|
マンション市場不振は構造要因？
ここ数年の都心の地価上昇、資材価格の急騰に伴い、マンション価格が急上昇。
サラリーマンの手に届かない「新価格」、「新々価格」物件が出回り始めた昨年の夏すぎから、徐々にマンション市場に変調の兆しが現れ始めていました。
１月のマンション市場動向調査では、首都圏の販売初月のマンション契約率がついに５０％台に低下しました。
購買能力を超えた価格上昇という景気循環要因だけならまだしもですが、おそらくは首都圏の人口移動の変化や、団塊ジュニアの世帯形成需要の減少など、少子化の構造的な要因が背景に重なってきつつある可能性があります。
さらに、当面、今年は、昨年来の建築確認厳格化によるマンション着工減の影響も加わってきます。
住宅産業は、地価や金利などに左右され、他産業に比べて景況の振幅がたいへん激しい業態ではありますが、最近の動きは必ずしも景気循環要因によるものではなく構造的な市場縮小に当面しているということかも知れず、住宅業界は、否応なく、業務多角化や海外展開など営業戦略の再構築を迫られてくるものと思います。。
住宅ローン業界の競争も熾烈に！
以上のように、住宅業界はもちろんですが、住宅ローンを供給する銀行、モーゲージバンクにとっても、市場縮小の中、限られた市場のパイの奪い合いは厳しさを増しており、顧客獲得競争はますます激化していくものと思います。
足下の最近の報道を見ても、三井住友銀行では、ネットによる２４時間無料の繰上返済スキームを導入し、サービス向上に取り組んでいますし、東日本銀行では、昨年１１月から実施しているキャンペーン金利をさらに引き下げ、ダンピング競争をしかけています。
業界再編・淘汰の生存競争の始まり？
住宅業界も住宅ローン業界も、住宅市場の縮小という構造変化を目の当たりにして、生き残りをかけた本格的な業界再編・淘汰の競争が、今まさに、静かに始まりつつある… 些か大げさなもの言いですが、今、その大きな転換点の始まりに直面しているように感じるのは、私の杞憂でしょうか？
（このブログの参考記事）
○「都心の不動産価格も極まれり･･･」（2007.9.1）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/36160749.html
○「マンションブームの曲がり角」（2007.10.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/37551492.html
○「マンションブームの曲がり角２」（2007.11.17）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/38250831.html
○「マンション不振の行方」（2008.1.26）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/39842110.html
■ロイター（2008. 2.14）
1月首都圏マンション発売戸数は‐19.1％、契約率も70％割れ
民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、１月の首都圏マンション発売戸数は２３２０戸で、前年比１９．１％の減少となった。減少は５カ月連続。同月の首都圏のマンション契約率は５２．７％で、好不調の分かれ目とされる７０％を６カ月連続で下回った。
１月のマンション販売在庫数は、２００３年２月以来初めて１万戸台に乗せた前月から６９戸減少したが、１万０６９４戸と１万戸台の高水準が続いている。１戸あたりの価格は４２１０万円となり、前年比で９．２％上昇した。
供給と契約率の減少の背景には、上昇するマンションの価格に付いていけない消費者需要のミスマッチがある。また、１月は供給・契約ともに谷間の月で、低水準になりがちだという。契約率は前月比で６．６ポイント低下し、１月としては９１年の４９．２％以来の低水準となった。区域別にみると、全ての地域で７０％を下回り、埼玉と千葉で４０％台に落ち込んだ。
同研究所によると、１戸あたりの価格は上昇しているが、在庫は積み上がっているため個別の調整は行われているという。「高値で仕入れて高値で建築する積み上げ方式でいくと、この（高い）価格で出さざるを得ないが、個別の価格見直しは積極的に行われているだろう」と指摘している。
２月の首都圏マンションの販売戸数は４５００戸前後を見込んでいる。
１月の近畿圏マンション発売は前年比４４．４％増の１４９２戸となった。契約率は５７．６％となり、前月の７０．４％から低下した。
■NIKKEI NET(2008..1.23)
個人の資金需要が減少、住宅ローン低迷・銀行貸出アンケート
住宅ローンなど個人の資金需要が鈍っている。日銀が23日発表した1月の主要銀行貸し出し動向アンケート調査によると、個人の資金需要判断ＤＩ（「増加」と答えた割合から「減少」の回答比率を引いた値）はマイナス8で、昨年10月の前回調査より14ポイント低下した。マイナスは2001年10月調査以来。建築基準法の改正で住宅着工が大幅に遅れた影響などが出ているもようだ。
日銀は主要50行に過去3カ月の個人や企業の資金需要の動向を聞いた。個人向けのうち「住宅ローン」の資金需要判断ＤＩはマイナス3と、00年4月の調査開始以来、初のマイナスになった。「消費者ローン」はマイナス6で、前回より1ポイント悪化した。
住宅ローンの低迷は「住宅価格の上昇や金利の先高観後退で、資金需要が減っている」（第一生命経済研究所の永浜利広主任エコノミスト）との指摘も出ている。
■NIKKEI NET(2008.2.14)
住宅ローン返済、大手銀がサービス強化・ネット手続き無料に
大手銀行が住宅ローンの返済サービスを相次ぎ拡充している。三井住友銀行や新生銀行がインターネット上の返済手続きを24時間無料で受け付けているほか、みずほ銀行は固定金利と変動金利の切り替えをネットでできるようにした。住宅需要の低迷で融資残高は伸び悩んでおり、金融機関は顧客の獲得に向けて金利水準以外でも競い合っている。
住宅ローンの融資期間は長期に及ぶこともあり、返済のサービス内容も金融機関を選ぶ際の重要な要素になっているという。三井住友銀はネットを使った繰り上げ返済手続きを無料で24時間受け付けるようにした。同行では繰り上げ返済する顧客のうち、7割程度がネットを利用している。従来は平日の午前9時から午後3時までだったが、「昼間働いている借り主の使い勝手を高める必要があった」（ローン事業部）という。
■NIKKEI NET(2008.1.21)
三井住友銀、住宅ローン繰り上げ返済を24時間可能に
三井住友銀行は21日から、住宅ローンの一部繰り上げ返済や変動金利から固定金利への切り替えの手続きを、土日祝日を含め24時間インターネット上でいつでもできるサービスを始めたと発表した。メガバンクで初めてという。これまでは平日の午前9時から午後3時までしか手続きができなかった。
同行のネットバンキング利用者が対象。平日の早朝・夜間や土日に申し込んだ時は手続きできても予約扱いになり、次の営業日の午前中に取引が成立する。
■NIKKEI NET(2008.2.15)日経プレスリリース
東日本銀行、２月１８日から新金利で「住宅ローンの特別優遇金利」を実施
住宅ローンの特別優遇金利の実施について
東日本銀行（頭取 鏡味 徳房）では、昨年１１月から「住宅ローンの特別優遇金利」を実施してきましたが、昨今の市場金利の低下を受け優遇金利を見直し、平成２０年２月１８日から新金利で「住宅ローンの特別優遇金利」を実施いたします。
記
１．金利優遇期間
平成２０年２月１８日（月）から平成２０年３月３１日（月）まで
２．金利優遇の内容
（１）住宅ローン ３年固定金利 １．６０％ （新優遇幅△１．４０％、団体信用生命保険料込）
（２）住宅ローン １０年固定金利 ２．００％ （新優遇幅△１．５５％、団体信用生命保険料込）
※１ 優遇幅は平成２０年２月の基準金利との比較になります。
※２ 金利優遇期間内でも予定額に達した時点で終了とさせて頂きます。
|
コメント（0）
