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１０月は引き続き金利低下
サブプライムショックの余波で、先月に引き続き、固定特約タイプの金利は低下しています。
８月初旬には利上げ確実と見られていた欧州中銀（ECB）の９月利上げ見送りや米連邦準備理事会（FRB）の９月引下げを受け、日銀では９月の金融政策決定会合での金利引上げを見送りましたし、
市場の見通しでは、サブプライムの影響が思いのほか長引きそうだとの観測や、米国の住宅景気の減退や世界的な信用収縮を通じての実体経済への影響も懸念されており、さらには日銀の金利正常化へ向けた金利引き上げの時期が当面遠のいたとの見方から、短期金利は全般に低水準で推移しています。
なお、「変動金利」は４月と１０月の半年ごとに、それぞれ３月１日と９月１日現在の短期プライムレート（優良企業向け最優遇貸出金利）を基準に見直されるルールになっており、今回は９月１日現在の短プラレートを基に０．２５％の引き上げがなされました。
※なお、９月１日現在の短プラ水準は、３月下旬の0.25％引上げを反映したものです。つまり、３月下旬に0.25％引き上げられた短プラが９月１日現在の短プラレートに継続し、それがさらに１０月１日の住宅ローン変動金利型の引上げに繋がっているというわけです。
ところで、米国では来年にかけての消費減退懸念からさらなる利下げも取りざたされていますが、一方、欧州では引き続く物価上昇傾向に再び利上げ観測が強まっている状況もあります。
日本では、短期金融市場で一時期0.5％程度まで下がっていた無担保コール翌日物の金利水準（誘導目標0.5％）が足下で0.675％（9/28）まで反転してきていますし、長期金利（10年国債流通利回り）も一時期1.5％程度まで急激に下がっていましたが、足下1.7％前後まで戻してきており、安定的な日本経済の動きを反映した水準に戻りつつあるようです。
このように、先月来の急低下後の金利水準は、荒い動きながらも、全体に、徐々に修正されつつあるとも見受けられ、こうした動きが来月以降のローン金利微修正の動きに繋がっていくかも知れません。
■三菱東京ＵＦＪの10月のローン基準金利 （対前月比）
19年10月 19年９月 対前月比
変動金利 2.875％ 2.625％ （＋0.25％）
当初１年間 3.100％ 3.100％ （± 0％）
当初 2年間 3.100％ 3.150％ （−0.05％）
当初 3年間 3.250％ 3.300％ （−0.05％）
当初 5年間 3.400％ 3.500％ （−0.10％）
当初10年間 3.750％ 3.850％ (−0.10％）
当初20年間固定 4.500％ 4.650％ (−0.15％）
flat35（保証型） 35年固定 3.220% 3.130% （＋0.09％）
■みずほ銀行(Flat35 買取型)
19年10月 19年９月 対前月比
flat35（買取型） 35年固定 3.120% 2.970％ （＋0.15％）
flat35（買取型） 20年固定 2.950%
※「変動金利」及び2〜20年の「固定金利期間選択型」は「保証料外枠方式」の場合の金利を掲載しており、「金利上乗せ方式」の場合には上記金利に「＋0.2％」が必要。
「flat35（買取型）」及び「flat35（保証型）」は借入者の保証料不要。
◎「フラット35」の０．３％金利優遇（優良住宅に対する当初5年間0.3％優遇）の今年度2回目の受付けが10月から開始。このブログの参照記事「フラット３５S」
→参照http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/34676914.html
フラット金利上昇はサブプライムの影響か？
欧米中銀の金利引下げや日銀の金利上げ見送りなどを受けて住宅ローン金利が全般に低下した中で、フラット35の金利だけが前月からやや上昇していることに違和感を覚える向きがあるかも知れませんが、これも違う意味でサブプライムショックの影響があるのではないかと考えます。
端的に言えば、証券化商品に疑心暗鬼になっている金融市場では安全な資産への資金逃避が続いていて、米国のサブプライム関連の証券化商品だけではなく、その他の証券化商品全般に対する需要が減退し、その分プレミアム（長期国債金利など指標金利からの上乗せ金利幅）が拡大傾向にある･･･
