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閑話休題
このブログでは住宅ローンのことや新規の住宅取得（建設・購入）にまつわる話題を中心に書いていますが、今回は閑話休題、賃貸住宅の更新料のことを書きます。
それというのも、今月２３日に、京都地裁で賃貸住宅の更新料特約を無効だとするエポックメイキングな判決に新鮮な驚きを感じたからです。
これから家を持とうとこのブログをお読みいただいている方の中にも、現在、民間の賃貸住宅にお住まいの方もいらっしゃるはずで、まったく無縁のことでもなかろうと、ブログテーマからは外れますが、 今回、この話題を取り上げることにします。
賃料体系の複雑さ
賃貸住宅の契約において借家人が負担する費用には、毎月の賃料（家賃）のほか、不動産屋の仲介手数料、敷金、礼金、共益費、更新料、原状回復費用（又は敷引き）などがあります。
※なお、公営住宅、都市再生機構（旧住宅公団）の賃貸住宅、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が融資した賃貸住宅などにおいては、礼金、更新料などの負担はありません。
因みに、敷金とは保証金みたいなもので、将来、家賃滞納が生じたり修繕費用などが発生した場合の担保的な性格のもので、何もなければ退去時に借家人の手元に戻ってくる性格のお金であり、消費者の立場でもなんとなくその意味は理解できます。
一方、礼金は新規の賃貸借の契約を結ぶときに支払うもので、敷金のように将来退去時に戻ってくるものではなく、まさに家主へのお礼として支払うもの。
家主の立場が強かった昔の借家事情が反映されているのでしょうか。今風に言えば、賃借権設定料（権利金）という言い方ができるのかもしれません。
また、更新料は、賃貸借の期間が例えば2年契約だとして、２年経過時に契約を更新する場合に家主へ支払うもの。これも、家主へ支払いっぱなしで、借家人の手元に戻ってはきません。
家主からすれば、契約更新を拒否しないで引き続き契約する（更新を承諾する）対価として位置づけられるのかもしれません。
地域による慣行の違い
借家の契約実態は地域の事情に応じてかなりばらつきがあり、首都圏と関西でも異なりますし、同じ関西でも大阪と京都では違う（京都は首都圏方式）ようです。
首都圏の賃貸契約で借家人が負担する費用には、家賃のほか、不動産屋の仲介手数料（家賃の１か月程度）、礼金（３か月程度）、敷金（３か月程度）、共益費、契約更新時の更新料（１〜２か月程度）、退去時の原状回復費用などがあります。
一方、関西では首都圏のような礼金の慣行がない代わりに敷金（保証金）が６〜８か月と高く、さらに、退去時には「敷引き」と称して原状回復費用の意味合いで予め賃貸契約で定めた額（敷金の半額程度）が差し引かれます。
この敷引きは、実際にかかる原状回復費用の額の多寡にかかわらず、当初の賃貸借契約でもって予め家賃の何か月分などと定められています。
なお、この敷引きについては、近年、不当利得にあたり無効であるとの判決がかなり出ており、徐々に原状回復費用の実費方式に移行しつつあるとも聞きます。
また、関西では、一般に、首都圏のような契約更新時の「更新料」はかからないようです。
※退去時の原状回復費用を実費精算する場合は、クリーニング代や修繕工事費用に関して、どの部分が入居者の責任負担部分で、どの部分が家主が負担すべき経年劣化部分なのかというグレーなトラブルが生じることがあり、関西の敷引き方式のように実費にかかわらず一定額を差し引くことを予め決めておく方式にすればそうしたトラブルを回避することはできますが、ただ、敷引きの額が大きいため入居者にとっての負担感は大きいものがあります。
更新料特約が無効？
さて、首都圏や京都などの地域で慣行としてとられている今回問題の更新料（家賃の１〜２か月程度）についてです。
今回、京都地裁が、賃貸借契約における更新料の特約（賃貸借契約書における特約条項）を「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」であるとの判決を下しました。（後掲記事参照）
もちろん、更新料などというものは、借地借家法などに法的根拠があるものでもなく、単に地域の契約慣行として発生し、続いてきたものに過ぎません。
ただ、「契約自由の原則」の下、民商法等の強行規定に反しない任意の特約として契約当事者（家主・借家人）が合意したかたちで「契約」してきた歴史的な経緯があります。
それを、今回、京都地裁は、家主に対して弱い立場にある借家人を保護すべき観点から消費者契約法第１０条を持ち出し、「消費者の利益を一方的に害するものは無効」であるとし、更新料の特約を無効と断じて支払済みの更新料の返還を命じたのです。
消費者契約法は消費者保護の一般法で、例え「契約自由の原則」があるからといっても、一般に「事業者」は「消費者」よりもたくさんの情報を持ち、契約上、優越的な強い立場に立つことが多いため、事業者に一方的に有利な契約（消費者に一方的に不利な契約）を結ぶことを禁止しているのです。
判決の衝撃度合いは・・・
この判決の影響はかなり大きなものがあると思います。
もちろん、地裁レベルの判決ですから、これひとつで世の中の法的解釈が塗り変わるまでの力はないかもしれませんが、これを受けて、今後の高裁、最高裁へと繋がる司法の流れに変化が出てくる可能性があると思いますし、そこに至る以前にも、現場の実務レベルで慎重な運用が自然発生的に出てくるのではないかと感じます。
数年前に、利息制限法と出資法で定める上限金利の狭間（グレーゾーン金利）をめぐる最高裁の無効判決によって、その後、貸金業者に対する過払い利息返還が一気に進み、貸金業法の改正に繋がりました。（貸金業法改正のグレーゾーン金利や総量規制ルールの施行はまだこれからですが、事実上、貸金業者サイドで実態の対応は進んでいます）
長年、業界慣行として定着し行われてきた契約が、司法の判断で改められ、立法サイドの対応を促していくというのは、三権分立の機能が正常に作用していることの表れでもあります。
今回の更新料無効判決は、不動産業界で当たり前のように多くの方が疑問をはさまなかった問題に対して、消費者保護の昨今の流れの中で、司法がひとつの判断を下し、今後の不動産賃貸のあり方に警鐘を鳴らしたものとして、注目に値するエポックメイキングな判決であると思います。
■４７NEWS(2009.7.23)
賃貸マンションの更新料は無効 京都地裁、全額返還命じる
賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約１１万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は２３日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。
原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。
「入居後２年で賃料２カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で１００万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年１月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており（大阪高裁で係争中）、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。
辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。
さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利.益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。
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ご無沙汰しております。上記の記事、ニュースで知りました。
敷金よりも礼金は到底理解できない慣例ですし、更新料というのもおかしな事だと常々思っていました。やっと（今さらですが）国が動いてくれたことは、賃貸に住む人々にとってはありがたいことですよね。私は引越し魔でしたが、短期間住んで、まったく汚していなくても、敷金が返ってこないこともありました。敷金を一部でも返還してくれれば善良な方です。
2009/8/14(金) 午前 1:39
うしこさん、お久しぶりです。
四国は水不足でしたが、先週になってやっと解消しました。
梅雨に雨が降らず、梅雨が明けて災害含みの大雨でした。
おかしな気候です。
残暑が続きます。ご自愛ください。
2009/8/14(金) 午後 10:57