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再編・淘汰の断末魔
昨年は、不動産ﾌｧﾝﾄﾞや不動産投資信託などを相手にマンション等を建設・譲渡する類の不動産業者の倒産が相次いでいましたが、最近は、消費者を相手に住宅を建設・譲渡する（消費者にとって身近な）普通のマンション会社や住宅会社の破綻のニュースが相次いでいます。
最近の主な例でも、ダイア建設、モリモト、章栄不動産、日本総合地所、ニチモ・・・
折からの金融危機、景気の急激な後退に加え、高止まりしていた住宅価格の大胆な値引き競争による損失拡大や資金繰りの窮乏で、消費者にとっては手に届く価格になりつつあること自体はウェルカムですが、一方で住宅会社側の苦悩は、まさに生き残りをかけたぎりぎりの崖っぷちにあるということになります。
「倒産」にもいろいろある
これらの倒産会社の多くは、「倒産」とはいうものの、民事再生や会社更生のいわゆる「再建型」手続きを申し立てている例が多く、債務削減や弁済計画につき債権者の同意を得つつ、裁判所において認められれば、裁判所に選任された「監督委員」とか「管財人」などと呼ばれる人の下で、引き続き営業活動を行って、会社の再建を図ろうとするものです。
（もちろん、民事再生や会社更生を申し立てたとしても、結果的に再生・更正手続きが認められず、「破産」や「特別清算」などという清算型破綻手続きに至る場合や、仮に再生等が認められた後も最終的に事業が困難となって「清算型」手続きに至る場合もありえます。）
したがって、このような会社と住宅を購入（売買）したり住宅建築工事（請負）を契約している消費者は、会社の再生手続きがうまく進む限りは、ｽｹｼﾞｭｰﾙが狂ったり、手続きが面倒になったりすることはあれども、いずれ、予定通りの代金を支払って住宅の引渡しを受けることができるわけで、最悪の結果にならずにすませられることがある程度期待できます。
最悪シナリオ・・・「破産」
一方、「倒産」と呼ばれる破綻形態の中での最悪シナリオは「破産」です。
「破産」とは、会社が事業継続できないことを前提に、会社の財産を処分して、一般債権者に平等に配当金を支払う手続きです。（抵当権など担保権を持つ債権は優先弁済されます。）
この場合、破産会社との間でマンションの購入契約や住宅建築工事の請負契約を結び、手付金や前金を支払っている消費者の立場はどうなるのでしょうか・・・
実は、このような場合の消費者は、破産会社の取引銀行や取引企業などの債権者と同様に、破産会社に対する「一般債権者」の一人として、裁判所における「破産」手続きの中で、手付金や前払金などの債権額の大きさに応じ、比例按分で配当金を受け取るしかないということになってしまうのです。
そうなると、消費者としては、こういう時期、おちおち住宅の契約は怖くてできないということにもなりかねません。
そのため、宅地建物取引業法では、住宅の「売買」の場合の手付金について保証制度を設け、住宅会社が倒産しても一定の範囲で手付金が戻ってくるよう、住宅業者に手付金保証制度への加入を義務付けています。
ただ、この制度は住宅の「売買取引」における保証制度であって、注文住宅のケース（住宅建築工事の請負契約）には適用されませんので、注文住宅の方は、別途、自衛手段が必要ということになってきます。
手付金保証･･･売買契約の場合（マンション・建売など）
この制度は、宅地建物取引業法により、住宅の売主に対して、手付金保証制度への加入を義務付け、万一、売主が倒産した場合に、保証制度によって買主への手付金（一定額を超える手付金）の返還を確保しようとするものです。
（参考）「一定額を超える手付金」とは、次の額で、この額に充たない手付金は対象になりません。
・ 未完成物件の場合は、売買代金の5％又は1,000万円を超える場合
・ 完成物件の場合は売買代金の10％又は1,000万円を超える場合
○「手付金保証のこと」（2006.7.9）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/11261036.html
したがって、消費者としては、手付金を支払うときは、売主が手付金保証制度にちゃんと加入しているのかどうかをきちんと確かめることが自衛手段となります。
宅地建物取引業法では、売主は、一定額を超える手付金等を受け取るときは、その保全措置の内容を説明し、保全内容を書面化した「保証書」を買主に渡すことになっていますので、消費者も手付金を支払うときは、忘れずに保証書の有無・内容を確認し、登記が完了するまで大切に保管しておくことが必要です。
工事完成保証・・・注文住宅の場合
注文住宅の場合には、上記の手付金保証制度の適用はありません。
したがって消費者としては別の自衛手段を講じる必要があります。
そのひとつになりうるのが「工事完成保証制度」という任意の保証制度の利用です。
実は、注文住宅（請負住宅）の場合には、手付金保証制度が存在しないというだけでなく、もうひとつ厄介な問題があります。
請負契約においては、住宅が完成し、引渡しを受けるまでの工事途上の建築物の所有権は、あくまで請負業者にあります。
