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マンション 価格高騰→販売低迷
先月、「マンションブームの曲がり角」と題して、価格の高騰と需要低下の動きについて書きました。
○「マンションブームの曲がり角」（2007.10.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37551492.html
不動産経済研究所が毎月発表しているマンション市場動向調査によれば、１０月の首都圏のマンション契約率は６２．５％。
※マンション契約率＝発売初月の契約率
９月の６５．９％からさらに低下し、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った由。
区域別には、都区部が７０．４％と辛うじて７０％を上回ったほかは、都下、千葉、埼玉、神奈川はいずれも７０％を下回り、特に都下と埼玉では５０％台にまで落ち込んでいます。
マンション販売には急ブレーキがかかっているようです。
要因は「価格の高騰」と「金利低迷」
首都圏マンション価格（10月）は前年比８．０％上昇･･･
地価の高騰と資材価格の上昇で、マンションのコストが上がっていますので、ディベロッパーも価格を上げざるを得ないのでしょうが、消費者の購買能力を超えれば売れなくなるのは当たり前。
ところで、昨今の地価、資材価格高騰を反映したマンションの販売価格を指して「新価格」と呼ぶ向きがあります。
従来売り出されていた「旧価格」物件でも、以前に比べればそれなりに価格が上昇していたわけですが、そうした旧価格物件の土地の仕入れや工事請負契約は、相当以前に行われていたわけで、高いといってもそこそこだった･･･
それが、最近の土地と資材高騰のコスト増を直接的に反映し、旧価格を突き抜けた「新価格」のマンションの売出しが、この秋以降の新しい動きとして注目されているのです。
こうした「新価格」物件の販売は今後も当分の間続くでしょうから、マンション業者にとって、コスト割れになる思い切った値下げ販売には、なかなか打って出にくいのではなかろうかと考えます。
したがって、売れ残り物件の損切り処分を目的とした値下げ販売は別として、当面、マンション価格が大きく下がるような動きには繋がりにくいのではなかろうかと思います。
さはさりながら、マンションディベロッパーも商売しなければ会社が成り立っていきませんから、安易にというか、やむにやまれずというか、戸当たり床面積の縮小や設備・仕様などのグレードダウンで、マンション建設コスト、販売価格を引き下げる動きを模索していく向きも出てくるでしょうし、業者の競合で吊り上っていた土地の仕入れ価格も、いずれ落ち着いてくると考えられます。
そのようにして「ポスト新価格」の物件がいずれ市場に出てくることも想定されますが、ただ、そうした動きが出てくるとすれば、それは今後仕入れる土地や今後建設する物件からということになるわけで、早くても来年後半以降というスケジュール感になるのではないでしょうか。
つまり、「新価格物件」の販売が続くため、当分の間、マンション価格は高止まりせざるを得ず 価格引下げの動きが徐々に出てくるとしても、売れ残り物件など手仕舞いの損切り処分が中心になるのではないだろうか･･･
スペックを下げるなどの「ポスト新価格物件」が市場に出てくるとしても、かなり先のことになるのではないか･･･
とすれば、消費者の購買力の限界を超えつつある現状では、マンション市場は当分膠着し、沈滞するのではないだろうか･･･
正直、かなりネガティブな想像しか働きません。
低金利がマンション需要の足を引っ張る？？？
もうひとつ、「金利低迷」のためにマンションが売れないということについてですが、これは、一見ロジックが矛盾するように感じる向きもあるでしょう。
確かに、基本的には「低金利時期」のほうが「高金利時期」に比べて、住宅取得の需要が膨らむのは当然で、低金利自体はマンション市場にとってウェルカムのはずです。
ただ、低金利がしばらく続きそうだと感じれば、消費者は「今焦ってマンションを買わなくてもいい。」という気分になる一方で、金利が「上昇気配」になれば「早く買わないと金利が上がってしまう」という切迫感が消費者の背中を押す効果があります。
サブプライムローン問題の想定外の影響の大きさと広がりで、日銀の金利引き上げは早くて来年２〜３月以降ではないかとの見方が広がっており、こうした金利見通しが、マンション需要低迷に追い討ちをかける効果があるようです。
よわり目にたたり目
足下のマンション販売低迷は、地価・資材価格の高騰に伴うマンション価格の高騰にあるわけで、もうひとつの現在する「建築基準法改正による建築確認・着工遅延問題」とは直接的な関係はありません。
しかし、今年７月以降の建築確認の大幅な遅延は、今後のマンションの新規着工時期・売出時期に影響を及ぼすことは避けられません。
多くのマンション業者は、建築確認後に青田売りでマンションを売り出すのが一般的で、今後、徐々に新規売り出し物件の玉が（一時的な現象にせよ）減少していくとみられます。
マンション業者にとっては、当面の販売難に加え、来年度の前半にかけては新規物件の「玉」不足と、苦しい状況が続きそうです。
逆に、消費者にとっては、こういうときだからこそ、じっくりといろいろな物件の質と価格を見定めて、賢いマンション購入につとめる余裕ができそうです。
