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住宅が動かない・・・
先月、「住宅市況が下げ止まらない」という記事を書きました。
○「住宅市況下げ止まらず」（2009.7.19）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49015078.html
中国関連や経済危機対策を受けた家電、自動車などは底入れ、底打ちしたのではないかといわれ、株価も日経平均で７千円から漸く１万円に戻してきたものの、
雇用、消費、設備投資は全般に振るわない状態です。
住宅はといえば、大型のローン減税、相続税の非課税枠500万円拡大、長期優良住宅制度の開始（投資減税等）、太陽光発電・家庭用燃料電池に対する補助金など、政策のオンパレードにもかかわらず、住宅着工はこのところ、毎月、前年同月比で２〜３割減少と低迷しています。
雇用、所得環境の悪化を背景に、大きな買い物をするにはマインドが冷え込んでしまっているということだろうと推測します。
建て方別の内訳を見ると、持家（≒戸建注文請負住宅）は、前年同月比で１割程度の減少にとどまっている一方で、分譲住宅、とりわけ、マンションが前年同月比で６割程度の減少が続いており、大きく落ち込んでいます。
■住宅着工統計（国土交通省ＨＰｔから抜粋）
総 数 持 家 分譲（マンション） 分譲（戸建） 貸 家
21年1月 70,688 (▲18.7%) 20,057(▲10.8%) 10,741(▲25.1%) 7,602(▲27.2%) 31,628(▲18.4%)
２月 62,303(▲24.9%) 20,278(▲ 9.9%) 10,736(▲35.6%) 6,741(▲31.7%) 23,652(▲28.5%)
３月 66,628(▲20.7%) 21,295(▲13.1%) 9,184(▲47.8%) 6,632(▲32.5%) 27,492(▲11.2%)
４月 66,198(▲32.4%) 22,971(▲15.8%) 7,118(▲65.9%) 7,026(▲29.7%) 26,262(▲33.0%)
５月 62,805(▲30.8%) 23,139(▲14.9%) 6,130(▲60.3%) 6,888(▲27.9%) 25,167(▲33.3%)
６月 68,268(▲32.4%) 26,494(▲10.5%) 4,592(▲68.2%) 7,925(▲24.9%) 27,920(▲38.4%)
マンションは売れている？
ただ、不思議なことに、首都圏ではマンションの販売がかなり進んできています。
最近の販売率（初月販売率）は好調の目安とされる70％を超えて推移していますし、昨年の一時期に１万２千戸程度まで積みあがっていた販売在庫も今や７千戸台まで縮減しています。
○首都圏マンション市場動向（不動産経済研究所 2009年7月度）
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf
マンションの売れ行きがいいのに、新規着工が落ち込んでいるのはなぜか・・・
これは、前にも書いたことですが、マンション業者の二極分化が進んできているという見立てが専らです。
主に都心部で事業を展開する大手の不動産業者は在庫処分が進んで供給戸数を増やしているのに比べ、
郊外部（都下、千葉、埼玉、神奈川など）を中心に事業展開してきた中小零細事業者は、不振在庫の処分に注力するだけで、新規事業を手がけるための資金繰り（銀行のファイナンス）がつかないため、新しい売物が出せない状態が続いているようです。
このような環境では、業界の淘汰・再編がさらに一挙に進むことは不可避ではないかと感じます。
晴れの日に傘を差し出し、雨の日に傘をとりあげるような露骨な銀行の与信態度は、経済合理性や契約自由の原則だけで全て正当化できるものではなく、経済の血液であるお金の流れを取り仕切る重要な公益事業を担う立場で、「リスクをとる」という金融の本質に立ち戻ることを強く求めたいと思います。
買いどき感は・・・
ただ、ネガティブな情報ばかりではありません。
マンションの売れ行きは、新規供給を絞っているとはいえ、そこそこの販売率を維持しているほか、在庫もかなり捌けてきて、大手ディベロッパーでは新規供給を増やす見込みですし、中古住宅の売れ行きも上向いているようです。
また、ある調査会社の調査によれば、消費者の住宅の「買いどき感」は、減税、価格低下、低金利などを受けて上昇している由。
○景況感レポートＨＰ（簡易レポート） （株ﾏｰｹﾃｨﾝｸﾞｺﾐｭﾆｹｰｼｮﾝｽﾞ社）
http://www.mctokyo.co.jp/exam/kurashi/k_kei0729.pdf
雇用不安や所得の大幅減など不況の影響を直接的に被っていない方にとっては、一生の大きな買物をする上での買いどき感が高まっていることは、ある意味自然なことでもあります。
買手市場で、じっくり、納得のいく家作り、住宅購入を進めやすい環境にあることは確かです。
■Fuji Sankei Business i(2009.8.1)
住宅着工戸数 ６月 分譲マンション最悪 ６８．２％減
