|
「優遇金利」って何？
いまどきの住宅ローン金利は、殆どの銀行等において、「基準金利」（または店頭表示金利）と「優遇金利」の2本立て表示になっています。
例えば、「10年固定金利型」の例を見てみれば
○基準金利（店頭表示金利） 4.25％
○優遇金利2.6％ （1.65％引き）、11年目以後は完済までずっと基準金利から1％優遇
私は、これまでこのブログで、このような「優遇金利」のあやうさ(≒まやかし)について疑問を呈してきました。
住宅ローンを借りる方のほとんどの方が優遇される優遇金利っていったい何なのか。基準金利（店頭表示金利）で借りる方は極めて少数派であって、「基準金利」は殆ど実体が伴っていない「値引き前提の嵩上げ金利」なのではないか。
そもそも「基準金利」は、銀行が一方的に(恣意的に)決められるものであって、その将来の「基準金利」を基にして「完済までずっと１％優遇」というのは、いったいどういう客観性が確保できるのか･･･
ただ、そうした私の疑問などとはかかわりなく、住宅ローンの市場取引は「優遇金利」の存在を前提として広告、商品説明、販売、取引がなされている実態があり、市民の一人としては現状を現実として受け留めるしかありません。
それにしても、行き過ぎでは？？？
さはさりながら、次の新聞記事を読んだときに、私は、正直、憤りさえ覚えました。
■時事通信（2008.7.24）
復旧支援融資で金利優遇＝岩手沿岸地震で−大手銀
三菱東京ＵＦＪ銀行など大手銀行各行は２４日、岩手県沿岸北部の地震による被災者向けに、金利を優遇した復旧支援融資の取り扱いを始めたと発表した。
住宅ローン金利は、通常に比べ三菱東京ＵＦＪ銀と三井住友銀行が１．４％、りそな銀行が１．０％優遇。リフォームなどの無担保ローン金利は、りそな銀が２．０〜３．５％、三菱東京ＵＦＪは０．５％優遇する。みずほ銀行は金利を１．０〜１．５％下げた災害復旧ローンを扱う。各行は法人向け融資も一定額を限度に金利などを優遇する。
計画的に住宅取得を考え、プランを進めてきた方であれば、住宅ローンの実態･･･基準金利と、実際に借りる際の優遇金利とではかなりの乖離（一般的に１％程度以上の優遇幅）があるという実態をご存知の向きが多いと思います。
しかし、災害で突然に住宅の建替えや修繕を考えなければならなくなった被災者の方にとっては、「通常に比べ１．４％優遇」という表現はきわめて強いインパクトを持って受け留められるのではないかと推測します。
そもそも、「通常」って何なのでしょう。現在の住宅ローンには「通常」（＝基準金利）の実態が殆ど存在しないのです。
まさか、被災者向けでもない普通の住宅ローンにおいても、１％とか1.2％の全期間優遇が当たり前に適用されているということは思いもよらないのではないでしょうか。
つまり、被災者にとっては、災害罹災者だからこそ銀行が法外な優遇をしてくれるのだろうと誤解するのではないか･･･被災者を愚弄しかねない優遇金利表示には、正直、憤りさえ覚えます。
スーパーの二重価格表示
話は変わりますが、過去、大手スーパーによる衣料品販売につき、販売実績のない値引きを併記（二重価格表示）したのは景品表示法違反（有利誤認）に当たる恐れがあるとして、公正取引委員会が大手スーパーに対し警告したことがあります。
具体には、ある大手スーパーが母の日に合わせた婦人衣料品のセールを実施。新聞折り込みチラシでセール価格とともに、比較対照のために値引き前の価格を併記したものの、実は、この価格での販売実績がなかったということです。
「不当表示」とされた事例には、「○／○から○／○まで販売していた価格」などと説明していたものの実際には納品時から値引きシールが張ってあり、説明そのものが虚偽だったり、「お試し価格」としてセール価格を示し、「○／○より△△円に戻ります」と併記していたにもかかわらずセール終了後もそのままの価格で販売していたケースがあったとのこと。
さらには、チラシで「当店通常価格」「メーカー希望価格」と値引き前の価格を示していたものの、通常価格での販売実績は全くなく、メーカー希望価格も架空のものだったというケースもあります。
このように、景品表示法では「著しく有利である」と消費者に誤認させるような二重価格表示を禁止しています。
二重価格表示は、比較対照のために併記する値引き前の価格に「相当期間の販売実績」がなければ表示できないのです。衣料品など季節商品であれば、１ヶ月程度の販売期間があれば問題ないとされているようです。
物販に関しては、前述のように「販売実績のない二重価格表示」が「有利誤認」の不当表示に当たることが明確にされ、公正取引委員会も取締りを行っているわけですが、住宅ローンの「優遇金利」については同様の不当表示（有利誤認）問題はないのでしょうか。
殆ど販売実績のない「基準金利」を比較対照にして「優遇金利○％」とか、「完済まで全期間○％優遇」というのは「有利誤認」に当たらないのか。
「有利誤認」に当たらないとすれば、それはいったいどういうロジックなのか。
この問題に景品表示法の番人である公取委がなぜ手をつけようとしないのか、銀行による顧客保護を管理監督する金融庁がなぜ是正を求めないのか、きわめて不思議でなりません。
景品表示法の解釈は、以上のような私の考え方とは別の、私の知らない考え方・切口の整理があるのかも知れません。
