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（その��http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46470298.htmlから続く）
「金利化」される・されない「保証料」・「保険料」の比較
前回は金利比較上のポイントとして「優遇金利」の問題を取りあげましたが、今回は「金利以外の費用負担」のうち、保証料、団信保険料のことを書きたいと思います。
旧来の住宅ローン商品では、金利は金利、保証料は保証料、団信保険料は団信保険料、融資手数料は融資手数料と、それぞれ別個独立の存在として認識することができ、保証料や融資手数料の水準も銀行によってさほどの相違はありませんでした。
したがって、ローン金利を比較するには、単純に「金利」だけを比較すれば事足りていたわけです。
しかし、ここ５〜６年、住宅ローン商品性が多様化し、これらの「費用負担」のあり方が銀行やローン商品によって一様ではなくなってきたために、ローンを比較する上で単純に金利水準だけを考えればいいという状況ではなくなってきました。
保証料
保証料については、最近、保証料不要の金融機関やローン商品が出てきました。
保証料がかからない金融機関では、その分、コストが軽減できることになります。
○保証料不要の例
・保証料不要の金融機関の例
新生銀行、東京スター銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行など
・保証料不要のローン商品の例
フラット35（各金融機関）
三菱東京ＵＦＪ銀行のキャンペーン商品（自己資金20％以上の方）など
また、保証料が必要な金融機関やローン商品でも、保証料の支払い方法には、融資実行時の現金による「一括前払い方式」と、ローン金利に上乗せする「金利上乗せ方式」との二通りがあります。
このように、保証料の有無や、保証料の支払方法（一括前払い方式 or 金利上乗せ方式）の違いがありますので、銀行間のローン金利や商品間の金利比較をする場合には、これらの要素を踏まえて比較しないと、単純な「金利」だけの比較では十分ではないことになります。
以下、参考に、みずほ銀行のケースで、保証料の「一括前払い方式」と「金利上乗せ方式」の両方を見てみます。
○みずほ銀行の保証料の例
（一括前払い型）融資額1,000万円の場合
返済期間 ２５年 172,540円〜258,890円
返済期間 ３５年 206,110円〜309,210円
（金利上乗せ方式） 融資金利に「０．２％」を上乗せ
なお、この場合、金利上乗せ方式（０．２％）による25年間、35年間の累計支払総額を試算してみると、「一括前払方式」（金利上乗せなし）の累計総支払額に比べれば、当然、かなり返済総額が大きくなります。
これは、一括前払方式の保証料の額が今現在の価値である一方、金利上乗せによる将来の延べ払いの場合には将来のインフレ見込み率を反映してその分「増幅」される（≒利息分が付く）という、ある意味納得できる水準に設定されています。
金利上乗せ型では、一括前払型に比べて０．２％程度、金利が高くなる銀行が一般的です。
したがって、保証料がかからないローンと、保証料一括前払型のローン金利を比較する場合は、保証料一括前払いが必要なローンについて保証料を０．２％程度の金利に換算して金利を載せた「実質金利」水準で比較するのもひとつの簡便比較法ではないかと思います。（もちろん、保証料の額の水準によっては金利換算した上乗せ金利の幅が違ってくることはありますが･･･簡便比較法として･･･）
団信保険料
次に、団信保険料を見てみます。
団信保険料については、最近、多くの金融機関で「金融機関負担」とされ、借入者の負担が求められないケースが一般的になってきました。
ただ、フラット35については、任意加入であるものの保険料は借入者負担とされており、返済期間中、毎年１回、支払うこととされています。
団信保険料については、以上のような状況ですが、最近、気をつけておくべきなのは「三大疾病保険」や「七大疾病保険」などと呼ばれる保険です。
これらは、一般的な団信保険が「死亡・高度障害」を保険事故として保険金を支払うこととしているのに比べ、「３大疾病」などにかかった場合に、「死亡」しなくても病気にかかった診断だけで保険金が支払われたり、入院期間中や一定の免責期間を超えた入院などで仕事ができなくなった場合に保険金が支払われ、住宅ローンの残高がチャラになる保険です。
（参考）このブログの関連記事「疾病保険は中身とコストを比較せよ！」（2007.5.12）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/32408443.html
例えば、三菱東京ＵＦＪ銀行の場合の「七大疾病保険」（ビッグ＆セブン）では、毎月、住宅ローン返済とは別に、以下のような保険料を口座引き落としで支払うことになります。
○三菱東京ＵＦＪ銀行「七大疾病保険」（ビッグ＆セブン）の保険料（月額）
借入条件〉融資額2,000万円、35年返済、年3.0%、借入時年齢40歳の場合
初回支払月 568円、
5年後 1,224円
10年後 2,234円
20年後 5,108円
30年後 4,481円
一方、三井住友銀行の「３大疾病＋５」保険では「金利上乗せ方式」となっており、ローン金利に「０．３％」が上乗せされます。（癌のみを選択した場合は０．２％の上乗せ）
このように、団信保険料の要・不要や、保険料が必要な場合は「金利」として上乗せされるのか、それとも住宅ローン返済とは別に毎月又は年払いの口座引き落としで支払うことになるのかといったことを念頭において、ローン商品、ローン金利を比較することになります。
以上、保証料、団信保険料については、銀行やローン商品によって要・不要がありますし、必要となる場合の支払方法にも融資実行時の一括前払いや毎月払い・年払いによる口座引落としのほか、「金利上乗せ方式」もあります。
ローン商品、ローン金利を比較する上で、これらの要素も踏まえて比較することが大事です。
さて、金利比較上の留意点･･･次回は「融資手数料」･･･利息前取りの意味合いを持つ「ｱｯﾌﾟﾌﾛﾝﾄ手数料」のことを書きたいと思います。
（その��http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46557679.htmlへ続く）
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