万一、工事途中に請負業者が破産してしまうと、前払い金が戻ってこない恐ればかりでなく、施主としては他の業者を選んで工事を継続させ、住宅を完成させようと思っても、工事途中の建築物は破産会社のものなので、施主は勝手には手を出せません。（それが例え自分の敷地内の建築物であっても同じです。）
こうしたケースでは、施主は破産会社の財産を処分する権限をもつ管財人との間で、工事の出来高を精査・確認し、出来高に見合った代金清算を行って、建築途上の建築物の所有権を施主自身のものにすることを法的に整理した上で初めて、工事継続業者に住宅工事の請負契約を結ぶことができることになります。
この手続きは、法的にもきちんと対応しないと後々所有権に絡むトラブルにもなりかねませんので、できるだけ弁護士に相談の上、しっかりとした手続きを進めることが重要です。
また、このようにして工事途中の時点で別の請負業者に引き継ぐ場合には、足場の組み替えなどの手戻り工事費や、建機リース再契約費などで、当初の予算をオーバー（追加費用が発生）するのが通常です。
このようなリスクをカバーする手段のひとつが「工事完成保証」と呼ばれる住宅会社による任意の保証制度です。
○「住宅完成保証制度」（2006.7.16）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12409105.html
保証元には「住宅保証機構」や「住宅あんしん保証」などの保証機関・会社があり、保証元の契約内容によって保証内容は異なりますが、万一、工事業者が倒産した場合に、以下のような保証が受けられるというものです。ただし、当初請負金額の20〜30％を限度額とするなどの条件があります。
●住宅の未完成部分を代替履行業者に委託する場合の引継によるコスト増加額（増嵩工事費用）を保証したり、引継ぎ業者を斡旋するなど
●前払金と出来高に差額が生じた場合の損害を保証するなど
工事完成保証を希望する施主は、保証会社に対して予め「登録業者」として登録されている住宅会社（請負業者）に住宅工事を発注するに際し、施工業者を通じて保証委託を申請し、保証契約を結ぶ（保証書を受領する）ことになります。
すべての請負業者が工事完成保証制度に加盟しているわけではありませんので、施主としては、工事業者を選定する段階で工事完成保証制度に加盟している業者であるのかどうかを確認した上で、工事業者を通じ工事完成保証契約を結ぶことで、万一のヘッジを図ることになるわけです。
なお、工事途中段階のリスクとは別に、住宅引渡し後10年間は主要構造部分について売主の瑕疵担保責任が定められていますが、万一、将来売主が倒産した場合の瑕疵担保責任を保証する制度（住宅瑕疵担保責任保険）も、別途、あります。
○「特定住宅瑕疵担保責任履行確保法」（2007.5.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/folder/1238336.html
リスクを恐れては、どんな取引も難しくなりますが、住宅という大きな財産価値がある取引を行う場合には、消費者としても、それなりの自己防衛を考えておきたいものです。
■中日新聞（2009.2.12）
富士ハウス破綻、高まる不安 手付金払い未着工は１３００戸
木造注文住宅の中堅メーカー「富士ハウス」（浜松市）が経営破綻（はたん）した問題で、愛知県弁護士会によると、施工中で未完成の住宅が約８００戸、手付金を支払ったが未着工の住宅が約１３００戸に上っている。富士ハウスと契約した施主らの不安が高まっており、同弁護士会は１３日、施主を対象とした消費者説明会を開き、相談に応じる。
同社の経営破綻に関連して、財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」に寄せられた相談件数は、１月３１日から２月３日までの４日間で３９１件。中でも地元の静岡県で８７件、愛知県で８１件と突出している。
同社の破産管財人弁護士はホームページ上で、未完成、未着工の物件について、事業を引き継ぐ東京の会社に工事を続けてもらう方針を説明し、「基本的に富士ハウスの施工体制を維持する予定」としている。
債権者集会は、７月１３日に東京地裁で開かれる予定。
説明会は名古屋市中区の弁護士会館で、午後５時半から開かれる。問い合わせは、同弁護士会＝電０５２（２０３）４４１０＝へ。
（次ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46987007.htmlへ）
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良くまとまっていますね。
勉強になります。
基本的に請負契約ですから、厄介ですね。
住宅完成保証制度の充実が望まれますね。
政治は何をやっていたのでしょうね。
住宅・不動産は大きな買い物ですからそれなりの
危機管理が必要と言う事ですね。
倒産隔離の考え方を導入すべきですね。
2009/2/14(土) 午後 2:43