ただ、いずれ出てくるであろう「ポスト新価格」物件では、コスト低減のために設備や仕様などのスペックを下げる物件が徐々に出てくるであろうことも想定されますので、購入者の選択眼もさらに重要になってくるのではないかと感じます。
■asahi.com(2007.11.15)
１０月の首都圏マンション契約率、９１年以来の低水準
不動産経済研究所が１５日発表した１０月の首都圏のマンション市場動向調査によると、新規販売戸数に対し実際に売れた割合を示す契約率は６２．５％で、前年同月比１４．１％幅下落した。１０月では９１年の５６．５％に次ぐ低水準。１戸当たりの平均販売価格は４６９３万円と同８％上昇した。同研究所は、値上がりのため購入希望者が購入を見送る傾向が強まっている、と見ている。
契約率は０５年２月から毎月７０〜９０％の水準で推移していたが、今年８月から好調の目安とされる７０％を割り込んだ。１０月は東京２３区では７０％を超えたが、都内の２３区外や神奈川、千葉、埼玉は５０〜６０％台だった。一方、平均価格は地価や資材価格の高騰で上昇し続けており、今年１月は３８５６万円だったが、７月には５３０５万円に達した。
■ロイター（2007年 11月 15日）
10月首都圏マンション発売戸数は‐9.1％、契約率も70％割れ＝不動産経済研究所
［東京 １５日 ロイター］ 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１０月の首都圏マンション発売戸数は５７３１戸で、前年比９．１％減少した。減少は２カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は６２．５％で、好不調の分かれ目とされる７０％を３カ月連続で下回った。
マンション販売在庫数は８５８２戸で、前月比６８８戸増加となった。１戸あたりの価格は４６９３万円となり、前年比８．０％上昇した。
供給の減少については、人気の高い東京都区部でのデベロッパーの物件売り惜しみ、郊外での在庫積み上がりによる在庫調整圧力があるという。１０月の在庫水準は２００４年２月の８７５５戸以来の高いものとなった。
契約率も１９９８年１月の６２．２％以来の低水準となった。区域別にみると、都区部が７０．４％と辛うじて７０％を上回ったほかは、すべて７０％を下回った。特に東京都下と埼玉では５０％台にまで落ち込んだ。この背景には、価格の上昇があるという。１０月の平均価格は１９９２年（５０６６万円）に近い水準に上昇しており「団塊ジュニアにはハードルが高く」（同研究所）なっている。
同研究所では、１１月の発売戸数は６０００戸程度と見込んでいるが、０７年全体では６万５０００戸を下回る可能性もあるという。同研究所の０７年の当初の供給見通しは８万戸だったが、７月に７万１０００個に下方修正、それをさらに下回る可能性が大きくなったという。実際に６万５０００戸を下回れば、１９９３年の４万４２７０戸以来の低水準となる。
改正建築基準法施行でマンション着工が遅れているが、その影響が供給面に本格的にでてくるのは「年明け２月頃になりそう」（同研究所）だという。０８年の供給は０７年のそれをさらに下回る可能性が大きいという。
一方、近畿圏のマンション発売は前年比１４．８％減の２６４８戸となった。契約率は７８．１％と今年最高を記録したが、大型の人気物件の供給があったためという。
■YOMIURI ONLINE(2007.11.16)
マンション低迷 「強気の価格」裏目
契約率下落、一部で値下げ
２００７年の首都圏のマンション発売戸数が１４年ぶりの低水準に落ち込む見通しとなったのは、地価の上昇などを理由にしたマンション業者の強気の価格設定が消費者に受け入れられなくなってきたことが背景にある。郊外ではマンションの在庫が増え続け、値下げの動きも出始めている。
不動産経済研究所によると、１０月の１戸当たり平均価格は前年同月比８・０％増の４６９３万円と、１１か月連続で前年実績を上回った。一方、契約率は同１４・１ポイント下落して６２・５％と、売れ行き好調の目安となる７０％を３か月連続で下回っている。秋商戦が本番となる１０月の契約率としては、９１年以来の低水準だ。
地域別の契約率は、東京２３区で７０・４％とかろうじて７０％を上回ったほかは、２３区以外の都内が５０・２％、埼玉県が５４・６％などと低迷した。その結果、１０月末の首都圏の在庫は８５８２戸と、前月末比６８８戸増えた。
マンション人気が落ち込んだのは、価格だけでなく「買い急ぐ必要がなくなった」（不動産大手）のが原因との見方が多い。米国の住宅ローン問題が発端となった世界的な信用収縮が起き、住宅ローン金利の引き上げは遠のいた結果、「今が買い時」との売り文句が効きにくくなっている。
土地の仕入れ値や鋼材価格などが上がっており、発売価格を下げにくい状況だが、それでも、モデルルームの来場者が少ない物件では、「販売を一時的に見合わせ、４００万〜５００万円程度の値下げをした上で販売を再開したり、家具などをつけた事実上の値引き販売が出てきた」（同研究所企画調査部）という。
また、今年６月の改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の遅れの影響は、年明けから出るとみられ、発売戸数の低迷が長期化する恐れもある。
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