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普通のサラリーマンには手が届かない価格に･･･
アメリカでは10数年来にわたり右肩上がりを続けてきた不動産バブルが昨年あたりからはじけ始め、新設住宅着工は大幅に落ち込み、中古住宅の売れ行きも極めて悪化。
昨年末あたりから懸念され始めていたサブプライムローン問題で今夏以降、想定外の激震に見舞われています。
一方、日本では、バブル崩壊後のここ１０年ほどの間、バブルで不良資産化した土地の処分や、企業の社宅やグラウンドなどの福利厚生施設の大量処分で低廉なマンション適地が供給されてきたこともあり、また、併せてゼロ金利政策で住宅ローンの低金利状態が続いてきたこともあって、マンション価格の低下、都心回帰、タワー型マンションラッシュという動きが進んできました。
首都圏では、この間、毎年８万戸を超えるマンションが建設され、それが飛ぶように売れていく状態がずっと続いているわけです。
しかし、REITはじめ不動産投資ファンドの物件買い漁りで都心の不動産価格はここ１〜２年で急上昇しており、マンション用地も以前のように容易に取得しにくくなって、首都圏のマンション価格は大幅に上昇しています。
また、地価だけではなく、中国を始めとした世界的な資源・エネルギー需要増大で建設資材が高騰し、このところの景気回復で人件費も上昇。こうした面からもマンションコストはますます上昇してきています。
東京都「区部」の今年度上半期の１戸あたり価格は前年比１７．９％上昇の６３１４万円にもなり、マンション購入の大きな需要層である団塊ジュニアにとってはもちろん、４０代のサラリーマンにさえ手がとどきにくい水準になっています。
マンションの売れ行きも低下傾向にあり、首都圏のマンション契約率（販売初月契約率）は、好不調の目安とされる７０％を２か月連続で割り込み、新規発売戸数が減っているにもかかわらず、販売在庫戸数が増えています。
９月初めに銀座ティファニービル売却の話題について書きましたが、購買力を超えた価格が長続きするはずもなく、東京のマンション需要と価格急騰は既に転換期を迎えつつあるようです。
（参考）「都心の不動産価格も極まれり･･･」（2007.9.1）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/36160749.html
■asahi.com（2007.10.16）
9月首都圏マンション契約率、2カ月連続70％割れ
［東京 １６日 ロイター］ 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、９月の首都圏マンション発売戸数は５２０２戸で、前年比１９．８％減少となった。減少は２カ月ぶり。同月の首都圏のマンション契約率は６５．９％で、好不調の分かれ目と言われる７０％を２カ月連続で下回った。
契約率低下については、人気のある東京都区部での供給が前年比マイナス４５．５％と大幅に減少したこと、用地取得価格上昇で、マンション販売価格も上昇してきたことなどが影響したという。都区部の今年度上半期の１戸あたり価格は前年比１７．９％上昇の６３１４万円と、６０００万円を超え、既に団塊ジュニアにとって手がとどきにくい価格になっているという。
マンション販売在庫数は７８９４戸で、前月比４００戸増加となった。１戸あたりの価格は４４８１万円となり、前年比７．５％上昇。
６月の改正建築基準法施行で、マンション着工などが遅れているが、マンション供給にはまだ影響が見えない。しかし同研究所では、１２月あたりから供給減少がみられるのではないかと予想した。
９月の近畿圏の供給は３６４０戸、前年比６０．０％増と好調。契約率は６９．７％と、３カ月連続で７０％を下回った。今年度上半期の供給については、首都圏が前年比１２．１％減、近畿圏が０．８％増となった。
■asahi.com(2007.10.12)
マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少
マンション市場の雲行きが怪しくなってきた。指標となる発売戸数や契約率などは軒並み前年同期を大幅に下回っている。発売が減っているのは一部都心部物件の売り渋りや郊外部物件の需要鈍化などが原因だが、６月に施行された改正建築基準法による混乱も追い打ちをかけた。首都圏の供給戸数は山一・拓銀ショックを受けた９８年以来の６万戸台後半に落ち込む見通しが強まっている。
