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「コーポラティブハウス」って
「コーポラティブハウス」（cooperative house）という言葉を目にしたり、耳にしたりしたことがある方は少なくないと思いますが、「コーポラティブハウス」を「見たことがある」とおっしゃる方は、必ずしも多くはないのではないでしょうか。
「コーポラティブハウス」は、一旦建てられてしまえば、外見上は「分譲マンション」と異なるところはありませんし、法律上も同じ「区分所有建物」として、多数の区分所有者からなる管理組合による共同管理形態がとられますので、外形上は分譲マンションと異なるところはないのです。
実は、「コーポラティブハウス」が「分譲マンション」と違うのは、マンションが建てられるまでの間の「プロセス」にあります。
即ち、分譲マンションの場合は、不動産会社の「レディーメイド商品」の「売買」である一方で、コーポラティブハウスは、「オーダーメイド」の「注文住宅」なのです。
通常、戸建ての注文住宅では施主が一人ですが、コーポラティブハウスでは複数人（10人とか20人とか30人など）が共同の施主として、共同住宅を建てるのです。
全員の協議でマンションのプランから建築までを進めていくことになりますから、話し合いの手間隙がかかりますし、コンセンサスの形成にはかなりのエネルギーを要します。
そのため、実際のプロジェクトの事例では10〜20戸程度の比較的小規模のマンションが多いようです。
プロジェクトの流れ
見も知らぬ人たちがどうやって共同してマンションを建てるに至るのか・・・
そこには、「コーディネーター」として不動産会社や設計業者などが介在してプロジェクトを企画・提案し、共同施主を募集する･･･という方式が大半です。
まずは、コーディネーターとなる不動産会社や設計事務所などが、建設予定土地を示して、「その土地の共同購入者」＝「マンションの共同建築者」を募集します。
募集の際は、大まかなベースプランに基づき予想される住宅の規模の幅や価格帯などを示しますが、それらはいずれも参考に過ぎず、実際の建築計画はプロジェクトに参加した人たち全員の協議で決めていくことになります。
参加者が確定すれば、全員でマンションの「建築組合」を結成し、コーディネーター役である不動産会社等との間でプロジェクトを円滑に進めるためのコンサルティング契約を締結し、爾後、コーディネーター役の不動産会社などの主導で建築の基本計画から詳細設計、業者選定、工事発注などといったプロジェクトを建築組合（組合員）との協議を通じて進めていくのです。
先ずは参加者全員でマンション全体のプランを検討し、基本計画を決めることになります。
しかし、素人ばかりの参加者では上手くいきませんから、建築士などの専門家が参加者全員から住まいに関する意向を聴き取るなどしてベースとなる基本計画案を策定した上で、全員で協議します。
もちろん、設計のハード面中心の検討課題にはなりますが、住まい方のルールなども協議の対象です。
決めることが結構ありますので、最初の初顔合わせからマンション竣工までの間に、参加者全体で集まって協議する機会をかなり持たなくてはならず、参加者全体での会合が10回前後というプロジェクトが多いようです。
※プロジェクトの自由度の高低に応じて、自由度が高いプロジェクトほど決めるべきことが多くなりますので、集まる機会が増えてきます。
基本計画が決まれば（あるいは基本計画に先行して、又は併行して）、参加者全員の共同名義（共有）で土地を購入。
マンション全体のプランと参加者ごとの個別の住まいのプランが決まれば、基本設計・詳細設計を作成し、建築確認手続きを経て着工。
建築組合としての参加者全員の共同事業ですから、工事業者選定なども、みんなで透明に選定します。
マンション工事が竣工すれば、建築組合は「マンション管理組合」に衣替えし、参加者ごとに住宅が区分登記され、以後のマンション管理については分譲マンションと同じです。
メリットは･･･
コーポラティブハウスは、マンションが一旦完成してしまえば分譲マンションと何ら変わらないわけですから、マンションが建てられるまでの「プロセス」がコーポラティブハウスの存在意義だといえます。
○全員で相談して決めていくスタイルで、参加者全員の意向を踏まえたコンセプトのマンション作りができる。
○住戸内部の間取りや設備などについても、個人の「注文住宅」としてフリーにプランできるため満足度が高い。
○分譲マンションの場合はモデルルーム運営、販売広告、売れ残りなどのコストで価格が割高になる可能性があるが、コーポラティブハウスではそれらを削減できる。（と言われています）
○参加者全員が集まる機会が多いため、マンション入居の時点には既にコミュニティーが形成されており、以後のマンション管理についても円滑・的確な意思決定と行動がなされ、維持管理レベルが高くなる。（と言われています。）
デメリットは･･･
ではデメリットは･･･
一般には次のようなことが挙げられます。
○マンション完成まで、かなりの回数の打ち合わせ・協議等で建築組合の会合に顔を出す必要があり、手間隙が掛かる。（それを厭わない方でなければ、正直つらい･･･）
○分譲マンションに比べて「個性の強い」マンション、住戸となる嫌いがあり、中古住宅として売却するときの売りやすさの面（価格含む）で懸念
○比較的、マンションの戸数規模が小さいため、管理費や修繕積立金などの維持管理コストが高くなる。
○当初のコミュニティー意識の高さはいつまでも続くわけではない。中古住宅で転売されたり、賃貸されたり、相続される都度、当初のコミュニティーの団結意識やマンションに対する熱意はいずれ薄れていく。
