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あきれたマンション管理業者と管理組合
長崎市所在のマンションで、管理人が管理組合の管理費、修繕積立金などを不正着服していたということです。
■asahi.com(2008.7.11)
マンション管理人が積立金２億円着服 長崎市
長崎市のマンション（約１７０世帯）の男性管理人が数年間にわたり、修繕積立金や管理費計約２億円を着服していたことがわかった。管理会社が８日、住民の臨時総会を開いて明らかにした。同社は刑事告発を視野に県警長崎署に相談しているという。
臨時総会に参加した住民らによると、男性は管理していた修繕積立金などの銀行口座から現金を無断で引き出していた。住民らで作る管理組合が年１度、会計監査をしていたが、管理人は銀行の残高証明書を偽造し提出していたため、着服に気づかなかったという。管理人は着服を認めているという。
管理組合は管理会社に全額の補償を求めており、会社の調査結果を待ち総会を開いて対応を話し合うという。同社は取材に「担当者が不在で対応できない」としている。
管理人の行為自体は、横領なのか窃盗なのか、刑事犯罪としてしかるべく罪を問い、民事でも不当利得返還なのか損害賠償なのか、いずれにしても支払能力の限界で責任を問うべきものですが、それにしても管理組合、管理業者の暢気（のんき）な預金管理にはあきれるばかりです。
マンション管理適正化法やその施行細則（省令）では、管理組合の預金通帳の管理の仕方が定められていて、管理組合の大事なお金が管理業者に勝手に引き出されたり、管理業者が倒産してお金が戻ってこなくなるようなことが生じないように、必要な措置を講じるべきこととされています。
管理業者による預金通帳・印鑑の同時保管禁止
まず、原則的な管理方法は、預金通帳名義を管理組合理事長にし、届出印も管理組合が保管すべきこととされ、管理業者は通帳と印鑑を同時に預かってはいけないこととされています。
当然ながら、両方を預けてしまうと、管理業者が勝手に管理組合のお金を使い込んでしまいかねない恐れがあるからです。
なお、管理組合が保管する場合でも、例えば、理事長や会計担当理事が一人で通帳と印鑑を保管するのは、同じ意味で避けるべきでしょう。
支払一任代行方式 生活費は管理業者に任せる方式
次に、「支払一任代行方式」という方法があります。
これは、預金通帳も印鑑も管理組合が保管することになれば、日常的な管理費用の支払いのために管理業者が頻繁に理事長を訪ねて手続きをしなければならなくなるという手間隙が発生するため、管理業者に一定の裁量範囲を設けて、管理業者、管理組合双方の便宜を一定に確保しようとするものです。
組合員の共有財産には、将来に備えた貯蓄である「修繕積立金」と、毎日の生活費である「管理費」とがあります。
この「修繕積立金」を管理する預金通帳と印鑑は管理組合が保管し、生活費に当たる「管理費」を管理する預金通帳と印鑑を管理業者に預ける方式です。
マンション管理で日常的に支出する管理費（清掃費、設備点検、植栽手入れ、共用部分の電気代など≒共益費部分）については、管理会社が支払いの都度、理事長に申し出て支払い手続きをする煩らわしさを避けるため、管理費口座の通帳と印鑑を管理業者が保有して、日常的な支払いを代行委任するものです。
なお、この口座には、毎月、組合員からの管理費・修繕積立金が口座引き落としなどで入金されてきますので、管理業者は、生活費（管理費）を支出しながら、修繕積立金部分の金額については、毎月、１か月以内に、管理組合が保管する「修繕積立金」口座に入金しなければならないことになっています。
■支払一任代行方式
組合員から入金 → 収納口座（組合理事長名義 管理業者が管理）
→ １か月以内に修繕積立金入金（管理組合保管の口座）
つまり、管理業者には生活費は渡すけれど、将来に備えた大事な貯蓄は管理組合自身で保管するということです。
収納代行方式 1か月の生活費は業者名義で管理させ、残金を管理組合に入金させる方式
もうひとつの方法は「収納代行方式」と呼ぶやり方で、組合員からの入金を受け入れて、管理費（生活費）を支出する口座を「管理業者名」で作り、管理業者が預金通帳、印鑑を保有する方法です。
■収納代行方式
組合員から入金 → 収納口座（管理業者名義 管理業者が管理）
→ １か月以内に残金を入金（管理組合保管の口座）
組合員からの入金を管理業者名義の口座に受け入れて、当面1か月の管理費（生活費）を支払った後の残金を、管理組合理事長名義の口座に入金させるというやり方です。
当面の管理費支払いを管理業者に任せるという点で、支払い一任代行方式と似通っていますが、口座の名義人が管理業者である点で異なります。（cf. 支払一任代行方式では管理組合理事長名義の口座）
なお、支払一任代行方式、収納代行方式、いずれの場合にも、管理組合の「保管口座」へ入金するまでの１か月間のリスクは、マンション管理適正化法に基づく保証制度により、管理業者が「高層住宅管理業協会保証機構」に加入して同機構の保証を受けることでカバーしなければならないこととされています。
要するに・・・脇の甘さが招いた事件
要するに、管理組合の大事なお金をマンション管理業者に預けっぱなしにすると、業者が使い込んでも困るし、倒産しても困るので、原則預けない。
ただし、日常業務に支障が出ることもあるので、管理費（生活費）の支出だけを任せてもいいが、その場合でも1か月以上余分なお金は持たせない・・・ということです。
マンション管理適正化法自体は平成13年8月に施行された法律で、比較的新しい法律ですが、実は、管理組合財産（預金等）の管理方法については、法律で定められる相当以前からいろいろ事件もあって社会問題化していたことでもあり、法定化以前から既にかなりの管理組合、管理業者において適正な管理に取り組んでいたところでもあり、決して新しい問題ではありません。
そんな中での長崎のマンションの管理人による不正着服は、管理人の不正はもちろんではありますが、不正を発生させる土壌を放置していた管理組合、管理業者双方ともの脇の甘さが招いた事件でもあると感じます。
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住人の中に理事会でも修繕委員でもない男が、何の権限も与えられて
いないのに勝手に管理会社や建てた建設会社と話し合いを行い瑕疵だのクレームだのと言いがかりをつけ、管理組合の許可も得ずに修繕工事をさせているようだ。
建築関係に詳しいその男は多少口が立つ建築士で設計会社社長である。
かなりの勢いでまくしたてその業者を説き伏せている様子。工事代金の着服の疑惑もあり、自分が管理組合や理事会に話を付けたといわんばかりで交渉金なるものを要求し授受した事が確認されている。
また、業者からリベートを貰っている。
理事会も建築に疎い人ばかりで、こんな男に頼らざるをえない現実も
あり、勝手な行動も黙認されているみたいだ。
2012/6/14(木) 午後 8:44 [ 役に立つマネジメントシステムって ]