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■YOMIURI ONLINE(2009.7.1)
マンション販売、値引き合戦激烈…「ミニバブル」崩壊で
１日公表された２００９年の路線価は、全国平均が４年ぶりに下落に転じるなど、「ミニバブル」の崩壊を改めて裏付けた。
昨年９月のリーマンショック以降、停滞感の漂う不動産業界では、新規分譲マンション販売の値引き合戦が繰り広げられており、専門家は「（投げ売りは）デベロッパーがミニバブル時に強気の値付けを行ったツケ。値引き合戦が、当面続くのではないか」とみている。
東京都江戸川区。都営地下鉄沿線の駅から数分歩くと、住宅街の中に灰色のシートで覆われたマンション建設現場が現れた。フェンスには「２月 改定価格発表会」とうたった５か月前の告知看板が張られたままだ。シートの中には、放置された足場や資材、クレーンが。８階まで建てられる予定だったが、建設は途中で止まっている。
マンションは３月完成予定だった。都内のマンション開発会社「アゼル」が昨夏ごろから本格的に販売を開始したが、当初、契約にこぎつけたのは全６２戸中、１０戸ほど。今年２月には１戸につき１０００万円もの値下げに踏み切ったが、それでも半数が売れ残り、アゼルは３月に破産した。
３月から入居が始まった付近の分譲マンションのエントランス前にも、「モデルルーム公開中」のノボリが立つ。「まだ数戸が売れ残っているが、うまくいった方」という中堅デベロッパーは、「脈があるとみたら、他のマンションの値引き額を聞き出し、それを上回る額を提示して引き留めた」と、激しい値引き合戦の模様を明かした。
不動産経済研究所によると、昨年１年間に１都３県で供給された分譲マンションは４万３７３３戸で、過去最高だった００年の９万５６３５戸に比べると半分以下。契約率は６２・７％で、この１０年間で最悪だった。
４都県の中で分譲数が最も落ち込み、前年より４４％も減ったのは千葉県。千葉市の場合、０９年の最高路線価は１２・１％下落。０８年は前年より２０・０％上昇していた。千葉市中央区の大型ショッピングセンター近くのマンションは完成から１年半たった今も、約５０戸のうち、十数戸が空き室のまま。販売会社は１０００万円の値引きを行っている。
民間信用調査会社の帝国データバンクによると、０８年のマンション分譲業者の倒産は５３件で、０７年（１３件）、０６年（５件）と比べて急増した。今年５月までの時点でも既に３７件で、前年同期（８件）を大きく超えている。
不動産調査会社、東京カンテイの井出武・主任研究員は「２、３年前のミニバブルで、デベロッパーは強気の値付けをしたが、景気悪化で消費者の買い控えが広がり、値引きを展開せざるを得なくなった」と、“投げ売り”増加の背景をこう指摘。「本格的な回復はもっと先だと思うが、本当に必要で早いタイミングで買いたい消費者にとっては、ローン控除の特典が受けられることもあり、買いやすい状況になっている」と話している。
■東京新聞（2009.7.1）
アウトレット物件次々 地価下落 売れ残るマンション
「アウトレット」で安く買うのはブランド品ばかりではない。今や分譲マンションの宣伝文句にも使われるようになった。国税庁が一日、公表した路線価。地価の下落傾向が鮮明に表れる中、不動産市場は冷え込み、売れ残るマンションの在庫が膨らむ。それを別業者が買い取り、値引きした「アウトレット価格」で再販される物件が目立っている。
「５００万円値下げ」。ちらし広告には、新しい価格が印刷されている。神奈川県平塚市内の分譲マンション。「３ＬＤＫ ２１００万円台〜」の幕が架かる。
販売元は不動産会社「リベレステ」（埼玉県草加市）。昨年十一月に破綻（はたん）した東証一部上場の建設会社の物件を棟（二十八戸）ごと買い取り、販売代行会社を通じ五月中旬から売り始めた。
「周辺の相場より二割は安い。予定より早く完売しそうだ」。現地の販売責任者は手応えを感じている。リ社の河合純二社長は「今は建てたら負ける。所得が減って、消費者の目線が低くなっている」と話す。
マンション販売に陰りを感じ、二〇〇七年秋に自社による新規マンション建設を中止、不況期の戦略として再販に重点を移した。
五月までに手掛けた再販物件は、東京、神奈川、埼玉、千葉、長野の五都県内の十三カ所、計四百七十四戸。うち三百五十戸以上は売れ、人気物件は一週間で完売したという。
こうした再販ビジネスを支えるのは、売れ残りのマンションだ。不動産経済研究所（東京都新宿区）によると、首都圏の完成在庫は〇七年末の約三千戸から〇八年末には六千戸を超え、その後、やや減ったものの、五月現在で五千七百戸ある。
