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超低金利時代の選択
ひと月ほど前に、最近、変動金利の人気が高まっているということ、併せて、変動金利が銀行にとって意味すること、借入者にとって意味することについて書きました。
この超低金利下、金利は当分上がらないだろうとの見通しから、１％台半ば（優遇後）と金利の絶対水準が低い変動金利型に需要がシフトしつつある実態にあるようです。
○「変動金利が人気？」（2008.11.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/45581769.html
確かに、日本のバブル崩壊後の「失われた10年（or 15年）」を通じ、ゼロ金利時代も含め今に至るまで超低金利時代が続いていることは事実です。
サププライムローン破綻急増に起因する今回の世界の金融危機、世界同時不況においても、世界中で一気に超低金利に突入。アメリカではかつての日本のように「ゼロ金利」に踏み出しました。
今後、再び、「失われた10年」のようなことにならないとは誰も保証できません。
このような状況では、比較的短い期間で完済することをお考えの方であれば、変動金利を選択するのもひとつの考え方ですが、20〜30年という長期間で返済するつもりの方にとっては、やはり将来の金利変動リスクを一定にシミュレートしてみて、金利変動に伴う返済額の増加に家計が耐えられそうかどうかを慎重に検討してみることも重要になります。
金利変動リスクを考えるということは、いまさら言うまでもなく、今回のアメリカのサブプライムローン破綻急増の原因のひとつが、２〜３年固定の優遇金利商品が金利見直しを迎えて適用金利が急上昇し、返済不能に陥る方が急増している･･･以前なら住宅バブルで価格が右肩上がりだったため、金利上昇しても「借り換え」で当座をしのぐことができていたようですが、住宅価格下落でローンの借り換え自体が困難になり、「売却」でローンを完済することもできず、返済に行き詰まった･･･ということにあります。
要は、長期の安心が要らない方は目先低金利の変動型を、将来の安心を買いたい（又は買うべき）方は長期の固定モノを選択するのがリーズナブルということであって、万人に共通の物差しというものはありません。
超低金利時代ならではの選択肢
また、超低金利時代だからこその「考え方」もあります。
当たり前のことですが、超低金利時代には、変動型だけではなくて、長期固定モノも超低金利になっています。
つまり、「長・短金利差」＝「将来の安心料」が極めて小さな負担で以て、将来の金利変動リスクをヘッジできるという考え方です。
例えば、
○みずほ銀行では、
35年固定の35年固定は3.07%（3.87%＋保証0.2%）、フラット35は3.10%。
変動金利は1.625%ですから、
その差約1.5%弱。
○三菱東京UFJ銀行では、
35年固定は3.08%（自己資金２割以下の方は保証料相当分の金利上乗せ）、フラット35(保証型)は3.08%（保証料不要）。
変動金利は1.475%ですから、
その差1.6%強。
１％台半ばの変動金利に比べれば、３％程度の35年固定はいかにも「高い」というイメージで敬遠したくなりがちかもしれませんが、1.5-1.6%程度の安心料を負担すれば、将来35年間の金利変動をヘッジできるわけで、
今後35年間の金利がどのように推移するかはわからないにしても、歴史的にもほぼゼロ金利に近い現在の水準から見れば、将来の平均金利がこの金利差（1.5-1.6%）以内に収まるのか、これ以上に広がるのか予見はもてないにしても、「安心料」としては決して高くはないという見方もできます。
仮に、変動金利を選択すれば、今が超低金利だからこそ、将来はその上昇の反動が大きくなるという蓋然性もあります。
何度も書いてきたことですが、バブル以前の高金利時代には、変動金利が８％台をつけたこともあるのです。
（参考）過去の住宅ローン金利推移（イーローンのHP）
http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
■みずほ銀行（12月の金利）
（ずっと優遇） （最初大きな優遇） (借り替え専用)
▲1.00 ▲1.70 ▲1.90
変動金利 1.675%
３年固定 2.400% 1.500%