分譲か･･･コーポか･･･
まあ、コーポラティブハウスにはいいところもあれば、そうでもない部分もある･･･
少なくとも、マンションに対するこだわりが強く、熱意が高い方でなければ、かなりのエネルギーを費やすことに疲弊しかねないことは現実だと思います。
逆に、そのプロセスを大事にしたい方にとっては、それこそが重要な存在価値であって、それを楽しみたいということなのでしょう。
ただ、「コーポラティブ」だからといっても必ずしも全てが自由になるとは限らず、ベースプランの基本的な枠組み（スケルトン＝住戸の外枠）だけは予め決められていて、用意された何種類かの広さのスケルトンの中から好みのスケルトンを選択して、住戸の内部の造り（インフィル）だけが自由な造りこみの対象になっているという類のプロジェクトも少なくないようです。
そういう点から見れば、分譲マンションのフリープラン方式と近いものがあるという見方もできます。
実は、（コーポラティブでなくても）「分譲マンション」においても「フリープラン分譲」とか「メニュー方式」（セレクト方式）などという購入者にとっての自由度が与えられている物件が少なからず販売されていて、住戸内の間取りや設備程度であれば購入者がセレクトできる場合が結構あるのです。
言ってみれば、「レディメイド」と「オーダーメイド」との中間の「イージーオーダー」ですね。
単にそのレベルの自由度を望む程度であるならば（コーポラティブでなくても）、分譲マンションでもニーズには応えられるのだろうと思います。
日本におけるこのようなコーポラティブハウスの取組みは、20数年ほど前から地道に行われてきており、根強いニーズに支えられ、ブームにこそならないものの着実に供給が進められてきました。
最近では、様々なコーディネーター（民間業者＆NPOなど）があちこちでプロジェクトを募集し、以前に比べてコーポラティブハウスの事例を眼にする機会が増えてきたように感じます。
コーポラティブハウスというジャンルが中小不動産業者や建築事務所などにおける競争力確保のための差別化商品として、ニッチ商圏での需要創造の取組みが進んでいるのかも知れません。
因みに米国では･･･
日本における「コーポラティブハウス」の概念は以上のとおりですが、アメリカでは「コーポラティブハウス」と言うと、日本とはかなり異なる意味合いを持っています。
日本では、マンションが建てられてしまえば、分譲マンションであれコーポラティブハウスであれ、いずれも「区分所有建物」として登記され、共用部分の管理は「管理組合」が行うことになります。
米国では、このような区分所有タイプの集合住宅のことを一括りに「コンドミニアム」（condomimium）と呼びます。
一方、米国の「コーポラティブハウス」というのは（住民ひとりひとりが住戸を「区分所有」するのではなく）、マンションの建物全体をマンション管理組合が所有し、管理組合は個々の組合員との間で個別の住戸（unit）の利用権に関する契約を結ぶ形式のものを指します。
つまり、コーポラティブハウスに住みたい人は（住戸の区分所有権を取得するのではなく）、コーポラティブハウスの「組合員資格」を購入することになるのです。
その場合、組合員資格の売買に際しては、管理組合の規約がいろいろと定められており、勝手に売買することは認められていません。
資格売買の可否については、管理組合の理事会（board）の承認が必要になるのです。
例えて言えば、マンションの「会員制クラブ」の「会員権」のようなものとしてイメージすれば分かりやすいかも知れません。売りたい人が勝手に資格を売れるというわけではなく、購入者に関する理事会の審査が行われて理事会が承認しなければ資格を売買できない仕組み･･･なのです。
こういう仕組みでは、住民たちが不適格と思う者の入居を排除することができます。
※例えば、日本の分譲マンションのような権利形態（区分所有）だと、知らないうちに暴力団員が入居していたり、組事務所が入ったりして、生活の安全に対する懸念や財産的価値下落などのリスクがありますし、また、それらリスクを防止できる方策もありません。
このようなコーポラティブの住まい方は、排他的といってしまえばそれまでかも知れませんが、集合住宅におけるコミュニティーの維持・安全確保の面では、いかにも米国らしい住まいのひとつのあり方、スタイルだと感じます。
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中古マンションの調査の仕事をしているので、数年前にコーポラティブマンションを見た事があります。その建物は、新築後数年で次々に売りに出されていました。世田谷の高級住宅街だったので、それなりの価格でしたが（安いのか高いのか分かりません）。
建築家を頼って、斬新かつオシャレに造られていたのですが、どう見ても住みにくい。ドラマの中に出て来たら格好良さそうだけど、という住戸ばかりでした。
コーポラティブマンションは、おっしゃる通り、個性が強くなります。あまり個性を出さず、自分好みの間取りで住める高級な分譲マンション、程度でまとめるのが良いのではないかと思います。
室内外打ちっ放し、広大な１ＬＤＫ、ガラス張りトイレ、気を抜いたら転落する手摺のない階段等々・・・。こういう家でくつろげる人もいるんですよね。
2007/9/17(月) 午後 4:49
mukaicomさん、そうですか。建築後早々に売却されていくコーポラティブハウスというのは何だか寂しいですし、オーナー達の努力は何だったのか･･･とも感じますね。
2007/9/17(月) 午後 6:52