５０年ローン ( 銀行 ) - 住宅ローンあれこれ

５０年ローン

関西は「５０年ローン」が充実

　関西地方の金融機関では、なぜか「５０年ローン」が充実しています。
　ほかの地方でも「５０年ローン」を出している金融機関をちらほら見かけますが、これだけ品揃えが充実している地域は他にありません。
（なぜ関西に多いのかや、金融機関ごとの利用実態は、正直、よくわかりません。陳列ケースに並べているだけの金融機関もあるのでしょうか･･･）

■関西アーバン銀行　
　「５０年住宅ローン」
　（主な要件）
　　・完済時年齢８０歳
　　・給与所得者
　　・変動金利又は)固定金利選択型（3年・5年・10年）
　「スイッチ住宅ローン」（←借り換えローン）
　（主な要件）
　　・融資時50歳以下（完済時年齢80歳）
　　・給与所得者
　　・現在借入の住宅ローンと借り換えローンとの通算期間が50年以内
■びわこ銀行
　「５０年ゆとりプラン」親子で住宅ローン返済を計画の方に･･･
　（主な要件）
　　・融資時６５歳以下（完済時年齢80歳）
　　・給与所得者
　　・変動金利型又は固定金利型（2、3、5、7、10年）
■みなと銀行
　「みなと５０年ローン」
　（主な要件）
　　・申込時45歳未満（完済時80歳）
　　・給与所得者
　　・変動金利型又は固定金利型（2、3、5、10年）
■京都信用金庫
　「はじめての我が家」
　（主な要件）
　　・はじめて住宅を取得される方
　　・35歳以下（完済時85歳以下）
　　・当初は変動金利のみ。返済中に固定金利（３年・５年・１０年）選択可
■京都中央信用金庫
　「中信特別低利固定金利選択型15年住宅ローン」
　（主な要件）
　　・65歳未満（完済時75歳未満）
　　・給与所得者
　　・「住宅性能保証制度」(の「保証書」や「住宅性能表示制度」の「建設住宅性能評価書」が交付されている一定面積の新築物件

５０年ローンの意味

　一般的な金融機関の最長返済期間は３５年です。
　最長５０年の商品を出す意味合いは、返済期間を延ばして「毎月返済額を減らす」ということに尽きると思います。
　３５年返済だと毎月返済額が厳しいが、５０年なら何とか返していける･･･

　同じことですが、言い方を変えれば、同じ所得の方でもより多額のローンを組むことができる･･･
　例えば、35年返済の場合の毎月返済額で所得に対する返済負担率を計算すると基準をオーバーしてしまう方でも、50年返済なら返済負担率をクリアして希望する借入額を目いっぱい借り入れることができるというケースがでてくるのです。
　金融機関にとっても、同じお客さんに対してより多額のローンを貸し込むことができ、貸出資産を積み上げることができる･･･

　確かに、返済期間が延びれば、毎月返済額は減ります。
　しかし、返済期間が延びれば、延びた期間に「比例」して毎月返済額が減るということにはなりません。
　下の事例（1,000万円を年利３％で借り入れた場合）で試算してみると、５０年返済の場合には３５年返済と比べて返済期間が４２％長くなるわけですが、毎月返済額は１４％しか減りません。（38,485円→32,197円）

　つまり、ある程度の返済年数になってしまうと、返済年数を延ばした割には毎月返済額はそれほどには減らない･･･返済期間延長による毎月返済額引下げ効果は逓減していくのです。

■返済額試算　1,000万円、元利均等　年利３％　の場合
　返済期間　　毎月返済額　　累計総支払額
　　１０年　　　　 96,560円　　　1,159万円
　　２０年　　　　55,459円　　　1,331万円
　　３５年　　　　38,485円　　　1,616万円
　　５０年　　　32,197円　　　1,932万円
　　９９年　　　　 26,357　　　　 3,131万円　　

※仮に、返済期間が100年になろうと200年になろうと、事例のケースでは毎月返済額が25,000円を下回ることはありません。
　返済期間の長さにかかわらず、融資額1,000万円に対する年利3％の場合の「初回返済利息」だけで25,000円／月（1,000万×0.03÷12）になりますから、元金を含めた毎月返済額が2,5000円を下回ることはないのです。

　なお、返済期間を長くすることで、毎月返済額を多少減らすことはできても、逆に、「累計総支払額」が増加することに注意しなければなりません。
　元金がなかなか減らない一方で、利息を支払う期間が長くなるのですから、利息の総支払額が大きくなるのです。
　上の事例では、35年と50年を比較した場合、利息の累計総支払額（元金1,000万円を除く）は51％も増大します。（616→932万円）

人生にとっての５０年

　５０年･･･と聞くと、正直、気が遠くなります。
　私自身もこの世に生まれてこの方、未だ５０年に僅か足りないわけで、半世紀という時の長さを実感いたします。
　人生８０年時代に元気に働ける期間はせいぜい４０年と考えれば、「人」の経済活動としての「５０年ローン」は「人間的な尺度」を越えているように感じます。

　また、住宅の寿命の現状から見ても、５０年ローンは些か過大な感じがします。
　イギリスでは75年、アメリカでは44年と言われる住宅の平均寿命ですが、日本はたった26年という国土交通省の資料があります。
　戸建てもマンションも混在した統計なのでかなり短く出ているのかも知れませんが、５０年というのはやや疑問です。

　上記の京都中央信金の例のように、対象とする住宅の基準を設け、住宅保証機構による「保証書」や性能表示制度に基づく「建設住宅性能評価書」などが発行されているしっかりした長持ち住宅に限るのもひとつの見識だろうとは思います。
　ただ、性能表示制度が多少普及してきたとはいえ、建設住宅性能評価書まで取得する案件はまだまだ一般的とは言えず、そこまでの対応をわざわざ返済年数延長のためだけにとるとは考えにくく、商品としてのワークの仕方には疑問も残ります。　
（参考）○「瑕疵担保責任･･･住宅の安心」(2006.7.12)
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11851271.html
　　　　○「住宅性能表示制度」（2006.7.20）
　　　　　http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12920778.html

　それにしても、２０歳で借りて５０年後の７０歳で完済する･･･３０歳で借りて８０歳で完済する･･･

　正直、眩暈（めまい）がしそうです。

（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。