違いですから、2,000万円なら累計３４万円、3,000万円なら累計５１万円･･･
■元金1,000万円、35年、元利均等返済の場合
○通常の【フラット３５】の金利３．２％（７月の平均金利）なら
返済月額 ３９，６０９円／月
累計総支払額 １，６６３万円
○【フラット３５】Ｓの金利２．９％（７月の平均金利3.2％−0.3％）なら
返済月額 当初５年間 ３７，９２９円／月
６年目以降 ３９，４０８円／月
累計総支払額 １，６４６万円
住宅の「優良性」に関する基準
「Ｓ」の優遇を受けるには、住宅の性能が一定水準にあることが要件になります。
具体には、【フラット３５】の通常の基準に加えて、次のいずれかの基準に適合していることが要件です。
※平成20年4月以降の申込みの場合は、次の要件のうち２要件以上の基準に適合していることが必要になりました。
→ 平成20年10月以降は、再び、１要件でかまわないこととなりました。
※ 技術基準は住宅品質確保法に基づく住宅性能表示基準を引用していますが、住宅性能表示制度を利用しない住宅であっても、同レベルの水準を備えていれば「Ｓ」を使えます。
◆省エネルギー性 省エネルギー対策等級４の住宅
◆耐震性 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
※「免震住宅」については、住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合するものが対象
◆バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
◆耐久性・可変性 劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
正直、どの程度のものが対象になるのか、素人には分かりづらいですが、そんなにハードルは高くない・・・市場で供給されている住宅の相当程度のものが、これら４要件のいずれかに当てはまるのではないかと思います。
なお、これらの要件に当てはまるかどうかは、指定確認検査機関などにおける設計検査、現場検査などでの確認手続きがあります。
■【フラット３５】Ｓの技術基準（住宅金融支援機構HP）
○戸建て http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1.pdf
○マンション http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf
「S」の申込み期間
「Ｓ」の金利優遇を受けるには、決められた一定の期間に、「Ｓ」としての借入申込みを行うことが必要です。
平成19年度の場合は、年2回に分けて実施する予定になっており、第1回の受付期間は平成19年4月23日（月）〜平成19年7月31日（火）、第2回受付開始は平成19年10月1日（月）からとされています。（終期は現時点では未定のようです）
※平成20年度第1回の「ｓ」の受付けは、平成20年4月14日〜7月31日となっています。
全期間固定ローンや【フラット３５】の利用をお考えの向きには、「Ｓ」の金利優遇が受けられるなら、５年間とは言えどある程度負担感が違ってきますので、住宅業者に「Ｓ」の対象になる住宅かどうかを確認し、対象になるようであれば「Ｓ」を利用するのも一つの選択肢です。
（参考）このブログに書いた【フラット３５】の関連記事
○「フラット３５」(2006.7.17)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12575318.html
○「住宅ローン債権の証券化」（2006.7.31）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/14867349.html
○「モーゲージバンク」(2006.9.9)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19190206.html
○「保証型フラット３５」(2007.1.7)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/26604715.html
○「保証型フラット３５で借り換えローンが利用可能に！」(2007.4.1)
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/30699533.html
（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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