しかし、仮に、現状の「優遇金利表示」が法令に違反していない理屈がちゃんとあるとしても、現実の取引実態から見れば「有利誤認」を誘引する意図以外の何物でもないと私は考えます。
銀行界も、いいかげん、二重表示をやめて、透明な商品説明・取引慣行を進めてもらいたいものです。
（参考）
■不当景品類及び不当表示防止法不当景品類及び不当表示防止法（抄）
（不当な表示の禁止）
第４条 事業者は、自己の供給する商品又は役務の取引について、次の各号に掲げる表示をしてはならない。
一 商品又は役務の品質、規格その他の内容について、一般消費者に対し、実際のものよりも著しく優良であると示し、又は事実に相違して当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも著しく優良であると示すことにより、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示
二 商品又は役務の価格その他の取引条件について、実際のもの又は当該事業者と競争関係にある他の事業者に係るものよりも取引の相手方に著しく有利であると一般消費者に誤認されるため、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認められる表示
三前２号に掲げるもののほか、商品又は役務の取引に関する事項について一般消費者に誤認されるおそれがある表示であつて、不当に顧客を誘引し、公正な競争を阻害するおそれがあると認めて公正取引委員会が指定するもの
２ 公正取引委員会は、前項第１号に該当する表示か否かを判断するため必要があると認めるときは、当該表示をした事業者に対し、期間を定めて、当該表示の裏付けとなる合理的な根拠を示す資料の提出を求めることができる。この場合において、当該事業者が当該資料を提出しないときは、第６条第１項及び第２項の規定の適用については、当該表示は同号に該当する表示とみなす。
（排除命令）
第６条 公正取引委員会は、第３条の規定による制限若しくは禁止又は第４条第１項の規定に違反する行為があるときは、当該事業者に対し、その行為の差止め若しくはその行為が再び行われることを防止するために必要な事項又はこれらの実施に関連する公示その他必要な事項を命ずることができる。その命令（以下「排除命令」という。）は、当該違反行為が既になくなつている場合においても、することができる。
■「不当な価格表示についての景品表示法上の考え方」（価格表示ガイドライン）のポイント（抄）
１ 二重価格表示についての基本的な考え方
(1) 次のような場合は二重価格表示に該当するおそれがあります。
○同一ではない商品の価格を比較対照価格に用いて表示を行う場合
○比較対照価格に用いる価格について実際と異なる表示やあいまいな表示を行う場合
(2) 過去の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示について
○同一の商品について「最近相当期間にわたって販売されていた価格」を比較対照価格とする場合には，不当表示に該当するおそれはありません。
○同一の商品について「最近相当期間にわたって販売されていた価格」とはいえない価格を比較対照価格に用いる場合には，当該価格がいつの時点でどの程度の期間販売されていた価格であるかなどその内容を正確に表示しない限り，不当表示に該当するおそれがあります。
(3) 将来の販売価格を比較対照価格とする二重価格表示
表示された将来の販売価格が十分な根拠のあるものでないとき（実際の販売することのない価格であったり，ごく短期間のみ当該価格で販売するにすぎないなど）には，不当表示に該当するおそれがあります。
(4) 希望小売価格を比較対照価格とする二重価格表示について
製造業者等により設定されあらかじめカタログ等により公表されているとはいえない価格を希望小売価格として称して比較対照価格に用いる場合には，不当表示に該当するおそれがあります。
|
「優遇」って何を優遇するんでしょうね。私もローン組む時に変動金利は優遇金利の「あめ玉」があったのですが、将来銀行のいいように優遇金利分を上乗せした金利が基本金利として発表されそうだったので固定金利を選択しました。長い間の返済で金利変動はかなりリスクですからね。
あと、基本的に銀行のやることは信じてません。借りておいて言う台詞じゃないかもしれないけど、こっちは金利払ってるんだし言わせて。
ずっと昔、自動車税の納税に行ったんですが引っ越ししていたので納付書が届くのが２ヶ月遅れたのです。納付期限は２ヶ月延ばしてあったのですが、勝手に延滞金計算を銀行が行い延滞金分も納めさせられました。
後日、延滞金の返金が小切手で行われたのですが、銀行で換金するのに手数料がかかる・・・・
結局儲けたのは銀行。これ以来銀行は信じていません。
大金借りておいて言うのも何ですがね。
2008/7/28(月) 午後 11:02 [ - ]
finsuke さん、賢明ですね。
固定を選ぶにしろ、変動を選ぶにしろ、「優遇」の危うさ、不確かさをきちんと理解したうえで選ぶべきですが、
ローンを借りる方の中には、自分が完済するまで将来にわたり○％の優遇が受けられるんだという、「得々感」をお持ちの方も少なくありません。
銀行の倫理観は落ちたものです。
2008/7/29(火) 午後 7:33