|
２本立てローンの繰上返済
住宅ローンを２本立てで借り入れている場合に、どちらのローンを先に返そうかという悩みが出てきます。
実は、最近、そのようなご相談を承りました。
２本立てのローンの場合、金利が高いほうのローンを先に繰上返済したほうがお得だと誤解なさる向きがありますが、ことはそう単純ではありません。
２本のローンの返済条件次第で、繰上返済の効果は違ってきます。
金利が高いローンを先に返すほうがお得？？？
例えば、2本とも全期間固定金利の場合には、金利が高い一方だけを繰上返済をするよりも、同じ繰上返済額を2本のローンに分割して充当したほうが将来の利息支払を、より軽減できる場合があるのです。
例えば、次のような2本のローンを抱えている場合について具体的に見てみます。
○Ａローン 融資額1,000万円、金利４％、元利均等、35年返済
○Ｂローン 融資額1,000万円、金利３％、元利均等、35年返済
これを、ローン借入後５年経過時に「期間短縮｣の方法により、約500万円の繰上返済をすると仮定して試算します。
■金利が高い４％のローンの一方だけを繰上返済した場合は、約499万円の繰上返済（20年３か月分）で、繰上返済によるその後の利息軽減効果は577万円です。
■４％と３％の2本のローンに250万円ずつ分割して繰上返済した場合は、４％口が251万円（12年2か月分）、３％口が249万円（11年2か月分）の合計約500万円の繰上返済で、それぞれの利息軽減効果は４％口が396万円、３％口が267万円で、合計662万円になります。
つまり、金利が高いほうだけを繰上返済するよりも、両方に分割して充当したほうが利息軽減効果が大きくなる･･･
なんだか、パラドックスのようで、不思議に思う方が少なくないのではないでしょうか。
なんでそうなるの？
これは、「元利均等」返済と、繰上返済後の「期間短縮」という返済方法の仕組みによるトリックということがいえると思います。
「元利均等」では、返済の初めの頃は毎月返済額に占める元金の割合が少なく、利息の額が多くなっています。
ですから、同じ額を繰上返済する場合でも繰上返済の時期が早ければ早いほど利息軽減効果が大きくなります。
反対に、同じ額を繰上返済する場合でも、繰上げ返済の時期が遅くなればなるほど、繰上返済による利息軽減効果は小さくなります。
これは、実際の返済事例でシミュレーションしてみないと、なかなか理解しづらい話かも知れません。
数字でご理解いただくために、具体の事例で比較してみます。
金利が３％と４％の二つのケースで、それぞれ約100万円を期間短縮で繰上返済するとした場合に、３％の場合は返済開始後5年目、４％の場合は返済開始後20年目と時期を変えて繰上返済効果を比較してみましょう。
◎当初借入額1,000万円、35年、元利金等返済で、
■３％で5年目に約100万円を繰上返済
繰上返済金額 約 99万4千円（4年11か月分）
利息軽減額 約128万円
■４％で20年目に約100万円を繰上返済
繰上返済金額 約101万1千円（3年3か月分）
利息軽減額 約72万円
つまり、同じ約100万円を繰上返済する場合、
金利３％口を返済開始後５年目に繰上返済するほうが、金利４％口を20年目に繰上返済するよりもはるかにお得･･･返済開始後早い時期には毎月返済額に占める利息支払いが多いため･･･３％口でも繰上効果が高い時期の返済部分を「中抜き」で繰上返済したほうがお得だということになるのです。
別の言い方をすれば、繰上返済の時期が早ければ早いほど、同じ繰上返済額でも短縮される返済期間が長くなって、繰上返済後の返済期間が短くなります。
利息というのは、「利息＝ローン残高×金利」で表されますから、繰上返済によって返済期間が短くなれば短くなるほど利息支払いが少なくて済むことになるのです。
このように、３％と４％の２本のローンを繰上返済する際に、金利が高い４％口だけを（繰上返済効果が悪い部分を含めて）返済するよりは、３％口と分割して繰上効果が高い部分を繰上返済するほうが、全体としてのパフォーマンスが高くなるというわけです。
なお、以上の話は「期間短縮」の場合の話であって、必ずしも「返済額軽減型」には当てはまりません。返済額軽減型の場合は、やはり、金利の高いほうを先に繰上返済したほうがお得です。
これは、返済予定表そのままに一定期間分を「中抜き」で返済充当する「期間短縮」においては、繰上返済する期間分の元金に相当する「本来支払うべきであった利息」（支払わなくて済むことになる利息）の額が、繰上返済の時期が早いか遅いかによって違うわけですが、「返済額軽減型」においては、そのような「中抜き」ではないため･･･
･･･と、ここまで書きつつ、やはり、これは、言葉による私の説明能力を超えているなぁとつくづく思いますので、この辺で無駄な抵抗はやめておきます。
いずれにしても、具体的にいろいろシミュレーションしてから決めましょう。
変動金利と固定金利の場合はどちらから？
次に、変動金利ローン（３年固定とか5年固定などの固定金利期間選択型を含みます）と全期間固定金利ローンの2本立ての場合に、どちらを先に返せばいいか悩む方も少なくありません。
これも画一的な正解はありません。
私自身は、常日頃、一般論として、将来の金利変動リスクを避ける意味で、できるだけ変動金利ローンのほうを先に返したほうが「安心」ですと申し上げています。
将来の金利が確定していない以上、どちらがお得かということは分かりません。
金利が高くなる可能性があるというリスクをどう捉えるか･･･金利が上昇したときに自分の体力が耐えられるかどうか、リスクをとりにくいぎりぎりの状態になる心配はないかどうか･･･
ある程度、金利が上昇しても吸収できるだけの体力のバッファーがあるなら、とりあえず金利が高い固定金利ローンを先に返すという選択にも合理性があります。
借金も財産
まぁ、これまでにも書きましたが、繰上返済で利息負担は減らしたいものの、だからといって、預貯金などの手元の流動性を犠牲にしてまでもがんがん繰上返済に充てるというのも考えものです。
人生、いつ何があるか予測ができませんから、病気や入院などの一定の事態にも対応できる程度の流動性は確保しておきたいものです。
「借金も財産」･･･住宅ローンだからこそ大金を借りていられるわけで、体力、身の丈に見合った繰上返済で、将来の負担軽減を図りたいものです。
（このブログの参考記事）
○「繰上返済の力･･･」（2006.6.29）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9977365.html
○「繰上返済後の返済方法」（2006.7.1）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/10142618.html
○「繰上返済とローン控除の得失」（2006.8.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/17984074.html
○「繰上返済時期と効果」（2006.12.10）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/25099121.html
○「繰上返済で細く長く」（2006.12.17）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/25488637.html
|
コメント（0）