マンション市場の主な指標をみると、１―８月の発売戸数は首都圏が前年同期比１４．６％減、月間契約率が７４．２％と６．１ポイントの減少、逆に売れ残り戸数は３０．１％と大幅に増加し、平均価格も４６９７万円と前年同期比１１．１％上昇した。近畿圏も同様に発売戸数は２．３％減少し、契約率も６．９ポイントダウンしている。また、売れ残り戸数は３１．９％の大幅増加で、平均価格は０．８％アップとほぼ横ばいだった。
このように、主要な指標でみてもマンション市況が変わり目に差しかかっている実情が見て取れる。販売現場では一部物件を除いて来場者の数がめっきり減ってきており、｢新価格｣の浸透度もいま一つで、郊外部を中心に販売の長期化が常態になりつつある。顧客の購買力が上がっていないため、土地代や建築費の上昇に伴う新価格との間に需給ギャップが生じ、顧客に様子見の姿勢が広がっている要因になっている。
不動産経済研究所は９月の基準地価の発表に併せて主要住宅・不動産会社４５社を対象にしたアンケート調査を実施したが、今後おおむね１年間で地価が「上がる」との回答は、１年前に比べて大幅に減少している。住宅地だけをみると、「上がる」との回答は、都心住宅地が１年前の９２．０％から５０．０％へ、近郊・郊外住宅地が６２．０％から１６．７％へそれぞれ減少した。また、地方中核都市の住宅地では前年の２．０％から１１．１％へと逆に増えている。
一方、マンションの販売価格に対する見通しでは、新築マンションの販売単価が「上がる」との回答は、前年の９０．０％から３３．３％へと大幅に減少した。また、中古マンションの成約価格も７０．０％から３３．３％に減少している。さらに、新築マンションの販売単価が「下がる」との回答は、前年はゼロだったが、今回は１４．８％が「下がる」と回答している。
郊外部を主戦場とする中堅ディベロッパーの間では、マンション市況は「不況の入り口に来ている」という認識が強まっている。主要な指標や上記のアンケート調査などをみても分かるように、マンション市場は調整期に入ってきたことは間違いなさそうだ。今後、少なくとも１年程度は市場が収縮し、乱売合戦による在庫の増加が続くことになるだろう。
■FujiSankei Business i（2007/10/17）
過度の価格上昇に抵抗感…新築マンション販売、東京で顕著
９月の新築マンションの発売戸数が大幅に落ち込んだ背景には、過度の価格上昇がある。とくに１億円以上する「億ション」も売り出されるなど、周辺地域に比べ価格が高い東京２３区では、その傾向が顕著だという。
値ごろともいえる３５００万円未満のマンション発売戸数もここ１年で４割減ったといい、マンション購買層の主力である３０代前半の団塊ジュニア世代には、手が出にくくなっているようだ。
東京都江戸川区に住む会社員女性は、１９８４年生まれの団塊ジュニア。会社員の夫（３７）、長男（５）の３人暮らしで、通勤の便がいい都心部にマンションを購入しようと、ここ２〜３年情報収集に努めている。
しかし、「この１年ほどで急激にマンション価格が高くなってきた」。最近、見学にいった駅近くのマンションは築７、８年の中古物件だったが約５０００万円もした。女性の年収は約６００万円、夫はそれ以上なので世帯収入は高めだが、それでも５０００万円を超える物件には抵抗感を感じるという。
≪３５００万円未満減る≫
通勤の便を考えると郊外に安いマンションを買う気にもなれないため、結局、「様子見が続いている」といい、いまだにマンション購入に踏み切れていないという。
不動産経済研究所は首都圏のマンションのうち、価格３５００万円未満で、専有面積が６０平方メートル以上の物件の今年上半期の販売実態を調べている。価格を３５００万円に設定したのは、マンション購入を希望する団塊ジュニア世代の平均的な年収が７００万円と想定され、無理なく支払えるのは「年収の５倍程度まで」とされるためだ。
それによると、これらの条件を満たす物件は、今年上半期に７０８０戸発売され、全体に占めるシェアは２５％。戸数、シェアともに最近のピークだった２００１年上半期（１万６０７４戸、シェア３６・７％）以降、初めて１万戸を割り込んだ。
この数字が示すように団塊ジュニアが購入できる物件は確実に少なくなっている。不動産経済研究所も「地価上昇が続いており建設コストもアップしている。マンション価格が下がることは当面ないだろう」と分析。これからも都心で若い世代がマンションを買えない状況が続きそうだ。
この動きに対し、住宅メーカーも、何とか団塊ジュニアを振り向かせようと躍起だ。ある住宅メーカーは「デザイン性や免震性といった付加価値をつけ、高い価格でも納得してもらえるようにする」と話す。しかし、団塊ジュニア世代にとらわれずに、「高齢の富裕層にも販売の重点を置く戦略をとりたい」と割り切りの姿勢もみられる。
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