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気になる購入後のマンション価値
「東京カンテイ」が１０年前に新築された三大都市圏の分譲マンションについて、１０年後の価格変動率を、地域別、駅別に分析しています。
つまり、１０年前の新築分常時の価格に対して、現在の中古価格の水準がいくらになっているかを指数化したものです。
■東京カンテイ「リセールバリューの徹底研究2008」
○首都圏駅別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-eki.pdf
○首都圏行政区別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
○近畿圏駅別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVkinki-eki.pdf
○近畿圏行政区別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVkinki-erea.pdf
○中部圏駅別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVchubu-eki.pdf
○中部圏行政区別 http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVchubu-erea.pdf
これによると、
首都圏平均 ７７．６
東京都 ８３．６
２３区 ８６．８
都心６区 ９３．０
神奈川県 ７１．０
千葉県 ６６．１
埼玉県 ６９．０
駅別の上位１０位は、
麻布十番 １１３．９
白金台 １１２．５
武蔵小山 １０９．３
若松河田 １０８．２
六本木 １０８．１
代々木上原 １０７．１
代官山 １０６．９
外苑前 １０６．６
乃木坂 １０６．５
麹町 １０４．９
以下、駅別で指数１００以上の駅・・・つまり１０年前の新築時よりも現在の中古価格が上昇している駅11位以下は、広尾、明治神宮前、赤坂、築地、表参道、恵比寿、四谷三丁目、溜池山王、馬車道、白金高輪、池尻大橋、中目黒、月島、目黒という順になっています。
やはり、都心部のほうが下落率は低いようです。
駅別で見ておもしろいのは、高級ブランド地名に混じって「武蔵小山」、「若松河田」が上位に入っていること。
根拠もない私のまったくの推測ですが、武蔵小山は東急目黒線と南北線の相互乗り入れ、若松河田は大江戸線の開通など、マンション購入後の交通環境変化による外部経済の効果かも知れません。
東京カンテイの分析でも、１９位にランクインしている横浜の「馬車道」は「みなとみらい線」の開通の影響によるものとされています。
なお、同社の分析によれば、中古マンション価格の下落率の指数は地域ごとの賃貸マンションの賃料水準と相関関係があるとのこと。
指数が１００以上の地域は、賃貸マンションの賃料にして16,000円／坪（≒5,000円弱／�屐砲涼楼茲覆鵑世修Δ任后�
つまり、賃貸マンションの坪当たり賃料が16,000円以上取れる地域であれば、分譲マンションが建築後10年経っても、価格が下がらなかった・・・ということを意味します。
因みに、近畿圏平均 ６１．０
大阪市 ６６．４
神戸市 ５６．７
京都市 ７７．５
中部圏平均 ６３．６
これも、同社の分析ですが、京都市の下落率が低いのは、建築規制が厳しいために希少性があることに加え、地域のブランド力があるとの理由にあるそうです。
マンションを終の棲家と考える向きには、中古価格がいくらになろうと関係ない問題ではありますが、いずれ住み替えを前提にしている方や、ローンの借り換えを考える場合にはマンションの資産価値がどの程度になっているのかは大変気になるところです。
■NIKKEI NET(2008.5.23)
中古マンション価格格差、都内築10年では平均16％下落
東京都内の中古マンション価格が地域や条件によって大きな差が出ている。民間不動産調査会社、東京カンテイ（東京・品川、松村優一郎社長）によると、築10年の物件では都内全体では新築時より16％下がったが、都心部の港、渋谷両区ではほぼ横ばい。20階以上の高層物件や駅から徒歩数分圏の物件も下落率が小さい。同社は今後も好条件の物件の値崩れは小さいとみている。
調査は07年に売買された中古マンション（97年に分譲）の売買価格を新築時と比較した。都内では7万件、首都圏全体では14万件を対象に分析した。
都内全体の平均下落率は16.4％。神奈川県29.0％、埼玉県31.0％、千葉県33.9％と比べると下落幅は小さい。23区平均では13.2％だった。
市区別では港区が1.1％上昇。渋谷区も2.0％下落にとどまった。千代田、中央、新宿、文京を含めた都心6区では7％の下落で、都心ほど下落率が小さい。
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中古の下落率は、ココの物件の価値とはまた違いますが、
もっと快適な管理とか、住環境の評価をできればいいと思います。
設備の新しさが商品力となるようですが、ハード面は古くなるので、ソフト面での評価を必要だと思います。
そういう意味で、マンション偏差値の高いマンションを選ぶのは理にかなった方法だったと思っています。
2008/7/9(水) 午後 7:49 [ マンション選び１００のルール ]