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長期優良住宅とは
最近、「長期優良住宅」という単語を見かける機会が増えてきました。
長期優良住宅とは、省資源・省エネルギーの観点から、国がお墨付きを与えた一定の良質な住宅について所得税等の税制上の優遇を行うことにより良質住宅の普及促進を図ろうとするもので、福田元首相が提唱した「200年住宅」構想を下敷きに法制化され、この６月４日から法律が施行されることになりました。（200年というのはかなりオーバーな表現ですが…）
○「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に関する詳細は、国土交通省ホームページの長期優良住宅法関連情報」をご覧ください。
ＵＲＬ：http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000006.html
おおざっぱに申しあげれば、住宅を建てようとする方が、住宅の劣化対策、バリアフリー性、耐震性、維持保全の方法、維持管理・更新の容易性、省エネルギー性、間取りなどの可変性などに関する一定の基準を満たした住宅について、住宅の建築及び維持保全に関する計画（長期優良住宅建築等計画）を作成し、都道府県等に対して認定を申請し、
都道府県等の認定を受ければ、所得税（住宅ローン減税、投資減税）、登録免許税（所有権の登記）、不動産取得税、固定資産税の軽減措置を受けられるという制度です。
なお、税制とは別に、21年度の補正予算において住宅金融支援機構の「フラット３５Ｓ」の金利優遇措置が拡充される予定になっており、「長期優良住宅」などワンランク上の良質住宅については、従来の良質基準の場合の通常10年間０．３％金利優遇とは別途、20年の優遇期間が適用される予定（21年度補正予算成立後）となっています。
それにしても、良質住宅の建設を国が税制等で促進するのは政策としての在り方だと思いますが、長期優良住宅の技術基準が「住宅性能評価基準」と必ずしもパラレルではなく、基準がダブルスタンダードに錯綜した印象で、私のような事務屋には今ひとつ理解が難しく、単純・明快にならないものかと思います。
認定手続き
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、都道府県等の地方自治体に対し「長期優良住宅建築等計画認定申請」を行います。
多くの自治体では、認定申請に際し「登録住宅性能評価機関」の技術的審査を活用することとしており、認定申請者は自治体への認定申請に先立って事前に「登録住宅性能評価機関」（民間の検査機関）の技術的審査を受けた上で、「登録住宅性能評価機関」が発行する技術的審査・適合証を添付して都道府県等に認定申請を行うことになります。
「登録住宅性能評価機関」の審査料金は評価機関ごとに異なりますが、ある機関の場合、戸建て新築住宅につき、長期優良住宅単独で申請する場合５〜６万円、設計住宅性能評価と同時申請の場合は追加料金が１万円弱という水準のようです。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅建築等計画の認定を受けるためには、当該住宅が長期使用構造であることとされ、具体の基準は「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」（平成２１年国土交通省告示第２０９号）に定められています。
認定基準によれば「住宅性能評価制度」の基準から、耐久性＝等級３、耐震性＝等級２、省エネ性＝等級４、バリアフリー性＝等級３などを引用して示しており、大まかにはこれらの水準が目安になるようです。
（住宅性能表示に関するこのブログの参考記事）
○「住宅性能表示制度」（2006.7.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12920778.html
【長期優良住宅の認定基準（概要）】
長期優良住宅の技術基準は「長期使用構造等とするための措置及び維持保全の方法の基準」（平成２１年国土交通省告示第２０９号http://www.mlit.go.jp/common/000033673.pdf）に定められています。
概要は次の通りです。（国土交通省ＨＰより引用）
■劣化対策
○数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
・通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置。
〔鉄筋コンクリート造〕
・セメントに対する水の比率を低減するか、鉄筋に対するコンクリートのかぶりを厚くすること。
〔木造〕
・床下及び小屋裏の点検口を設置すること。
・点検のため、床下空間の一定の高さを確保すること。
■耐震性
○極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
・大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。
〔層間変形角による場合〕
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の当該階の高さに対する割合をそれぞれ1/100以下(建築基準法レベルの場合は1/75以下)とすること。
〔地震に対する耐力による場合〕
・建築基準法レベルの１．２５倍の地震力に対して倒壊しないこと。
〔免震建築物による場合〕
・住宅品確法に定める免震建築物であること。
■維持管理・更新の容易性
○構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること等
■可変性
○居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
〔共同住宅〕
・将来の間取り変更に応じて、配管、配線のために必要な躯体天井高を確保すること。
■バリアフリー性
○将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
・共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。
■省エネルギー性
○必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
