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税制によって取扱いが異なる住宅床面積
不動産関連の税には、登記の際に掛かる登録免許税（国税）、取得に際して掛かる不動産取得税（都道府県民税）、不動産を保有しているときに掛かる固定資産税（市町村民税）がありますし、住宅ローンを借入れしている際の所得税減税として住宅ローン等特別控除（国税）もあります。
これらの税制においては、それぞれ税の趣旨に沿って軽減措置が設けられていますが、その要件のひとつに住宅の床面積基準が設けられています。
これら税制における住宅の床面積部分の要件だけを抜粋してみると、次のようになっています。
■登録免許税の軽減税率適用要件（新築住宅の所有権保存登記の場合）
床面積（登記簿面積）50m²以上であること。
■不動産取得税の軽減税率適用要件例（新築住宅の場合）
床面積(課税床面積）が50m²以上240m²以下であること。
■固定資産税の軽減税率適用要件例
専用住宅・店舗併用住宅（居住用部分が1/2以上）であること
居住部分の課税床面積が一戸につき50m²以上280m²以下であること
■住宅ローン控除が受けられる住宅の要件
住宅の床面積(登記簿面積)が50m²以上あること。
住宅の1/2以上を居住用にしていること（居住用部分だけが控除の対象）。
税制によって床面積の算定の仕方が違う･･･
上記の税制の適用要件を見ると、いずれも住宅の床面積が「５０�岼幣紂廚箸いε世廼δ未靴討い泙垢�、実は、税制によって住宅の床面積の捉え方が異なります。
上記の例で言えば、国税である登録免許税と住宅ローン減税の場合の床面積は「登記面積」です。
一方、地方税である不動産取得税と固定資産税では「課税面積」とされており、微妙に算定の仕方が異なります。
登記面積というのは、まさにそのまま、登記簿に記載されている面積のことですが、
不動産取得税や固定資産税の場合の「課税面積」というのは、分譲マンションなどの区分所有建物の場合、自分の住戸の「専有面積」（登記面積）だけではなく、共用部分の持分相当面積（＝廊下、階段、共用施設などの建物全体の共用部分を住宅ごとの専有面積で按分した面積）を加えた面積のことを指します。
したがって、固定資産税の「課税面積」は、住戸ごとの専有面積（登記面積）よりも共用部分面積の持分相当だけ広い面積でもって軽減措置適用の有無が判断されるのです。
例えば、「登記面積」（専有面積）が４５�屬僚燦佑如�共用部分の持分相当面積が１０�屬△襪箸垢譴弌�国税の登録免許税や住宅ローン減税の軽減措置は登記面積で判断されるため５０�屬貌呂�ず適用されませんが、固定資産税や不動産取得税の「課税面積」では５５�屬箸覆辰篤知秡蔀屬梁仂櫃砲覆襪里任后�
このように、税制によって住宅の床面積の算定の仕方が違うため、特に５０�峩疂佞僚斬陲詫彙躇佞箸いΔ海箸砲覆蠅泙后�
建築基準法の面積と登記面積も違う･･･
また、別次元の問題ですが、建築基準法上の床面積（建築確認や竣工検査で出てくる床面積）と登記面積も、実は同じではありません。
(参考)○「登記面積と実測面積」（2006.9.14）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19573306.html
○「登記簿を読もう！」（2006.9.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/19442694.html
建築基準法では、床面積を算定する際に、柱や壁の中心線で囲まれた面積・・・「壁芯（へきしん）面積」･･･を床面積とします。
一方、登記面積は、戸建てなどの建物と、区分所有建物（分譲マンション）とで取扱いが異なります。
戸建てなどの場合は、基本的には建築基準法と同様に「壁芯面積」で算定するのですが、マンションなどの区分所有建物の場合だけは、壁の内側の面積･･･「内法（うちのり）面積」で計算するのです。
■不動産登記規則（平成十七年二月十八日法務省令第十八号）（抄）
（建物の床面積）
第百十五条 建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線（区分建物にあっては、壁その他 の区画の内側線）で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メー トルの百分の一未満の端数は、切り捨てるものとする。
要は、分譲マンション等の区分登記建物の床面積については、建築基準法上の床面積は壁の中心線で囲まれた壁芯で計算され、通常その「壁芯面積」がパンフレットなどの広告にも記載されていますが、
それが登記の段になると、壁の内側で囲まれた「内法面積」で算定して登記されますから、壁の厚さの半分だけ登記面積が狭くなるのです。
例えば、パンフレットに基準法上の壁芯面積が５１�屬筏�載されていたとしても、登記面積は壁の厚さの半分だけ狭くなって、例えば４８�屬覆匹氾亠�されるということになります。
