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2007年のマンション動向
不動産経済研究所が2007年に供給された分譲マンションの動向をとりまとめ、発表しました。
それによれば、2007年の首都圏のマンション供給戸数は61,021戸で、前年と比べ18.1％の大幅な減少。過去最多の2000年と比べると36.2％の減少となりました。
米の作況指数で言えば、平年並み99〜101％、やや不良95〜98％、不良94〜91％、著しい不良90％以下ですから、マンション供給２割減というのは「著しい不良」、つまり凶作というほどのたいへん厳しいレベルにあるということができます。
エリア別にみれば、東京都区部が前年比30.0％減、神奈川県16.8％減、埼玉県19.0％減、千葉県12.7％減。都下だけが10.3％の増。
首都圏全体の１戸当たりの平均価格は4,644万円（前年比10.6％増）で、５年連続の上昇。
特に、都区部の平均価格は18.9％も上昇し6,120万円に急騰しています。１年間で約２割の上昇ですから、東京の中心部の価格上昇の激しさがわかります。
2007年の供給戸数減少の要因のひとつにマンション業者側の売り渋りが挙げられていますが、企業収益が好調な割りにはなかなか賃金が上がらない中、マンション価格急上昇で購入者の購買能力が落ち、売れ行きが悪くなっています。
2007年のマンション販売の月間契約率は前年比8.6％下がって69.7％となり、販売好調の目安とされる70％を下回りました。
そのため、販売在庫は2007年末時点で前年末比31.6％増の１万763戸と、５年ぶりに１万戸台に乗せています。
■asahi.com(2008.1.21)
マンション販売１８％減 ０７年首都圏 売り渋りと急騰
不動産経済研究所が２１日発表した０７年の首都圏（東京と神奈川、千葉、埼玉の１都３県）のマンション市場調査によると、新規発売戸数は前年比１８．１％減の６万１０２１戸と、マンションの大量供給が始まった９４年以降で最低だった。地価や資材価格の高騰で平均価格は同１０．６％高い４６４４万円に上昇。先行きの相場上昇に期待する業者が発売を絞ったことも戸数減の一因だが、契約率は低下して「販売不調」水準に落ち込んだ。
発売戸数の前年割れは３年連続。マンションは着工から販売まで半年〜１年程度かかるため、建築確認の審査を厳しくした改正建築基準法（０７年６月施行）の影響が本格化するのは０８年と見られる。同研究所は０８年の新規発売戸数は０７年よりさらに１１．５％減り、５万４０００戸にとどまると見込んでいる。
０７年の戸数落ち込みは東京２３区で特に大きく、前年比３０．０％減の１万６５６３戸だった。平均価格は１８．９％高い６１２０万円に急騰した。東京都下（２３区以外）の発売戸数は１０．３％増えたものの、神奈川、埼玉、千葉はそれぞれ１２．７〜１９．０％減った。平均価格は８．３〜１０．３％上昇の３６７２万〜４５００万円だった。
業者側の絞り込み姿勢にもかかわらず、売れ行きを示す発売月での契約率は前年比８．６％幅下がって６９．７％となり、販売好調の目安とされる７０％を下回った。在庫は０７年末時点で前年末比３１．６％増の１万７６３戸と、５年ぶりに１万戸台に乗せた。
同研究所は「業者は在庫調整を続けていたが、市場は冷え込んできた。郊外ではすでに値下げが始まっている」と、マンション市場の先行きは厳しいと見ている。
■住宅新報（2008.1.21）
07年の近畿圏マンション供給は３万219戸、前年比0.2％増 不動産経済研
不動産経済研究所が１月21日に発表した「近畿圏マンション市場動向 2007年のまとめ」によると、07年に供給された民間分譲マンションは、近畿圏で3万219戸で、前年より0.2％増加した。
エリア別にみると、大阪市部18.3％減、大阪府下12.5％増、神戸市部36.0％増、兵庫県下15.4％減、京都市部40.7％増、京都府下24.9％増、滋賀県13.1％減、奈良県7.4％増、和歌山県52.5％減となった。
１戸当たりの平均価格は3,478万円（同2.9％）のアップ、となった。
一方、翌年繰越の販売在庫は5,769戸で、06年末現在の4,671戸に比べ1,098戸増加した。
■ロイター（2008.1.21）
12月首都圏マンション発売戸数は‐20.2％
民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１２月の首都圏マンション発売戸数は８１９０戸で、前年比２０．２％の減少となった。減少は４カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は５９．３％で、好不調の分かれ目とされる７０％を５カ月連続で下回った。
マンション販売在庫数は１万０７６３戸で、前月比２０９４戸の増加となった。販売在庫数が１万戸台に上昇するのは２００３年２月の１万０１７６戸以来、４年１０カ月ぶり。マンション販売在庫数のこれまでの最高水準は８２年１０月末の２万２３５１戸。１戸あたりの価格は４４４７万円となり、前年比で１０．９％上昇した。
供給減少の背景には、マンション価格が上昇する一方で、消費者の収入が伸びていないことが背景にある。契約率は前月比で４．７ポイント低下した。契約率が５０％台に落ち込むのは９２年２月以来１５年１０カ月ぶり。区域別にみると、このところ契約率の低さが目立っていた埼玉県が７１．４％と小幅に７０％を上回ったが、その他はすべて７０％を下回った。前月に７０％を上回った都区部が６２．０％へと低下した。
