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住宅着工回復せず・・・
景気は「下げ止まりつつある」から「下げ止まり」へと「底打ち」が伝えられ、製造業全般の在庫圧縮の進展や、中国向け輸出やエコ家電関連などの経済対策による政策効果分野の好調が伝えられています。
一方、企業の設備投資は湿ったままで、個人消費も弱い状態が続いており、雇用もさらに悪化傾向にあるのが実態です。
そんな中、住宅もかなりの悪化状態に陥っており、今年１〜３月の着工戸数が年率換算で９０万戸レベルだったものが、４〜５月には年率換算で７６万戸レベルにまで下落。
もともと、数年前までは年間120万戸前後の着工戸数だったのですが、一昨年度（19年度）は耐震偽装関連の建築基準法改正による建築確認厳格化の影響で103万戸に大幅減。
さらに、昨年度（20年度）前半は住宅価格高騰による需要減、後半はリーマンショックによる雇用・所得環境悪化（マインド悪化）により19年度に引き続き103万戸にとどまっていました。
足下（４〜５月）の年率換算瞬間風速の着工戸数7６万戸は前年同期比でも▲31%ですし、以前の120〜130万戸に比べれば「激減」といってもいい水準です。
マンションが最悪の状況
４〜５月の住宅着工の内訳を見ると、持家（戸建の注文住宅）は前年同期比▲15%にとどまる一方で、分譲住宅（マンション＋建売）は▲51％、マンションだけを取りだすと▲63％とマンションの不調が際立っています。
首都圏のマンション市場動向（６月）を見ると、月間契約率は販売好調の目安とされる70％を２か月連続で超え、販売在庫も昨年末の12,427戸から7,928戸へと8千戸を割るところまできているわけですが、新規供給（発売）が落ち込んでおり（▲23％）、新規着工の動きもぴたっと止まってしまったようです。
○首都圏マンション市場動向（６月）〔不動産経済研究所〕
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
首都圏マンションの21年上半期（1〜6月）の地域別供給戸数をみると、都区部が前年同期比▲４．５％、都下▲３０．０％、神奈川県▲３４．９％、埼玉県▲３９．５％、千葉県▲４２．０％。
都区部では▲４．５％と小幅な減少にとどまっているものの、都区部以外では▲３０〜▲４０％と大きく落ち込んでいます。
これは、新聞報道にもあるように、大手ディベロッパーが中心に供給している都心部では持ち直しているものの、郊外を中心にマンション開発を進めてきた中堅不動産が、金融機関による貸し渋りで新規着工に踏み切れず、さらに不動産会社の倒産で消費者の不信感が高まり、新規供給が大手に偏った結果であろうと分析されています。
つまり、在庫圧縮が進んで、大手ディベロッパーは息を吹き返し、新規の事業に取り組みつつあるものの、財務が脆弱な中堅以下のディベロッパーは銀行の融資も厳しく、新規事業への取組みが難しくなり、身動きができなくなりつつあるという厳しい現実にあるようです。
○首都圏マンション市場動向（21年上半期（1〜6月）〔不動産経済研究所〕
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto2009.1-6.pdf
市況が悪いときは「買いどき」でもある
経済状況が未だ悪い中では、「無謀な」住宅取得は避けたいところではありますが、失業や派遣切りという厳しさに当面している住宅取得者ばかりではないわけで、一時的なボーナス下落があったとしても、ライフサイクルにおける人生レベルの住宅取得行動にはさほど大きな影響を受けるわけではないはずです。
むしろ、遅かれ早かれ住宅を取得するならば、今こそ、住宅価格は安く、住宅ローン減税も大型化し、長期優良住宅の投資減税等も設けられ、太陽光発電の補助金等の公的助成も受けられ、ローン金利は未だ歴史的には超低金利時代の延長にあること（特に、全期間固定のような長期固定ローンを借りる方にとっては現在の金利水準で将来の返済金利を固定できるメリットは大きい）・・・等々を考え合わせれば、住宅の「買いどき」という意味では、今が千載一遇の機会でもあるという考え方もできます。
中小ディベロッパーに対する銀行の貸し渋りが市場の立ち直りを阻害しているのだとすれば、銀行のビヘイビアが経済回復のネックとなっているという点だけにとどまらず、マンション供給・販売の適正な競争、購入者の選択肢の確保という観点からも、望ましい状態ではありません。
市場経済の下では一定の淘汰はやむをえないとしても、郊外ファミリー向けのプレーヤーが不在とならないよう、銀行は不動産業というだけの理由で過度で横並びの信用収縮に陥ることなく、「適正なリスクをとって」マンション開発資金を適切に融資してほしいものだと思います。
■Nikkei Net(2009.6.30)
５月の新設住宅着工、30.8％減 ６カ月連続の前年割れ
国土交通省が30日発表した５月の新設住宅着工戸数は、前年同月より30.8％少ない６万2805戸だった。前年割れは2008年12月から６カ月続いている。季節性を考えて年間の着工戸数にひき直すと75万8000戸のペースで、100万戸強だった07、08年度実績を大幅に下回ることになる。国交省は「雇用・所得環境が厳しく、今後の住宅着工も厳しい状況が続く」とみている。
