|
借り替えを考える季節？
春以降、インフレ懸念から金利が俄かに上昇していた時期があって、その後また景気後退観測から金利が下がってきました。
金利に「動き」が出てくると、住宅ローンを返済中の方の中には、借り換えを考えたり、固定金利期間終了時の金利見直し（金利リセット）時の金利タイプの選択に悩む方が増えてきます。
借り替えの動機には、大きく二つのタイプがあります。
ひとつは、高金利ローンから低金利ローンへの借り替えによる利息負担軽減を期待するもの。
二つ目は、金利が不確定な変動金利型ローン（短期固定を含む）を長期（または全期間）固定金利型ローンに借り替えて将来の金利上昇リスクをヘッジするためのものです。
ところで、前者の利息負担軽減を期待するタイプの借り替えにおいては、現在のローンも借り換え後のローンの両方ともが基本的に「全期間固定」でなければ、金利差は確定できません。
例えば、「全期間固定」から「変動型（短期固定を含む）」への借り換えでは、将来の金利がわかりませんので、利息差を確定して比較することはできないのです。
借り替えについては、これまで、このブログでもいくつか書いていますのでご参考に願います。
（参考）このブログの借り換え関連記事
○「3年固定のその後の選択は？」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9433865.html
○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
○「ローン借り替えは目的的に！（2008.5.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
○「金利リセット」（2008.6.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/43125721.html
「全期間固定」から「10年固定」への借替え
ただ、現実には微妙な比較の問題が出てきます。
最近お受けしたご相談の事例（次ページ参照）では、
５年前に、旧公庫（1,530万円、段階金利10年2.0％、11年目以降3.5％）、ろうきん（950万円、10年固定2.3％、11年目以降変動金利で上限金利3.3％）のローンを２本立てで借り入れた方から、今後５年後に迎える金利引き上げを控えて、銀行から「10年固定2.2％ 固定金利期間終了後も全期間にわたり1.3％金利優遇という商品」に借り換えを勧められている。この際、どのように考えるべきだろうか・・・というものでした。
借り換えをお考えの向きも多く、Ａさんのご相談の内容はいろいろご参考になる部分もあると思いましたので、Ａさんのご了解を頂いたわけではありませんが、ご相談内容を掲載させていただき、改めて、借り替えのことを考えてみたいと思います。
確かに、あと5年すれば、旧公庫の金利が3.5％に、ろうきんが変動上限金利の3.3％に上がるとすれば、今のうちに10年固定2.2％に借り替えたほうが合理的なのではないだろうか。そうすれば現行ローンで当初10年間に適用されている２％そこそこの金利水準を、実質的にあと5年間延長できる・・・とのお考えはひとつの考え方です。
具体にＡさんの事例を見てみると、当然のことですが、当面これからの5年間だけを考えれば、旧公庫は２％、ろうきんも2.3％と低金利ですから、10年固定2.2％に借り替えるだけの誘引は殆どありません。
では、旧公庫、ろうきんの金利が上がる今から5年後（当初借入時からは10年後）のことを考えればどうなるか。
旧公庫が3.5％に、ろうきんは最悪で上限金利の3.3％に上がりますから、「10年固定2.2％」に借り替えたほうが、1％以上金利を低く抑えられ、その分得することになります。
ただ、その効果が確定できるのは、10年固定2.2％に借り替えた場合の「2.2％」が確定している期間だけですから、今から5年後（当初借入れから10年後）〜今から10年後（当初借入れから15年後）までの「５年間」だけに限られます。
その間の利息差を試算してみると、借り換えをする場合に要する借り換え費用を賄って多少の余りが出る程度にしかなりません。
つまり、2％そこそこの金利適用期間を10年固定2.2%への借り替えによって実質５年間（当初10年後〜15年後）延長できたとしても、借り替え費用負担を考えれば、さほどの魅力はないだろうと考えられます。
そして肝心なことは、10年固定2.2％に借り替えた場合の「2.2％が切れた後」の金利が不確定だということです。
もちろん、それまでの間に（金利が低いうちに）かなりの繰上返済ができれば話は別ですが・・・
その金利リスクと、旧公庫の固定3.5％や労金の上限金利3.3％の水準とをどのように評価するかという観点で考えておくことが重要です。
残り20年間の固定金利としての3.5％とか、3.3％という水準は、歴史的に見ても、あるいは現在の金利水準からみても、決して「高い」と言えるまでの水準ではないのかも知れない・・・
むしろ、借り替え費用をかけてまで借り換えするよりは、その借り換え費用分のお金を繰上返済に充てる選択肢も、悪くないかも知れず、許容できる範囲かも知れない・・・
あとはご本人のご判断。
概ね、以上のようなやりとりでした。
Ａさんの当面の結論は、現在の旧公庫、ろうきんの２本のローンを継続しつつ、５年後の金利引上時の様子を見て改めて検討したい、繰上返済にも励みたい、ということでした。
借り換え検討の際の「軸」
借り替えや金利選択では、短期、長期かかわりなく実際の金利水準に目移りしますし、不確定な将来の金利水準を前提にして考えざるを得ないことから、なかなか悩ましい方が少なくないと思いますが、考え方の「軸」を絞って方向性を見定めたいと思います。
その場合の「軸」として私が大事な要素だと考えるのは、次の3点です。
「軸」をしっかりさせて考えれば、論点がかなり見えてきますので、あとは、まさにご自身のご判断ということになります。。
�，修亮擇蟯垢┐廼睛�差を確定できるのか、できないのか。
�△修亮擇蟯垢┐廼睛�リスクをヘッジできるのか、できないのか。
��ご自分は、将来の金利変動リスクをとれるのか、とれないのか。（資産、収入・支出の余裕度を勘案して）
（次のページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44443810.htmlに続く）
|
コメント（0）