同時に発表された０７年の首都圏マンション販売戸数は前年比１８．１％減の６万１０２１戸だった。この数値は、マンションの大量供給が始まった１９９４年以来で最も低かった９８年（６万６３０８戸）を下回り、９３年の４万４２７０戸以来の水準となる。前年比１８．１％減は９１年に記録した同３４．５％減以来の下げ幅。
同研究所は、改正建築基準法施行に伴うマンション着工への影響が０７年は出ていないとした。ただ、０８年の販売戸数については、改正建築基準法の影響を勘案して前年比１１．５％減の５万４０００戸程度を見込んでいる。近畿圏についても、同様の理由で０８年は前年比約５０００戸減の２万５０００戸を見込んでいる。
同研究所によると、供給戸数が少ない場面では、人気エリアの価格の高い物件が全体の価格を引っ張る傾向にあるが、それは「ピークアウトしたと考えていい」と指摘。今年はデベロッパーの売り渋りの傾向も鈍化するとの見通しを示した。
１２月の近畿圏マンション発売は前年比９．１％減の２８９４戸となった。契約率は７０．４％となり、前月の５８．９％から上昇した。
ＢＮＰパリバ証券・エコノミストの丸山義正氏は、発売戸数の減少の背景として「資材や土地仕入れ価格の上昇で、マンション価格が上がりすぎる中で、購入者の収入も伸びていないことが１つある。また、供給側をみると、都心は良いが、郊外にあまり売れそうもない物件まで作ってしまったことの影響もある」と指摘。来年度については「住宅需要の盛り返しはある程度は見られよう。改正法の影響で下がった分は戻るだろうが、元に戻ることはない。下向きトレンドの中で大きな谷ができたので、リバウンドは少しはある。ただ、住宅需要が強いわけではない」との見方を示した。
2008年のマンション市場は？
2008年の首都圏マンション供給戸数は、長谷工総研がほぼ07年並みの約６万戸、不動産経済研究所が約1割減の５万４千戸と予測しており、2007年に引き続き、低水準にとどまる見込みです。
なお、昨年来の建築基準法改正に伴う建築確認遅延によるマンション供給への影響が今年出てくることが理由のひとつに挙げられています。
現下のマンション市場は、買主には価格面で厳しく、売主には売れ行き面で厳しく、直近12月の首都圏マンション初月契約率は59.3％。好不調の分かれ目とされる70％を５か月連続で下回っています。
マンションの売れ行き回復には、購入者の購買能力とマンション価格との乖離が解消又は縮小することが不可欠ですが、
経団連は今春闘の賃金引上げについて個別企業の状況次第で対応すべしと理解を示してはいますが、年明け以後の経済の混乱振りからすれば大幅に賃金が上がりそうな気配はありません。
また、昨年後半以来のファンドバブル崩壊で、首都圏等の大都市部の地価上昇にはブレーキが掛かっていますし、資源価格の高原状態も、このところの世界景気悪化懸念で上昇圧力が弱まりつつあるやに感じられますが、当面、劇的な下落は期待できそうもありません。
暫くは、マンション価格が購買能力を超える状態が続きそうで、マンション市場は停滞状態から抜け出せそうにない気配です。
マンション販売減少の構造要因？
ところで、実は、最近のマンション販売の落ち込みは、もしかしたらマンション価格高騰だけの理由によるものではないかも知れない･･･
世帯形成期に差し掛かっていた団塊ジュニアの住宅需要も徐々にピークアウトし、少子高齢化の影響が本格的に現実のものとしてマンション販売の悪化に繋がっている可能性があるのではないか･･･
日本の住宅業界の中には、既に、国内の住宅市場縮小を睨んで、中国など国外に進出し始めた企業もあります。
日本の「空洞化」は、気付かないままに、既にこの分野でも始まっているのかもしれません。
■asahi.com(2007.12.20)
０８年マンション供給、９３年以来の低水準 首都圏予想
不動産経済研究所は２０日、０８年の首都圏のマンションの供給戸数は、前年比１０．５％減の５万４０００戸になる、との予測を発表した。建築確認を厳格化した改正建築基準法の影響が年明けから本格的に出てくるため。実際に６万戸を割り込めば、九三年以来１５年ぶりの低い供給水準となる。
０３〜０６年の首都圏のマンション供給戸数は７〜８万戸台で推移したが、０７年は６万３３１戸（見込み）と大幅に減少する。ただ、０７年の減少について同研究所は、価格の高騰を狙った業者の「売り渋り」などの供給調整を主な原因とみている。
■住宅新報（2008.1.24）
08年予測、首都圏６万戸・近畿圏2.8万戸の供給を予測 長谷工総研
長谷工総合研究所は１月24日、「首都圏・近畿圏分譲マンション市場動向」で08年予測を発表した。
それによると、08年のマンション新規供給戸数は、首都圏で６万戸（07年は６万1,021戸）、近畿圏で２万8,000戸（同３万219戸）と予測した。首都圏・近畿圏ともに供給能力は高いが、市況を見極めながら慎重に供給を行う傾向が08年も継続。07年12月末の分譲中戸数が首都圏で１万763戸、近畿圏で5,769戸に増加しているため、08年１月から３月は新規物件供給よりも在庫販売に注力されるとしている。
また、販売状況については、個人所得の改善などにより住宅購入マインドは回復、供給サイドも購入マインドを喚起するように「市場で売れる価格設定」を行った物件の供給も行われると予想されるため、07年の販売実績を若干上回ると予測している。
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