５年固定 2.550% 1.850% 1.650%
10年固定 2.700% 2.000% 1.800%
20年固定 3.450%
35年固定 2.870%
※ 以上の金利は保証料別。金利上乗せの場合は＋0.20％。
Flat（35年固定） 3.100% ← 保証料不要
■三菱東京UFJ銀行（12月の金利）
自己資金2割以上の方
（ずっと優遇） （最初大きな優遇）
▲1.20〜1.40 ▲1.50〜1.70
変動金利 1.475%
３年固定 2.150%
５年固定 2.350% 2.050%
10年固定 2.650% 2.200%
20年固定 3.400% 2.900%
35年固定 3.080%
※以上、自己資金2割以上の方は別途保証料必要。金利上乗せの場合は＋α。
※ずっと優遇コースでネット借換申込の方はずっと優遇金利からさらに▲0.10％。
Flat（35年固定） 3.080% ← 保証料不要
来月の金利は引き下げ
今月、アメリカFRBではFF金利が実質ゼロ金利へ突入し、日銀は無担保コール翌日物を0.3％→0.1％へ引き下げました。
これを受けて、住宅ローンの「変動金利」に引き下げの動きがあります。
変動金利型は原則として4月と10月に改定されますが、日銀の利下げを受け、三井住友は1月13日から、みずほは23日から0.2％引き下げる旨発表していますし、三菱東京ＵＦＪ銀行は店頭金利を据え置くものの1月13日から金利優遇幅を0.2％拡大することで、実質引き下げ予定と報道されています。
また、固定金利モノについても、市場の長期金利が前月から0.2％近く下がっているため、各行、1月も固定期間の長さに応じて0.05〜0.2％程度の引下げがなされる見込みです。
（参考）長期金利の指標（10年国債流通利回り（終値））
2月29日1.355％
3月31日1.275％
4月30日1.575％
5月30日1.740％
(6月16日1.875％)
6月30日1.610％
7月31日1.530％
8月29日1.405％
9月30日1.460％
10月31日1.480％
11月28日1.395％
12月26日1.200％ ← 足下の動きです。
来年は
世の中不景気でも、例えば株を底値で仕入れれば投資効果が大きくなるわけで、このところ新たに株取引を始めた個人投資家も多いと聞きます。
経済取引は裏・表。価格も金利も、上がっても下がっても、得する方がいる一方で損する方もいるわけで、経済主体ごとのポジションで価値観は異なります。
住宅価格も少しずつ低下の動きもあり、これがもう少し本格的に下がってきて、金利もこのような低金利状態が続けば、住宅を取得する方にとっては、物件選びでもローン選択でも、ある意味千載一遇のチャンスという見方もできます。
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「1.5-1.6%程度の安心料を負担すれば、将来35年間の金利変動をヘッジできる」そうでしょうか？1.5-1.6%程度って相当な負担だと思いますが・・・。右端（支払総額）だけ決まっても左端（将来にわたる自分の収入）が決まってる人などほんの一握りです（公務員とか）。右端だけ決めて金利変動のヘッジだけしても無意味です。むしろ右端がｆｉｘさているが為に将来、自分の収入が減った場合の足かせになる可能性のほうがこのご時世では大きいのではないでしょうか。つまりほとんどの者にとっては安心料にはなり得ません。変動ならいつでも右端をｆiｘすることもできます。
2009/4/23(木) 午後 5:49 [ ？？？ ]
「？？？」さん、こんばんは。
「変動ならいつでも右端をｆiｘすることもできます」とのことですが、確かに金利が高くなったときに固定金利に切り替えること自体は可能でしょうが、高くなった水準で固定するのが合理的かという問題もあります。
また、それ以上に、そもそも、そうした変動に家計が耐えられるかどうかが実は一番大事なことで、ある程度の変動に耐えられる家計の余裕が持てる方であれば長期の固定をお選びになる必要性はありません。
一方、たとえば、お子さんの教育費が今後長らく家計の負担になりそうな状態が続きそうな方など、変動に対して必ずしも強くない方には、長期の固定の安心料を払う合理性があるのではないかと考えます。
2009/4/23(木) 午後 10:52