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経済危機対策の21年度補正予算
21年度補正予算が成立し、経済危機対策が動き始めます。
住宅関連では、贈与税の減税措置（非課税限度額の500万円加算。通常110万円→610万円）のほか、「フラット35」の制度見直しが含まれています。
※「フラット35」の見直しは６月４日から実施。贈与税減税については、予算の裏づけとなる税制関連法が引き続き参院で審議中ですので、法案が成立し次第施行されます。
「フラット35」の商品性見直し
「フラット35」というのは、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供する全期間固定型の住宅ローンで、以前も何度かこのブログでご紹介しました。
（このブログの関連記事）
○「フラット35」（2006.7.17）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12575318.html
今回、補正予算で見直される「フラット35」の主な制度見直し事項は次の３点です。（いずれも６月４日以後実施）
●融資率上限（工事費・価格に対する融資額の割合）を90％から100％へ引上げ
●当初20年の金利を年0.3％優遇する【フラット３５】Ｓ（20年優遇タイプ）の実施
（←ただし、平成24年３月31日までの時限措置）
●既存の住宅ローンの借換融資にも利用を可能とする。
融資率上限100％について
通常の住宅ローンでは、融資率上限が100％というのは一般的で、諸費用も含めて100数十％という商品も珍しくありません。
「フラット35」では、これまで融資率上限が90％とされていましたので、一部に、使いづらいという声もあったようですが、これで、工事費・価格の全額をローンで賄うことができることになります。
ただ、手持金の余裕がない状態で住宅の工事費・価格の全額をローンで賄うのは、正直お勧めできることではありません。
第一、貯金の実績がない方が長期のローン返済に耐えられるのかどうか…将来の家計の変化などによる返済継続性の点で心配ですし、
万一の場合にも住宅を売却して一から出直そうとしても、「売りたくても売れない」という厳しい状況にも陥りかねません。（≒売却代金でローンが完済できなければ抵当権も抹消できないため売りたくても売れない）
（参考）○「頭金の力…任意売却の途」（2006.9.3）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/18718319.html
なお、預貯金を一定に持ってはいるものの、住宅の頭金で全部を使いきるのは心もとない・・・万一の備えとして預貯金には手をつけずに手元に確保しつつ、住宅資金は、別途、ローンで全額手当てしたいという向きもあろうかと思いますので、そういう方には100％ローンもひとつの有用な選択肢ではなかろうかと思います。
２０年金利優遇
「フラット35」では、一定水準の良質住宅の融資に際しては、返済当初10年間の金利を0.3％優遇する「フラット35S」（ふらっと35えす）という良質住宅支援制度があります。
○「フラット35S」（2007.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/34676914.html
今回の経済対策では、この「フラット35S」の住宅の良質基準をワンランク上回る新たな基準を設け、この基準を満たす住宅については20年間にわたり０．３％優遇する「フラット35S」の20年優遇タイプが設けられました。
※従来基準による「10年優遇」と、ワンランク上の今回の新設基準による「20年優遇」は平行して運用されます。
新設された20年優遇タイプの住宅の主な基準は次のとおりです。
■「フラット35S」（20年優遇タイプ）の住宅の優良性基準（いずれかひとつ）
◆省エネルギー性 「エネルギーの使用の合理化に関する法律」に基づく「住宅事業建築主の判断の基準」に適合する一戸建て住宅
◆耐震性 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３の住宅
◆バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級４または５の住宅
◆耐久性・可変性 長期優良住宅
（参考）従来の「フラット35S」（10年優遇タイプ）の住宅の優良性基準（いずれかひとつ）
◆省エネルギー性 省エネルギー対策等級４の住宅
◆耐震性 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅
※「免震住宅」については、住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合するものが対象
◆バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
◆耐久性・可変性 劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）
この分野は、建築の専門家でないと、正直、何がどの程度という理解が難しいのが実態ですが、今回の20年優遇タイプの省エネ基準やバリアフリー基準はかなりハイスペックの基準になっていて、結構ハードルが高いようです。
なお、「耐久性・可変性」の基準に「長期優良住宅」が登場しています。
これは、最近ご紹介したばかりのいわゆる「200年住宅」のことですが、これには多くの大手ハウスメーカーが長期優良住宅対応の商品をラインナップしたり標準装備化したりするようですので、一定に普及していく可能性はあります。
○「長期優良住宅」（2009.5.6）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/48080542.html
「長期優良住宅」対応では、別途「フラット50」というローン商品も出されましたが、そのことはまた改めて別に書きたいと思います。
借り換えにフラット？
従来、「フラット35」は、新規に住宅を取得（建設・購入）する場合に利用できるにとどまり、既に借り入れているローンを借り替える場合には利用できませんでしたが、今回の経済対策で、借り換えにも「フラット35」を利用できることになりました。
ただし、金融機関によっては借り換えを取り扱うところと取り扱わないところがあるので確認が必要です。
過去、変動金利型や固定金利期間選択型（「３年固定」など）のいわゆる変動型で借り入れていた方が、金利変動リスクから逃れるために、この超低金利時代の「全期間固定」の「フラット35」に借り替えるという選択は、悪くないかもしれません。
アメリカのサブプライムローン問題・・・サブプライムローンを借り入れていた方の実に９割の方が「２年固定」などのいわゆる変動型ローンを利用しており、その方たちが丁度「住宅バブル」の引き締めのための金利上昇期（FRBのFF金利が僅か２年間で５％も上昇）に金利見直しがぶつかり、住宅ローン金利が大幅に上昇して返済不能者が続出した・・・
日本の昨今の住宅ローン利用も、実は、変動金利型や短期固定の方が大半を占めている実態にあります。
住宅を取得する際には、住宅のことで頭がいっぱいになり、住宅ローンのことまで気が回らない方が多いのも事実です。
・・・どんな家にしようか、間取りはどうしようか、フローリングにしようか、床暖房は、システムキッチンは、収納は、はたまた家具はどうしようか、新しいテレビや冷蔵庫も欲しいし、テーブル・椅子は、カーテンは・・・
そんなふうに、所得・資産、家族構成、ライフステージなどを踏まえてご自分にふさわしいローン選びに想いが及ばず、目先の低金利だけに目を奪われて安易に変動型や短期固定を選んでしまったものの、返済開始後、金利見直し時の金利リスクに当面し、初めて「失敗した・・・」と思われる方も少なくありません。
現に、ここ数年は、「１０年固定」や「２０年固定」などの「優遇金利商品」が充実してきたこともあり、多少の手数料を支払ってでも「３年固定」などからこれらの「１０〜２０年固定」商品に借り替える方が結構いらっしゃるようです。
そういう向きには、この低金利時代に、全期間固定の「フラット35」に借り替えるという選択も考えられます。
ただ、長期で返済する予定がなく、例えば10年程度で完済するようなおつもりの方や、金利リスクを心配しなくてもいい程度の懐の深さ（収入または資産）をお持ちの方は、わざわざ手数料を支払ってまで金利水準の高い全期間固定に借り替える合理性はないかもしれません。
新規の借り入れと同じく、ご自分の収入・資産、家族構成、ライフステージ等を踏まえて、リーズナブルに判断することが大事です。
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