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（前頁http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44443611.htmlから続く）
【ご相談事例】
※以下、Ａさんの部分は要旨をそのままに、表現振りを「である」調にまとめさせていただきましたことを念のためお断りします。
■Aさんからのご質問の内容
最近銀行さんから、住宅ローンの借り換えを勧められ、借換シュミレーションを出していただいたが、果たして本当に得策なのか、悩んでいるので、客観的なご意見をいただきたい。
2004年に2480万円を30年で借り入れ、現在ローン残高2200万。
内訳は以下のとおり。
旧公庫 1530万円 10年固定 2.0％ 11年目以降3.5％
ろうきん 950万円 10年固定 2.3％ 11年目以降 変動金利で上限金利3.3％
10年固定期日まで、まだ5年ほどあるので１０年目を迎える辺りで、3.5％以下のものがあれば、借換するつもりでいた。
今回、銀行側に勧められた商品は、
基準金利の1.7％優遇で、10年固定2.2％ 固定金利期間終了後も全期間にわたり1.3％金利優遇という商品。
旧公庫融資が５年後に3.5％になることを思うと、今から10年間2.2％となることはたいへん魅力的なものの、11年目以降は変動金利になり、基準金利5.7％が損益分岐点でであるというシュミレーションだった。この金利の予想は、どうなのか見当がつかない。
借り換えはまだ先のことと考えていたが、慌てて他の金融機関についても調べてみた。
SBI住宅ローンなどの20年固定2.91％など固定金利が長いものに借り換えた方がいいのではないかとかとも思い試算してみたが、現在借りているローンと支払い総額に大差がないようにも思う。
ただ、まったく考えてもいなかったことだが、最近、主人が高血圧であると健康診断でわかり、２ヶ月前から受診して薬を服用するようになった。
高血圧の場合は、団体信用保険で審査がおりないこともあると知り、もしかしたら、どの金融機関でも借換はできない状況なのではないかとの不安もでてきた。
そのため５年後と考えていた借り換えも、年齢を重ねる前にすべきなのではないかと考えるようにもなった。
今のままでも、固定金利なのでその方が安心な気もするが、借換シュミレーションを見ると、変動金利予想が低いせいか総支払額による差額で今よりもお得な金額が出ている。
しかし、借換手数料が５０万円ほどかかるようなので、少しお金を足して、今のローンの繰上げ返済をしたほうがいいような気もする。
助言をお願いしたい。
■ご回答（私→Aさん）
Aさんご自身は、銀行からもらった正確なシミュレーションをお持ちですが、
私の頭の整理のために、実際とは異なることを承知の上で、現在のローンの返済開始からちょうど5年経った時点に借り替えると仮定してシミュレートしてみます。
●現行ローン
公庫 現在 毎月56,551円／月
５年後から 毎月64,832円／月
現在の残高（５年経過時点） 1,334万円
今後25年の累計支払い予定額 1,895万円
ろうきん 現在 毎月36,556円／月
５年後から 毎月40,035円／月（←上限金利3.3%で試算）
現在の残高（５年経過時点） 833万円
今後25年の累計支払い予定額 1,180万円
合計 現在 毎月93,107円／月
５年後から 毎月104,867円／月
現在の残高（５年経過時点） 2,167万円
今後25年の累計支払い予定額 3,075万円
● 借り換えローン（現在のローン残高2,167万円を25年で返済すると仮定）
10年間2.2％、残期間15年4.2％（シミュレーションによる損益分岐点）
今後の10年間 毎月93,973円／月
次の15年間 毎月119,164円／月
今後25年の累計支払い予定額 3,070万円
私のシミュレーションでは、損益分岐の11年目以後の金利は４．２％になります。
1.3％優遇を勘案すれば、基準金利ベースでは5.5%ということになります。
一方、現在の一般的な銀行ローンの10年固定基準金利は4.1%程度ですから、今後の上昇許容範囲は1.4%（5.5%−4.1%）ということになります。
今後10年後の金利水準が、現在の金利水準に比べて、あと1.4%以上上がるのかどうかということですね。 こればかりは、本当に、誰にもわかりません。
もうひとつ、別の観点で考えて見ます。
先ず、今後5年間の毎月返済額を考えた場合は、借り換えしてもしなくても毎月返済額は殆ど変わりません。
次に、これから5年後から10年後までの5年間は、
借り換えしない場合の毎月返済額が104,867円／月
借り替えた場合の毎月返済額が毎月93,973円／月
借り換えのほうが、毎月返済額にして約1万円の軽減になる計算になります。これが5年後から10年後までの5年間続くことになります。5年間でその額ざっと６５万円の差。
さらに11年後から25年後までの15年間は、借り換えローンの金利が不確定ですから、比較不能。
以上、どのようにお考えになるかは大変難しいですし、人それぞれに判断が違ってくると思います。
ただ、お尋ねですので、ご参考までに、あえて私ならどうするだろうかという程度の私見を書かせていただきます。（あまり重きを置かないでください。そんな考え方もあるか・・・程度に読み飛ばしてください。）
借り替えた場合の、5年後から10年後までの5年間の支払額の差額は約65万円にしか過ぎません。
これだと、借り換えローンの費用の数十万円をやっと賄って、多少のあまりが出る程度かも知れません。しかも11年目以後の金利は不確定。
一方、現行の公庫ローンはあと5年で金利が3.5%に上がるとしても、この3.5%という水準は歴史的に見ても、今の金利水準からしてもまあまあ納得できるぎりぎりの線だと思いますし、労金にいたっては上限金利3.3%なら十分ではないでしょうか。
私なら、多分、見送りでしょうか。
ただ、くどいですが、こんな私見に惑わされるほどのことはありません。ご自分なりに悩んでお考えください。それが一番の答えです。
因みに、借り替え費用が５０万円程度かかるとのことですが、
仮に、今、その50万円を、公庫分の繰上げ返済（期間短縮）に充てるとすれば、約５０万円の繰上げ返済（約1年2か月分の返済になり）、利息の軽減額は返済額とほぼ同じ約５０万円になります。
因みに、借り替え費用が５０万円程度かかるとのことですが、
仮に、今、その50万円を、公庫分の繰上げ返済（期間短縮）に充てるとすれば、約５０万円の繰上げ返済（約1年2か月分の返済になり）、利息の軽減額は返済額とほぼ同じ約５０万円になります。
■お返事（Aさん→私）
なるほど！！自分の中の考えが、まとまって見えてきた。
今からの１０年間の支払い総額の差から考えて見ると、確かに差額はわずか。借替手数料で、消えてしまうほどの差額しかない上に、残年数１５年の金利が不確定なのは、確かにそれほど魅力的でもない。
銀行からの説明を聞いているうちに、借り換えした方がお得な気がしてきていたが、どうも決断するだけの材料が見当たらず、第三者の視点での、意見を聞いてみたかった。
住宅購入時には、３年固定１％金利のキャンペーンには目もくれず、固定期間より変動金利の期間が長いものへの不安から、公庫を選んだ当初の気持ちを忘れるところだった。）
意見を聞いて、もやもやしていたものがスッキリした。
今回は、借り換えを見送って、現在の固定期間が終了する５年後に、再び金利の動向を見て検討していこうと思う。それまでに、主人の高血圧を改善しないと・・・
また、確かに、借り換えするよりも、繰上返済で返済期間を短縮した方がメリットあり。
ただし、公庫は、確か100万円以上からの繰上返済だったと思うので、100万繰上げ返済できれば、2年4ヶ月の短縮で100万円も得になると思うと、なおさら、借換にメリットを感じなくなる。納得。頑張って、繰上返済したい！
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