そのため、フラット35の証券化（MBS）による資金調達コスト（投資家へ支払う金利）がやや上昇し、フラット35のローン金利もその分上がっているということではないかと思います。
ご存知の向きにはおさらいになりますが、そもそも、サブプライムショックというのは、金利上昇と不動産価格の下落に伴い、アメリカの低所得者向け住宅ローン（＝サブプライムローン）の返済が困難となった借入者が急増していることが根本の原因ですが、
それが住宅ローンを融資した金融機関の損失にとどまらず、債務担保証券（CDO=collateralized debt obligation）などと呼ばれる住宅ローン債権の証券化商品･･･住宅ローンから得られるキャッシュフロー（返済を受ける権利）を複雑な金融手法で証券化した商品･･･を全世界の金融機関や投資ファンドなどの機関投資家が購入していて、一体どこの誰がどの程度のババ（＝住宅ローン破綻による損失）を掴んでいるのか予測できない･･･
ババを掴んでいるのが誰だか分からない状態では、誰も金融機関などに対して安易にお金を貸したり投資したりできず（信用収縮）、金融機関などの資金繰りが極めて苦しくなり、欧州中銀などが膨大な資金を金融市場に供給。
にもかかわらず、資産が健全であるはずの英国の一部の銀行で取り付け騒ぎが起き、英中銀では預金の支払保証まで宣言せざるを得ない事態に至った･･･
要するに、金融市場で取引先同士が互いに相手を信用できなくなっている状態にあるわけです。
（参考）このブログで書いた関連記事「サブプライムショック」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/35733164.html
このような不透明な、予測不能の状態においては、アメリカのサブプライムローンのように極めてリスキーな住宅ローンを組み込んだCDOなどの複雑怪奇な証券化商品が市場から敬遠されて、金利コストが上がることは「なるほど」と頷けますが、
健全な住宅ローン（プライムローン）を裏付けとし、なおかつ、（優先・劣後の複数の債権の権利を束ねて加工したような複雑な債務担保証券＝CDOとは異なる）住宅ローン返済のキャッシュフローがそのまま投資家に流れるような単純な仕組みの証券化商品（MBS）までもが上がるというのは市場の過剰な反応であるともみられ、いずれ、徐々に過剰なプレミアムは解消されていくものと思います。
ただ、今回の「ババ抜き騒動」は機関投資家にとってよほど恐ろしいトラウマになった面があるでしょうし、「格付け機関」による証券化商品の「格付け」問題･･･特にCDOなどの複雑な証券化商品に対する債券格付けの信頼性確保問題･･･が一段落するまでは市場の疑心暗鬼は完全には払拭しきれず、プレミアムの拡大状態が完全に解消するまでには多少時間が掛かるのかも知れません。
三菱東京UFJのフラット戦略転換
ところで、三菱東京UFJ銀行では、【フラット35】について、「保証型」に参入した今年4月以降、「買取型」と「保証型」の両方の商品を同時に取り扱ってきましたが、この10月からは「買取型」の取扱いを取りやめ、「保証型」に特化する旨同行のHPに掲載されています。
（参考）このブログの関連記事「保証型フラット35」
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/26604715.html
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）にローン債権を売却する「買取型」にしろ、同機構の保証を裏づけに自行自身でローンを証券化する「保証型」にしろ、銀行にとっては、証券化･･･ローンを売却して銀行の「資産」勘定からはずし（オフバランス）、利ざや稼ぎから手数料ビジネスへ転換する）･･･という点では同じことですが、
金融機関横断の規格商品である「買取型」と違って、保証型は10割融資や借換えローン利用可能など自行独自に商品性をアレンジできる余地があるなど金融機関にとっての自由度が大きいことに加え、
メガバンクであるが故に「規模の利益」の追求や、グループ企業の証券会社や信託銀行などの有効活用などトータルのグループ戦略、コスト戦略上のメリットが期待できるという経営判断に基づく戦略転換ではなかろうかと思います。
同行が、今後この商品を住宅ローン戦略の中でどのように位置づけていくのか、この動きに追随する金融機関が出てくるのかどうか、引き続き注目して見ていきたいと思います。
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