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変動金利型ローン利用率が５８％って、マジですか？
大手不動産販売会社の業界団体である不動産流通経営協会が調べた住宅ローンの金利タイプの利用者調査によれば、「変動金利型」の利用率が昨年調査の２８％から５８％に上昇したとのこと。
「固定金利期間選択型」の利用者２９％と合わせれば、住宅ローンを借り入れる方のなんと８７％もの方が金利変動リスクを背負っていることになります。
■「不動産流通業に関する消費者動向調査第14回2009年度」（不動産流通経営協会）
http://www.homenavi.or.jp/frk/about/teigen/09shouhisha_doukou.pdf
■週刊住宅ONLINE(2009.9.24)
変動金利型住宅ローン、利用者前年から倍増／ＦＲＫ調べ
民間住宅ローンを利用した住宅購入者のうち、変動金利型を選択した人の割合が前年比倍増となる６割にのぼることが（社）不動産流通経営協会の調査でわかった。目先の低金利に加え、今後も金利は上昇しにくいという先安感が主な理由となっている。一方、固定金利も期間選択型10年の割合がやや増え、20年超や10年以下が減るなど長期固定や短期での借り換えを回避する動きが鮮明になっている。
変動金利型を選択した人は、昨年の調査から29・８ポイント上昇となる58・１％と大幅に増えた。変動金利を選んだ理由では、「現在の金利が低いから」という回答が65・８％と最も多く、次いで「今後も金利は上昇しないと思ったから」（49・０％）、「金利が上昇しても全体の支払額は固定金利より有利だと思ったから」（32・９％）などとなった。世界的な金融危機を受け、金利が再び低水準に戻ったことが大きく影響しており、今後の金利上昇リスクも低いと見るユーザーが多い。
固定金利型は、期間選択が29・２％（21・６ポイント低下）と大幅に減らしたほか、全期間固定も９・８％（前年調査比６・５ポイント低下）となった。固定期間の内訳を見ると、ボリュームを半数程度を占める「10年固定」が同６・２ポイント上昇の48・４％となった半面、「10年以下」の合計は同９・３ポイント低下の16・２％、「20年超」は同１・６％ポイント低下の14・５％とそれぞれ減らした。10年固定が増えたのは各金融機関がキャンペーンを相次ぎ打ち出したことも関係している。
また、住宅購入者のうち、フラット35を利用した人は、新築住宅では同17・２ポイント低下の12・８％、既存住宅では同16・３ポイント低下の20・０％とともに大幅に減った。利用者が変動金利に傾斜したほか、今年から住宅金融支援機構がフラットの適用基準を大きく緩和し、パイが広がったことが利用率低下につながった側面もある。調査は首都圏で住宅を購入した１１２３人のうち、民間住宅ローンを利用した７８０人とフラット35を利用した３６３人からそれぞれ回答を得た。
変動金利型ローンの利用が増えていること及び変動金利型ローンの金利リスクの怖さについては、昨年11月と今年3月にこのブログに書いたところで、改めて繰り返すことはしませんが、まだお読みになられていない向きには下の記事をご覧願えればと思います。
（参考）
○「変動金利の金利見直し」（2006.6.25）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/9341938.html
○「変動金利が人気？」（2008.11.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/45581769.html
○「ミスリード？？？」（2009.2.7）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/46874700.html
○「変動金利の罠･･･改めて警戒警報」（2009.3.20）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/47469155.html
日本でもローン破綻のマグマが・・・
それにしても、米国のサブプライムローン問題の大きな要因のひとつが変動型ローンの金利上昇に伴う返済額増加にあったという事実・・・当初期間だけの大幅な優遇金利（tieser）を使った「変動型ローン」（その多くは2年固定らしい）が、ＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）のＦＦ金利引き上げ（2004〜2006年頃にかけてのたった2年間で４％もの急上昇）を受けて、ローン金利も大きく引き上げられ、返済が困難になる人が多発した事実・・・は、日本でも他山の石として教訓にすべきであるにもかかわらず、全く逆の方向に進んでいます。
○「サブプライム・ショックその２」（2007.8.18）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/35733352.html
○「サブプライム・ショックその１」（2007.8.18）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/35733164.html
ローン返済に比して比較的所得が高く、多少ローン返済額が増えても支障のない方や、比較的短期間、例えば５年、10年程度以内でローンを完済できる見通しのある方などであれば、目先、低金利の「変動金利型」を選ぶのも一定の合理性がありますが、
今、変動金利型を選んでいる方の多くは、２０〜３０歳代の若年層で所得の比較的少ない方が、ぎりぎりでローンを組んで住宅を買おうと、少しでも目先の金利が低い変動金利型を選ぶ方も少なからず（実はそういう方こそ金利変動リスクに脆弱なわけですからできるだけ長い固定金利を選ぶべきなんですが、逆の選択をしている・・・）、いずれ日本でも金利上昇局面で返済困難になる借入者が多発することは間違いない・・・今もそのマグマがどんどん溜まり続けている・・・と、私は強く懸念しています。
行政・立法の不作為は？？？
金融庁は、住宅ローンについて、先に、実態を伴わない「優遇金利」という広告表示をやめるよう規制を強めた経緯はありますが、そんな小手先の消費者保護ではなく、もっと本質的な「金利変動リスクに関する顧客説明責任」を金融機関に対して求めていくべきではないかと考えます。
○「優遇金利」が消える？？？」（2009.6.21）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/48701323.html
銀行は、変動金利型ローンで以って、金融のプロである自分たちでさえ負えない金利変動リスクを消費者に負わせるわけですから、厳格にきちんとした説明責任・・・形式的な同意書徴求程度ではなく、米国のように最悪金利シミュレーションを用いた説明などを行うべきではないかと考えます。
今現在は、金融庁では、銀行に対する監督指針（主要行等向けの総合的な監督指針 21年7月）の「�掘檻魁檻獲�用者保護のための情報提供・相談機能等」の章において次のように定めているにとどまります。
（主要行等向けの総合的な監督指針からの抜粋）
住宅ローン契約については、利用者に適切な情報提供とリスク等に関する説明を行うこととしているか。特に、金利変動型又は一定期間固定金利型の住宅ローンに係る金利変動リスク等について、十分な説明を行うこととしているか。
説明に当たっては、例えば、「住宅ローン利用者に対する金利変動リスク等に関する説明について」（平成16年12月21日全国銀行協会申し合わせ）に沿った対応がなされる態勢となっているか。また、適用金利が将来上昇した場合の返済額の目安を提示する場合には、その時点の経済情勢において合理的と考えられる前提に基づく試算を示すこととしているか。
米国では貸付真実法（Truth in Lending Act）に基づく「レギュレーションＺ」（regulation Z）と呼ばれる規定で以て、変動型住宅ローンについては過去15年間の金利変動実績に基づいたシミュレーション（又はキャップ付きローンの場合は最悪金利シミュレーション）による顧客説明が求められています。
日本で過去15年といえば「失われた15年」の超低金利時期に当たりますから、シミュレーションの妥当性から言えば20年間は必要かも知れません。
消費者庁を設置して消費者保護の強化を図ろうとしている日本において、消費者にとって人生最大の買物に際しての巨額の住宅ローンであればこそ、金利変動リスクの顧客説明責任に関して、行政又は立法による的確な対応を望んでやみません。
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