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２年固定1.35% → 変動1.875% さてこの次は？
前々回の記事で、「借り換えを考える季節？」という話題を書かせていただきました。
○「借り換えを考える季節？」（2008.9.7）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44443611.html
前回は、全期間固定の「段階金利」で5年後に金利が上昇することが決まっている旧公庫ローンと、5年後に上限金利付き変動金利に移行する「ろうきん」の２本立てローンを借りている方が、もう少し固定期間を長くするために、現時点で10年固定などの借り換えを考えたほうがいいのかどうか・・・という趣旨のご相談事例でした。
今回もその延長で、前回とは少しパターンが違うケースをご紹介します。
今回のご相談は、今から2年ちょっと前に「2年固定1.35％（その後１％優遇）」で2,600万円、35年返済で借り入れ、今年の4月に2年が経過して「変動金利1.875%」に移行した方からのご相談です。
年収が400万円、お子さんが6歳と8歳のおふたりいらっしゃいます。
ご質問の内容は、不安定な変動金利から20年固定などへ切り替えたいが、金利が高く、返済負担が大きくなり過ぎる・・・
また、他行の借り替えも考えているが、手数料を支払ってまで借り替えたほうがいいのかどうか・・・というものです。
私からのご回答の趣旨は、おふたりのお子さんが独立（大学卒業）するまでには、まだ16年もあるので、その間の変動要因は避けたい。
20年固定の金利が高いとすれば、せめて15年間程度は固定金利にしておくのが安心。
現在、15年固定2.75％程度の優遇金利で他行へ借り換えできるので、それも選択肢の一つ。
Ａさんからの更問いは、現行のローンで15年固定に切り替えるには金利が高すぎる（基準金利4.4%、優遇後の金利3.4%）ので、10年固定（基準3.85%、優遇後2.85%）に切り替えて、せめても10年の安心を確保する方策はどうだろうか。
ただ、その場合、10年固定が切れる時点で、お子さんが未だ大学に入る頃に当たり、リスクが大きすぎるか・・・
10年固定の金利がもう少し下がるまで待って、下がったところで10年固定に切り替える選択と、他行の15年固定優遇金利へ借り替えるのと、どちらがよいか？
私からのご回答は、
現行ローンのままで10年固定（優遇後2.85%）に切り替えた場合の10年経過後の金利水準の上昇の仕方に応じて毎月返済額を試算してお示しし、
また、他行の15年固定優遇金利2.75%に借り替えた場合の返済額をお示しし、
現行ローンのままで10年固定2.85%に切り替えた場合は、10年後の金利水準が１％上がるごとに、他行15年固定優遇金利に借り替える場合に比べて、毎月返済額が約1万円ずつ増加する・・・
ちょうど、お二人のお子さんがこれから大学に入ろうとするときに、このリスクに耐えられるかどうか、安全サイドでご判断いただきたい・・・というものでした。
また、借り替え費用が大変だということであれば、もうひとつの考え方として、現行ローンを10年固定に切り替えた上で、ローンを借り替える場合に必要となるべき借り替え費用分のお金を現行ローンの繰上返済に充てたり、金利が確定しているこれから10年の間にできるだけ繰上返済（返済額軽減型）を進めて毎月返済額を減らしておけば、10年後の金利上昇に伴う毎月返済額の増加にも家計が耐えやすくなるという、別の途もひとつの考え方ではないだろうか・・・とも申し上げました。
結果的に、Ａさんは、一番最後に申し上げた「現行ローンで変動1,875%から10年固定2.85％へ切り替え、できるだけお金をためて10年後に繰上返済に充てて返済額を減らしたいという成り行きになりました。
【以下、具体のご相談のやりとり】
※以下、Ａさんの部分は要旨をそのままに、表現振りを「である」調にまとめさせていただきましたことを念のためお断りします。
■Ａさんからのご質問
当方、主婦で、住宅ローンの今後の返済方法について悩んでいる。
平成18年４月 りそな銀行から2,600万円、35年、２年固定（固定終了後も1％優遇）年利1.35％で住宅ローンを組んだ。