・省エネ法に規定する平成11年省エネルギー基準に適合すること。
■居住環境
○良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
・地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。
■住戸面積
○良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
〔戸建て住宅〕
・75�岼幣紂�2人世帯の一般型誘導居住面積水準）
〔共同住宅〕
・55�岼幣紂複何誉ぢ咾療垰垉鐔桟人尭概鐔嗣明竸綵燹�
※ 少なくとも１の階の床面積が40�岼幣�(階段部分を除く面積)
※戸建て住宅、共同住宅とも、地域の実情に応じて引上げ・引下げを可能とする。ただし、戸建て住宅55�屐�共同住宅40��(いずれも１人世帯の誘導居住面積水準)を下限とする。
■維持・保全計画
○建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
・維持保全計画に記載すべき項目については、�々渋ぢ冦肋綣舁廚壁�分、��雨水の浸入を防止する部分及び�５訖紂η喊紊寮瀏�について、点検の時期・内容を定めること。
・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。
認定長期優良住宅に係る税制上の特例措置
認定を受けた長期優良住宅については、以下の通り税制の特例が適用されます。
税制ごとに適用時限が異なっていることに留意が必要です。
１．住宅ローン減税制度における長期優良住宅に対する優遇措置
入居年 控除対象ローン 控除率 控除期間 最大控除額計
21年 ５０００万円 １．２％ １０年 ６００万円
（５０００万円 １．０％ １０年 ５００万円）
22年 ５０００万円 １．２％ １０年 ６００万円
（５０００万円 １．０％ １０年 ５００万円）
23年 ５０００万円 １．２％ １０年 ６００万円
（４０００万円 １．０％ １０年 ４００万円）
24年 ４０００万円 １．０％ １０年 ４００万円
（３０００万円 １．０％ １０年 ３００万円）
25年 ３０００万円 １．０％ １０年 ３００万円
（２０００万円 １．０％ １０年 ２００万円）
※（ ）書きは一般住宅の場合の減税措置を参考記載
２．投資型減税措置（平成２３年まで）
長期優良住宅の標準的な性能強化費用相当額（上限1000万円）の10％を、その年分の所得税額から控除できます。（控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額からも控除できます。）
※標準的な性能強化費用相当額は住宅の構造別に定められています。
たとえば 木造の場合 33,000円／�屐�
鉄骨鉄筋コンクリート 36,300円／�屐�
（例）木造100�屬僚斬陲両豺�
減税額 ＝ 33,000円／�屐 漾�100�屐 漾�0.1 ＝ 33万円
３．登録免許税の控除措置（平成22年３月31日まで）
本則 一般住宅特例 長期優良住宅特例
所有権保存登記 ０．４％ ０．１５％ ０．１％
所有権移転登記 ２・０％ ０．３０％ ０．１％
４．不動産取得税の減税措置（平成22年３月31日まで）
新築住宅に係る不動産取得税につき、課税標準からの控除額を一般住宅特例より１００万円増額。
一般住宅 １，２００万円 → 長期優良住宅 １，３００万円
５．固定資産税の減額措置（平成22年３月31日まで）
新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期間を一般住宅より２年延長。
戸建 一般住宅特例 １／２ ３年間 → 優良住宅特例 １／２ ５年間
マンション一般住宅特例 １／２ ５年間 → 優良住宅特例 １／２ ７年間
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なにか天下り団体に検査をさせてと言う感じですね。
鉄筋コンクリート造は元々１００年もつようにかぶり厚とかを決めていたはず。 いや９９年かな。
経済性及び社会性耐用年数があるので構造の耐用年数だけを問題にしてもどうでしょうね。
税制にしても100万のアップでしょう。600万＝500万＋100万でしょ。
中間の検査はどうなのでしょうかね。たんなる書類上の検査では手抜き工事は無くならないでしょうね。
手抜き工事の検査機関の責任は？
福田首相が２００年と宣言してしまったので、物理的に無理なのは
はなから分かっていたので、長期と言う言葉にすり替えました。
読むと数世代らしいですね。とすると昔の農家みたいなものでしょうか。
今の建材を使用する限り数世代は無理なような気がします。
しかしこの記事は良くまとめてありまして大変参考になりました。
傑作です。
2009/5/6(水) 午後 3:17
わざわざ新法を制定するのではなく、
建築基準法の施行例を改正で対応できなかったのかな。
益々ややこしい法体系になりましたね。
やっぱり書類検査だけでしょう。これでは手抜き工事は防げませんね。
天下り組織を潤すだけ、消費者は高い建物を買わされるだけ、税法も期限付きでしょう。
やっぱり中間検査の実施を充実させなければいいストックは増えませんと思いますがいかがでしょうか。
2009/5/6(水) 午後 3:34
HARDWAYさん、こんばんは。
建築確認（＆ピアチェック）、住宅性能評価、瑕疵保証保険、長期優良住宅と、住宅検査の種類は増えていきます。
2009/5/6(水) 午後 9:32
はじめまして、迷惑コメント・迷惑トラックバックがきていますね。
Yahooトップページの『みんなのアンテナ』という場所に掲載されるといつもなんですが・・・
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2009/5/31(日) 午後 5:39 [ ◎◎◎◎◎◎ ]
エコポイントにしても、なんでも新しく今買った場合に得をするという発想で、少し前に買った、もしくは古いものでもいいものを大切にするという発想が国の政策にはない。過去に建てた物件だけど、長く住み続けられる構造の物件に優遇はないのでしょうか？バブル時にローンを組んで、未だに払っている人は多いと思うのですが・・・そのローンに加え、みなの給料が減ってるのに固定資産税がさがらなすぎる・・・
2009/6/1(月) 午前 0:41 [ 今だけ考えないで ]