この場合の壁芯面積と登記面積の乖離（かいり）幅は、壁の厚さなどによっても違ってきますので一概には言えませんが、大まかな目安として６〜７％程度と言われます。
ということは、先ほどの税制の例で言えば、パンフレットに「壁芯面積」で５１�屬判颪い討△辰燭箸靴討癲�登録免許税や住宅ローン減税で特例措置の対象となる「登記面積」が５０�屬魏鴫鵑襪海箸箸覆辰篤知秡蔀屬療�用が受けられないということになってしまうということになります。
したがって、パンフレットで５０�峩疂佞僚斬陲砲弔い討蓮∈能�的な登記面積ベースで５０�屬�確保できるのかどうかを事前に売主にきちんと確認しておきたいものです。
戸建てでも建築基準法と登記法で取扱いが相違
なお、戸建ての場合は、建築基準法面積も登記面積も、いずれも基本的には「壁芯面積」で計算されますが、若干細かな部分の計算ルールの違いがあって、床面積が異なる場合が生じる場合があります。
例えば、不動産登記法上床面積に算入されないものに、ベランダ、出窓、吹き抜けなどがあります。
出窓について言えば、建築基準法では、床面から出窓の下端までの高さが30cm以上あり、周囲の外壁から水平距離で50cm以上突出していないなどの出窓については、床面積には算入しない規定になっていますが（逆に言えばそれら条件に当てはまらない出窓は床面積に算定するという規定ですが）、
一方で、登記法上は、高さが１．５ｍ以上ある出窓で、その下部が床面と同一の高さにあるものに限り床面積に算入する・･･などというルールになっていて、建築基準法と登記法とで算定の取扱いが異なっているために、床面積が違ってくる場合があります。
また、ベランダは、建築基準法上、ベランダの先端から１m引っ込んだ線の内側が建築面積に参入されますが、登記上は全く算入されません。
吹き抜けに接して作る階段も、階段部分と吹抜け部分との間の壁が天井まである場合は階段室を形成するので登記面積に入りますが、階段部分と吹抜け部分のしきりが手すり又は腰壁程度しかなく、天井まで仕切られていない場合は登記面積に入れません。
つまり･･･
マンション等の区分登記建物の場合には必ず、戸建ての場合にはケースによって次のような関係になります。
建築基準法上の「壁芯面積」
≠ 国税の特例適用の「登記面積」
≠ 地方税の特例適用の「課税面積」
例えば、分譲マンションで、パンフレット記載の建築面積（壁芯面積）＝５１�崢�度の場合、
「登記面積」は壁芯面積の６〜７％減≒４８�崢�度になるとすれば、登録免許税特例措置や住宅ローン減税の適用は受けられない。
一方、固定資産税、不動産取得税の「課税面積」は、登記面積に共用部分持分相当面積を加えたものなので、共用部分相当を仮に１０�屬箸垢譴弌�登記面積４８�屐楸ν冑�分持分相当面積１０�屏癸毅賢屬箸覆辰董△海譴蘆亙�税については特例措置の適用を受けられるということになります。
いずれにしても、５０�崛宛紊諒�件･･･特に分譲マンションのような区分登記建物の場合には、税制適用に要注意ということです。
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こんにちは！
私が購入した部屋はまさに５０�嵬に�なので、登録免許税や住宅ローン減税の軽減措置が受けられません。不動産取得税には、もしや軽減？！と淡い期待をしているところです（＾＾）。
５０�屬廼萓擇襪里蓮�狭い部屋は投資用に買う人が多いからなのでしょうかね〜。
自分で買える範囲ではこの広さが精一杯だったのですが、税の優遇が何もなくて、なんだか不公平さを感じてしまいます。
2007/11/4(日) 午後 8:59 [ mom*sio*2*07 ]
momosion2007さん。そうですか、残念ですよね。その不公平感は、実感だろうと思います。
2007/11/4(日) 午後 9:25
こんにちは。非常に詳しくて驚いきました。
もし分かれば教えていただきたいのですが。
アパート併用住宅の場合は、どのような扱いになるのでしょうか？
区分登記しなければ、50�屬砲魯▲僉璽班�分も含むのでしょうか？
2010/11/25(木) 午後 3:42
税制によって、対象が「自己居住住宅」と定められているものと、そうでないものとがあると思います。
税制ごとにネット検索してみれば対象住宅の要件は容易に検索できると思います。
なお、区分登記をすれば、自己居住住宅とアパートとは別々の物件になりますから、面積もそれぞれ別個独立で考えることになると思います。
一方、区分登記しなければ、自己居住住宅とアパートとの「併用住宅」になり、軽減税率の対象に「併用住宅」が含まれている場合には減税の対象になることになりますが、「自己居住住宅」しか対象にならない場合には減税の対象にならないことになります。
したがって、税制の種類に応じて減税の対象になる住宅の種類（自己居住か否かや、専用住宅か否かなど）が異なり、その場合、登記の仕方によって減税対象になったりならなかったりすることにもなろうかと思います。
2010/11/25(木) 午後 10:55
判断、微妙ですねー＾＾♪
ありがとうございました。
2010/11/26(金) 午前 0:21