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追加経済対策
百年に一度と言われる世界同時不況に、日本政府の対応は後手後手に回っているようですが、それでも、やっと20年度補正予算、二次補正予算が動き始めました。
21年度本予算も年度内に成立する見通しで、いよいよ今度は21年度の補正予算編成へと、政府、与党は次の「玉出し」の検討に入りはじめました。
国際的にも、Ｇ２０で米国から、需給ギャップを補うために世界協調の財政出動を求められており、日本としても10〜20兆円ともいわれる国内需給ギャップを踏まえた追加対策を求められています。
雇用の安全網強化や、グリーンニューディール、羽田空港拡張・成田空港アクセス改善、学校耐震化などが取り沙汰されていますが、政府は追加経済対策のアイデア探しのために有識者100人から意見を聞くとのこと。こちらは本音ベースで意見を聞きたいというよりも、むしろ、客寄せパンダや御用学者を利用して政治ショー的に花火を打ち上げたいという意図が見え隠れしています。
そんな中で、自民党では、住宅不況対策としてフラット35の融資比率（融資額／住宅価格）上限を100％へ引き上げて（現行90％）手持金を不要としたり、借り換えにも使えるようにする（現在は新築時のみ利用可）ことを検討しているとの報道があります。
■YOMIURI ONLINE(2009.3.12)
「フラット３５」頭金不要に…自民が改正案
自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定ローン「フラット３５」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。 マンションの売れ行きが悪化していることから、景気対策として住宅取得を促す。
フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した最長３５年の固定金利ローン。利用者が最も多い「買い取り型」は、融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、数百万円の頭金が必要となる。制度改正で、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくする。
■共同通信（2009.3.12）
住宅金融機構で借り換えも 自民小委がローン対策
自民党の住宅ローン問題小委員会（佐田玄一郎委員長）は１２日、住宅市場の活性化のため、民間金融機関でローンを組んでいる人が、独立行政法人住宅金融支援機構の長期固定金利型住宅ローン「フラット３５」に借り換えできるようにするなどの対策をまとめた。２００９年度予算成立後の追加経済対策に盛り込みたい考えだ。
フラット３５は、年収に占める返済額の割合など一定の条件を満たせば利用できることから、職業などでも融資の可否を判断する民間金融機関より借りやすいとされる。これまでは新規の住宅購入にしか利用できず、借り換え目的では融資を受けられなかった。
このほかの対策として、新たに住宅を購入する人向けに、購入費の９０％と決まっているフラット３５の融資比率を撤廃し、購入費の全額を融資できるようにする
改めて「頭金」について･･･サブプライム対策のパラドックス
確かに、銀行の住宅ローンでは頭金ゼロが主流となっている時代に、フラット35の頭金を不要とすること自体は、なにも百年に一度といわれる未曾有の不況に対する対策として取り上げるほど特別な新機軸の対策でもないように感じます。
ただ、この報道を見て私が改めて感じたのは、住宅ローンにおける頭金の必要性や効用の問題です。
（参考）このブログの参考記事
○「住宅取得時の頭金、諸費用…」（2006.6.28）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9735571.html
○「頭金の力･･･任意売却の途」（2006.9.3）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/18718319.html
そもそも、今回の世界同時不況の端緒となったサブプライムローン問題の教訓は何だったか・・・
右肩上がりの不動産価格を前提に、返済能力を無視した低所得者向けの銀行の安易な貸付けが、ローン金利の急上昇に伴い破綻した･･･
つまり、頭金のない方が全額をローンで組んで住宅を取得し、金利見直し時期に金利が上がった場合は住宅価格上昇を前提にローンの借り換えをすればいいと安易に考えていたところ、住宅価格下落による担保不足のために借り替えそのものができなくなるとともに、担保割れで売るにも売れず、金利上昇による返済負担増に耐えられなくなった方が激増したということでした。
頭金のないぎりぎりの資金計画の場合、将来のちょっとした躓き（金利上昇、病気等不慮の事態やちょっとした家計変動）にも耐えられず、いっそ住宅を売却してゼロリセットしようと思っても、住宅ローン残高以下の価格でしか値がつかなければ売るに売れない･･･ゼロに戻りたくてもゼロにも戻れないということになります。
米国のザプライム問題が生んだ未曾有の不況対策に、住宅ローンの頭金を不要にすることを経済対策として盛り込む･･･これは、いかにもパラドックスでなくて何だろうと思うのです。
フラット35の場合は全期間固定金利ですから将来の金利上昇リスクはありませんが、それでも人生においては、病気や怪我や冠婚葬祭その他不測の出費やライフステージに応じた家計変動があります。
ましてやフラット35以外の変動金利型ローンや短期固定型のローンの場合には金利リスクも加わってきますので、頭金のない資金計画はたいへんリスキーです。
もちろん、住宅ローンの100%融資自体がいけないというつもりではありません。
一定の資産・資力をお持ちの方が、その懐の余力の範囲で、住宅ローンで全額賄うというのであればなんら問題はありません。
例えば、テレビや冷蔵庫や車を買うのにクレジットやローンで全額を組んではいけないということはないわけで、資力に見合う範囲でなら頭金なしで全額借りたとしても消費者の経済活動として大きな問題にはならないでしょう。（全く問題ないわけではなく、比較の問題ですが･･･）
ただ、住宅の場合は「額が大きい」ために、消費者の経済活動に及ぼす影響が極めて大きいという事情があります。
何もフラット35に限ることではなく、消費者の方には、ローンを借りる際は、頭金の力、効用を十分頭に入れて、資力・資産の余力の範囲でローンを組んでいただきたいものだと強く思います。
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