平成20年４月に固定金利特約期間が終了し、そのまま変動金利（1.875％）に移り、５月に100万円繰上返済（期間据え置き型）をした。９月時点で残高は2,360万円も残期間３３年。
主人の年収は400万で子供が２人（8，6歳）。家計に余裕がないため、不安定な変動金利から20年程の固定金利に切り替えたいが、現行のりそな銀行の20年固定は金利が高く、毎月返済額を８万円台でおさえたい我が家には無理で、何年を選ぶか悩んでいる。
また、借り換えも検討しているが、手数料を払ってでも他行へ借り替えた方がよいのかどうか？
■私からのご回答
なかなか厳しい選択になりますね。
２年前のお借り入れの際に長期固定をお選びになっていればというのは、もはや繰言にしかなりませんものね。
お二人のお子様が独立するまで（大学卒業と想定すれば）、未だ１６年もあります。
その間、金利変動による家計への影響は最小限にとどめたいところです。
だからといって、当面の返済額もそこそこに抑えないと厳しいとすれば、選択肢は、限られます。
今のような時代、全期間固定で将来の安定を確保できれば安心ではありますが、33年の残期間について、全期間固定に借り換えるとすれば、金利は３％台半ばにもなり、当面の返済月額が膨らんでしまいます。
もし、お借り換えをお考えなら、せめてもお子様が大学卒業するまでの間の「安定」を確保したいですね。
つまり、「１５年固定」を選択できれば、何とかなるのではないでしょうか。
残33年の借り換えで、「15年固定金利」ならば、三菱東京UFJ銀行や中央三井信託銀行などで現在2.75％です。
2,360万円、20年固定2.75％、33年返済とすれば、毎月返済額は90,736円／月。
もし、全期間固定にすると、金利はもう少し高くなって上述の両行で3.05％。その場合の毎月返済額は94,605円／月。
こちらは、ちょっと返済額が高くなりすぎますよね。
変動金利のままとする選択肢もありますが、お子さんが独立するまでの16年間のことを考えると、金利上昇の「リスク」・・・万一上昇した時に返済を継続できるかどうかというリスク・・・を甘んじて受けるのは、かなり危険なような気もします。
過去の変動金利の推移を見ると、十数年前には金利が８％台に乗せた時代もあります。
（参考）http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
さすがにそこまで上昇する可能性があるかどうかはともかく、リスクである以上、保守的に見積もって万一の事態に備えたいものです。
■Ａさんの再質問
返事を読み、いろいろ考えた。
借り換え費用が楽に出せれる身であれば悩まないが、それも厳しいので悩んでしまう。
今借り入れている「りそな銀行」の15年固定の基準金利（現在4.4%）が３％台（優遇金利で２％台）まで下がれば、他行借り換えをしないで、「りそな銀行」のままで15年固定に切り替えることで手をうつところだが、当面難しそうなので、10年固定の基準金利3.85％（優遇後2.85％）が3.70（優遇後2.70％）になるまで変動でまってみて（これも下がる保証がないのでリスクは承知の上であるが）下がった時点で切り替えるか・・・
10年でも安心を！か10年後は大学進学等でお金のかかる時期なので10年はやめておくべきか…
東京三菱UFJ銀行の保証料無料キャンペーンの対象になれれば借り替えの費用があまりかからなくてよかったのだが、対象条件を見る限り、我が家は無理のようで残念…。
「りそな銀行」のままで継続しつつ10年固定の切り替え時期を待つか、頑張って借り替えに必要となる保証金を工面し他行の15年固定に現時点で借り換えをするべきか、どちらがよいと思うか？
（次のページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/44557637.htmlに続く）
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こんな記事ありますから来ました
TBさせていただきますのでよろしくお願いいたします
2008/10/2(木) 午前 2:42