「在庫を抱えると、金利負担が重い。だから今、各社は在庫処理に注力している。再販業者はそれを半値ぐらいで仕入れ、二、三割の利益を付けて売り出す」と同研究所の福田秋生・取締役企画調査部長は再販の背景を説明する。「新規参入が相次いでおり、物件や業者を見極めることが必要だ」と注意を促す。
池袋駅前 １５．９％下落 上昇率トップから一転
昨年の東京都内の最高路線価で３３・３％と上昇率トップだった豊島区東池袋一丁目のグリーン大通りは、今年は一転、１５・９％の下落率トップとなった。デパートや家電量販店が林立し、平日の昼間でも人通りが絶えない池袋駅周辺。地元不動産業者は「大口取引もほとんどなく、変動の実感はあまりない」とけげんな表情を浮かべる。
東京メトロ副都心線開業への期待感などが路線価を押し上げたが、同社によると、昨年六月の開業から三月末までの一日当たりの平均輸送人員は、当初計画の約一六・八万人を大幅に上回る約二五・九万人。定期券以外の乗降客も多く、買い物客や休日に訪れた人が多かったと推測できるという。
ただ、池袋駅周辺は昔からの地主の土地が多く、借地関係が複雑で再開発が進まないのが現状。地元の不動産鑑定士（６３）は「池袋は千代田区や中央区、港区といった都心に隣接しておらず地理的に孤立している」と指摘。ミニバブルと呼ばれた最近数年間の地価上昇についても「池袋への投資は都心や新宿、渋谷の後。下落する時は急激なのに」とこぼす。
■NIKKEI NET(2009.6.17)
５月の首都圏マンション 新規発売減少止まらず
不動産経済研究所が16日発表した５月のマンション市場動向は首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の発売戸数が前年同月比19.4％減となり、21カ月連続で前年実績を割り込んだ。売れ行きを示す契約率は前月比6.0ポイント改善し70.7％で、２カ月ぶりに好不調の目安となる70％を超えたが、在庫水準は依然高い。「市場はまだ回復に入ったとは言えない」という。
５月の発売戸数は3538戸。減少は2007年９月から１年９カ月続いている。発売するマンションの軒数自体は昨年から大きく減っていないが、戸数を数期に分けて少しずつ販売していくケースが増えているという。
販売在庫は前月末比で458戸減となる8333戸で５カ月連続で減少している。それでも在庫自体の水準が高いうえに「長く売れ残っている物件の比率が高くなっており、営業パワーを割かれている」ため、各社に新規物件を発売していく余裕がないとみられる。
■NIKKEI NET(2009.6.30)
５月の新設住宅着工、30.8％減 ６カ月連続の前年割れ
国土交通省が30日発表した５月の新設住宅着工戸数は、前年同月より30.8％少ない６万2805戸だった。前年割れは2008年12月から６カ月続いている。季節性を考えて年間の着工戸数にひき直すと75万8000戸のペースで、100万戸強だった07、08年度実績を大幅に下回ることになる。国交省は「雇用・所得環境が厳しく、今後の住宅着工も厳しい状況が続く」とみている。
落ち込みが特に目立つのは分譲マンション。前年より６割少ない6130戸と低迷している。単月では建築基準法改正の影響で落ち込んだ07年９月（5328戸）に次いで過去２番目の少なさ。国交省は「マンションは在庫調整局面が続いており、着工が抑制されている」と分析している。
持ち家は同14.9％減の２万3139戸と８カ月連続で前年を下回った。貸家も33.3％減の２万5167戸と前年割れが６カ月続いている。
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どうも政府がミニバブルを是正をしようと２年前にいわゆる総量規制かけたが、外国ファンドの金が流れてきて、下がらなかったがりーマンショックでさすがの外国ファンドも引き上げてしましました。
その結果予想外の落ち込みが今の結果です。
政府が市場に介入するとどうも上手くいかないのが不動産市場のようです。
銀行が金余りになり不動産市場にお金を貸し始めると、
あっという間に不動産市場も解決するでしょうね。
しょせん政府の匙加減と言うところですね。
それにしてもマンションの新築計画が頓挫している物件が
多い事。東京都内ですが。
まあ賃貸で、住居、オフィスともに７０％ぐらいまで家賃は
下がるでしょうね。
2009/7/4(土) 午前 4:24
HARDWAYさん、東京だけではなく地方都市でも頓挫しているのか、中断しているのかよくわからない建設現場が目立ちます。
２年ほど前までは、外資を中心とする不動産ファンドやＲＥＩＴが、収益還元法による（利用価値に基づく）不動産評価を引っさげて不動産を買い漁ってバブルを引き起こして、マンション価格が庶民の手の届かないところへいっていました。
いまは、その調整局面ですが、不幸なことにアメリカのバブル崩壊→世界不況と重なってしまいました。
2009/7/4(土) 午前 8:46