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（前の記事http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/38901591.htmlから続く）
こうした状況の下で、銀行の新規貸出しが鈍ったり、収益が圧迫され始めており、銀行は新たな活路を求めて住宅ローンの借り換えに走らざるを得ない状況で、銀行間の仁義なき「住宅ローン引き抜き合戦」が仕掛けられようとしつつあるのではないか･･･というのが私の（穿った）見立てです。
新規ローンの奪い合いは健全で生産的な競争と考えられますが、他行の懐にある既往ローンを、お互いに相手の懐に手を突っ込んで奪い合う構図は、社会経済的に新たな価値が創造されるとも考えられず、生産的な経済活動かどうか、私自身はかなり疑問です。
さはさりながら、ミクロの企業体としての銀行は、自分が生きるために他行から借り換えの収奪活動を進めていかざるを得ず、その結果、自行も他行から収奪を受けるという収奪合戦でお互いが疲弊してしまいかねない・・・まさに合成の誤謬（ごうせいのごびゅう）に陥りかねないあやうい競争に突入しつつあるのではないか。
※「合成の誤謬」というのは、大雑把に言えば、ひとりひとりの個人や企業などの経済主体にとって合理性のある経済活動を、皆が同じ行動をとることによって、社会全体としては（社会全体で合成すれば）好ましくない結果になるというほどの経済用語です。
そうだとすれば、1990年代から始まった銀行の住宅ローン競争は、これからいよいよ仁義なき戦いの第三段階（終章）に入っていくのかもしれません。
その際の仁義なき借り換え戦争について、私なりに予想するポイントは二つ。
一つは、他行から住宅ローンを引き抜こうとすれば、借り換えコストを上回るだけのベネフィット（利益）を借入者に提供できるかという、まさに臨界点を探るぎりぎりの競争になるわけで、その戦いに勝ち残れるとすれば、それは、これまで以上の「体力勝負」になるだろうと推測します。
つまりは、規模の利益で寡占化が進み、住宅ローン市場から脱落していく中小の地域金融機関が、さらに明確になっていくのではないだろうかということ。
二つは、借入者にとっての借り換えの動機、銀行にとっての借り換えローンのインセンティブが何になるか・・・
例えば、「３年固定」を「3年固定」に借り替えたとしても、借り換えコストを勘案すれば、基準金利の水準や優遇金利の違いは必ずしも有意なものとは言えないケースが多いのではなかろうかと思います。
むしろ、短期の金利変動リスクを抱えた商品から長期の固定金利型へ借り替えることで、「将来の安心・安定」を確保する。
つまり、今回の借り換え戦争におけるキーワードは「金利差」ではなくて「リスクヘッジ」ということになるのではなかろうかと思います。
冒頭にご紹介した東日本銀行の「段階金利制の全期間固定金利」（当初10年間2.4％、11年目以後3.4％）も、このような「リスクヘッジ」を意識した借り換え商品なのでしょう。
いずれにしても、住宅ローン市場が縮小していくベクトルだけは間違いない中で、住宅業界も住宅ローン業界も、生き残りをかけた厳しい競争に突入することだけは確かなようです。
以下、ネットで拾った記事を二つ。
■NIKKEI NET(2007.11.27)
武蔵野銀行、住宅ローン「借換スペシャル」の金利優遇キャンペーンを実施
住宅ローン「借換スペシャル」の金利優遇キャンペーンについて
武蔵野銀行（頭取 加藤喜久雄）では、他の金融機関にてお借り入れの住宅ローンを当行に借り換えられるお客さまを対象に、平成１９年１２月１日（土）から、住宅ローン「借換スペシャル（当初優遇コース）」の金利優遇キャンペーンを実施いたします。
また、キャンペーン期間中の平成１９年１２月１６日（日）、平成２０年２月１７日（日）には、全店にて「休日住宅ローン相談会」を行います。
当行では、今後とも地元金融機関として取扱商品の充実を図り、お客さまのご要望にお応えするとともに、良質のサービスに努めてまいります。
１対象のお客さま
平成１９年１２月１日（土）から平成２０年２月２９日（金）までに、住宅ローン「借換スペシャル（当初優遇コース）」をお申し込みされ、平成２０年３月３１日（月）までにお借入されるお客さま。
なお、他の金融機関等でお借り入れ中の住宅ローンを２年以上（自営業の方は５年以上）返済し、延滞のない方に限らせていただきます。また、ご利用にあたっては、当行所定の審査基準を満たし、給与振込について当行の口座をご指定いただくことが条件となります。
※詳しくは、各営業店・住宅ローンセンターにお問い合わせください。
２ご融資利率（キャンペーン金利）
固定金利期間 特別金利
２年固定 年１．４％
３年固定 年１．５％
５年固定 年１．９％
１０年固定 年２．１％
※当初固定期間終了後は、固定・変動金利とも店頭標準金利から年１．０％優遇いたします。
■週刊住宅ONLINE(2007.11.29)
住宅ローンをリニューアル販売／東京スター銀行
東京スター銀行は11月29日、預金連動型住宅ローン「スターワン住宅ローン」をリニューアル販売すると発表した。預金連動型住宅ローンはローン残高から普通預金の残高を差し引いた金額に金利がかかる金融商品。普通預金口座に入金しておくだけで繰上げ返済と同様の効果が得られることから、支払い総額を減らせるなどのメリットがある。
リニューアルでは借り換え客の金利を１％優遇するほか、入院保障や返済休暇などニーズにあわせたサービスをローンに組み込める「メンテナンスパック」（別料金、年率０．３％から）を追加した。雇用形態の多様化に合わせ、派遣社員や契約社員など非正社員への融資も行うとしている。
同社では「改正建築基準法による着工減が、住宅ローン販売競争の激化につながることを懸念」（多田浩一郎ヴァイスプレジデント）しており、借り換え客の取り込みを加速化している。今回の商品改訂もその一環。今後も預金連動型の新商品開発に乗り出すとしている。
「スターワン住宅ローン」は03年に発売。11月現在で融資残高は３１１６億円
（注）この記事は、個性派商品として特徴のある商品をご紹介するにとどまり、筆者としてこのローン商品を推奨する意図ではありませんし、反対に批判する意図でもありません。記事の内容はあくまでも筆者の心象を中心に記載しているものです。また商品性については筆者の理解にのみ基づき記述しており、商品性に関して筆者の誤解に基づく記述があるかも知れません。万一、そのような誤りがあっても、その損害の責は負いかねますので、恐れ入りますが、ご自分で改めて金融機関のホームページや商品説明書で内容をご確認いただきますようお願いいたします。
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