落ち込みが特に目立つのは分譲マンション。前年より６割少ない6130戸と低迷している。単月では建築基準法改正の影響で落ち込んだ07年９月（5328戸）に次いで過去２番目の少なさ。国交省は「マンションは在庫調整局面が続いており、着工が抑制されている」と分析している。
持ち家は同14.9％減の２万3139戸と８カ月連続で前年を下回った。貸家も33.3％減の２万5167戸と前年割れが６カ月続いている。
■asahi.com(2009.7.17)
郊外部の落ち込み激しく、新規供給は低水準
分譲マンション市場は販売在庫も減少に転じ、少しずつ落ち着きを取り戻しているが、その一方で新規供給が一向に増えない。ディベロッパー各社が膨らんだ在庫処理を優先し、新規供給を抑制している段階にあるためで、下半期も市場環境好転の兆しが見えないことから、年間の新規供給戸数は首都圏・近畿圏ともにバブル経済が崩壊した１９９２、９３年並みの低水準となりそうだ。
不動産経済研究所がまとめたマンション市場動向によると、首都圏では上半期（１〜６月）の供給戸数が１６年ぶりに２万戸割れとなったほか、近畿圏でも前年同期比１４．３％減と２ケタのマイナス。同社では下半期もこうした市場環境が継続するとして、年間供給量は首都圏が前年比２０．７％減の３万４６９８戸、近畿圏が同７．７％減の２万１０００戸をそれぞれ予想している。
首都圏の地域別供給戸数をみると、上半期は都区部が前年同期比４．５％減、都下が３０．０％減、神奈川県３４．９％減、埼玉県３９．５％減、千葉県４２．０％減と、全エリアで減少した。大手が中心の都区部は４．５％と小幅な減少にとどまったが、都区部以外は２ケタの落ち込みとなっている。
中でも中堅以下の企業が主力エリアとする郊外部の埼玉県や千葉県の落ち込みは深刻だ。中堅企業が事業用地を取得する際の民間金融機関の融資姿勢は依然として厳しく、今後も新規融資が付きにくいため、現在ある販売在庫を処理し終わったら、先行きの売り物がなくなってしまうという懸念すら出てきた。
現に、先行指標の一つと言われるマンション着工の状況をみると、５月期は千葉県が４６戸、兵庫県が３６戸と、首都圏、近畿圏の主力エリアで戸建てと見間違うほどまでに縮小している。
単月だけで判断するのは早計かもしれないが、それにしてもマンション着工の落ち込みは激しい。首都圏では今年１月から５カ月連続で前年同月比２ケタの減少で、４月、５月は６０％台のマイナスとなっている。また、近畿圏も昨年１２月から２ケタの落ち込みを続けており、こうしたマンション着工戸数の激減が供給予測の大きな根拠になっている。
ところで現在、マンション用地を積極的に購入しているのは一部の大手ディベロッパーに限られている。先に述べたように、中堅以下の企業にとっては融資環境が好転しない限り新規供給の積極展開は事実上難しく、当分の間は大手が市場をけん引することになりそうだ。
確かに在庫処理にめどをつけた大手の中には、「来場は４月以降も前年比で４割程度アップしている。新規発売物件だから値引きは一切なし、それでも投入した新規物件は完売もしくは７〜８割程度の契約を維持している」（野村不動産・金畑長喜常務執行役員）という好調組も現れている。
ただ、こうした好調組は大手といえども数えるしかない。やはり市場全体が本格的に回復するには都心だけでなく、郊外までも含めて各エリアで魅力ある商品が継続的に供給され、売れていかないとユーザーが安心して購入を判断できるようにはならない。
現在のように都区部だけが動いているだけではユーザーの選択肢が狭くなるだけだ。
■NIKKEI BP NET(2009.7.17)
首都圏の住宅買い時感、08年7月より堅調に上昇
長谷工アーベストが住宅購入に関してまとめた調査結果によると、首都圏在住者の買い時感は引き続き上向きに推移している。特に、マンションモデルルームの来訪者においては買い時感の上昇が顕著だった。
首都圏販売向けモデルルーム来訪者のうち、買い時だと思うという人は43％。半年前の調査で、販売好調期だった2007年1月（37％）と同水準に達したが、今回はそれをさらに6ポイント上回った。2008年7月（12％）に底を打って以来、上昇が続いている。一方、買い時だと思わないという人は26％で、前回調査から5ポイント減少した。
モデルルームを訪れていない調査回答者（モニター）の場合、買い時だと思う割合は28％で、前回から横ばいだった。しかし、思わないという人は33％と、前回と比べ2ポイント減少した。
買い時だと思う理由のトップ3は、来訪者とモニターともに「現在の金利が低水準だから」（それぞれ83％と74％）、「現在は税制のメリットがあるから」（64％と46％）、「現在は価格が低水準だから」（55％と69％）だった。特に税制のメリットについては、来訪者とモニターいずれも4ポイント上昇しており、住宅ローン減税など税制について認知度が高まってきたことを示している。
今後の景気動向について尋ねたところ、「次第に良くなる」と考える人の割合が来訪者では28％（前回より5ポイント増加）、モニターでは24％（同1ポイント増加）だった。一方、「次第に悪くなる」という回答は、来訪者は14％（同8ポイント減少）、モニターは16％（同11ポイント減少）となった。
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