国土交通省が３１日発表した６月の住宅着工戸数は、前年同月比３２．４％減の６万８２６８戸と７カ月連続で減少した。特に落ち込み幅が大きかったのが分譲マンションで、在庫調整局面にあることもあって、６８．２％減の４５９２戸となった。
１９８５年に比較可能な現在の統計方式を導入して以来、単月の戸数は過去最低。
この結果、２００９年上期（１〜６月）の着工戸数は前年同期比２７％減の３９万６８９０戸。上期でみると１９６５年（３８万８５４４戸）に次ぐ低い水準だった。
国土交通省では今後の見通しについて、「雇用・所得情勢を踏まえると、当面の間は好転が見込めず厳しい状況が続く」（建設統計室）としている。
住宅着工の不振を裏付けるように、個人の資金需要は落ち込んでいる。日銀による７月の「主要銀行貸出動向アンケート調査」によると、個人の資金需要判断ＤＩは、前回の４月調査から１０ポイント悪化してマイナス１４となり、２０００年以降で最低の水準になった。雇用や所得環境の悪化によって、個人が住宅購入に二の足を踏んでいることを意味している。
また、６月に施行された「長期優良住宅普及促進法」も、まだ需要喚起の起爆剤とはなっていないようだ。
この制度は、耐震性などの基準を満たす新築住宅を長期優良住宅として認定し、その後も居住者が維持管理しながら住み継ぐことで、質の高い住宅を増やすのが狙い。
建築費は割高だが、一般住宅に比べ税制優遇が手厚く、建て替えによる家計の負担が減るなど、長い目でみると利点が多い。ただ、将来的な維持管理にどれだけコストがかかるかなど、不明確な部分もあって、需要が盛り上がる機運はまだ見えない。
住宅メーカーなどで構成する住宅生産団体連合会が、展示場の営業責任者などを対象に実施した住宅業況調査報告によると、７〜９月の見通しは、４〜６月の実績に比べ総受注棟数ではプラスとなった。
しかし、受注金額は受注単価の下落傾向が続いていることで、横ばい状態で推移すると予測しており、しっかりとした回復軌道に乗るには、まだ時間を要しそうだ。
■asahi.com(2009.8.21)
マンション着工が激減、市場の本格回復に黄信号？
国土交通省が発表した建築着工統計によると、６月の分譲マンション着工戸数は前年同月比６８．２％減の４５９２戸で、８５年の調査開始以来、単月として過去最低値となった。分譲マンション市場は、首都圏の販売在庫が７カ月連続で減少するなど、改善の兆しが見え始めているが、先行指標の一つであるマンション着工の状況を見る限り新規発売戸数が前年水準を上回るといった本格回復には時間がかかりそうだ。
三大都市圏のマンション着工を見ると、６月は首都圏が前年同月比７１．７％減、近畿圏が同７０．７％減と、いずれも７割以上も落ち込んだ。中でも首都圏の主力供給エリアである千葉県の着工戸数はゼロ、近畿圏でも奈良、和歌山、滋賀の３県がそれぞれゼロとなった。瞬間風速とはいえ、マンションの新規着工がゼロというのは前代未聞のことで、業界にも衝撃的なニュースとしていち早く伝わった。
こうした着工戸数の大幅な落ち込みの要因は、ディベロッパー各社が膨らんだ在庫処理を優先したことと不動産開発向けの資金調達環境が悪化した結果によるものだ。資金調達に関しては、特に、中堅クラスに対する金融機関の融資姿勢が依然として厳しく、秋口以降に供給できる商品づくりはほとんど進展していないという。
その一方で、ここにきて販売在庫の減少が進んだことで、大手各社は新規物件の供給ができないでいる中堅企業を尻目に、着々と市場の取り込みを進めている。首都圏では７月に「晴海テラス１期」（東京都中央区、地上２０階、総３７８戸、１期分１７５戸）、「シティタワー有明１期」（江東区、地上３３階、総４８４戸、うち販売４５８戸、１期分１３７戸）などの超高層大型案件の新規供給が相次ぎ、首都圏全体に占める都区部のシェアが５５．２％にアップした。
不動産経済研究所は２００９年の供給戸数を首都圏が３万４６８８戸（前年比２０．７％減）、近畿圏が２万１０００戸（同７．７％減）と予測している。このうち首都圏では、都区部が３．６％減と比較的小幅の落ち込みなのに対して、郊外部の千葉県が３６．８％減、同じく埼玉県が３５．７％減と前年に比べて７割以下の水準だ。これらのエリアは中堅企業が得意としているだけに、現状の融資環境が継続されれば千葉、埼玉両県の新規供給はさらに落ち込む可能性があるだけに深刻だ。
住宅ローン減税や住宅取得に関する贈与税の非課税枠の拡充などが打ち出されたことで、住宅を先兵とした内需拡大への期待は大きい。しかしながら、今回の政策は、住宅を購入する「出口」に対しての金融政策が中心で、住宅を開発するサイド（「入口」）への金融緩和や助成措置といった対策が手薄なように思う。
やはり「出口」と「入口」の双方に対する思い切った政策が必要だ。中堅企業が主力エリアとする郊外部のマンション着工の極端な落ち込みはそのことを象徴している。郊外部の新規供給の激減は、ユーザーの選択肢を狭めるだけで、年収５００〜６００万円クラスの１次取得者層の取得機会を奪いかねない。
（次ページhttp://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49225914.htmlへ続く）
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