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先だって、最近のローン選択の傾向として変動型が増えているということに警鐘記事を書いたばかりですが、金融のプロである銀行でさえとりきれない金利変動リスクは、個人にとって、やはり怖いものです。
○「ローン破綻のマグマ」（2009.10.4）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49480768.html
ところで、日付が変わりましたので昨日のことになりますが、（地銀を始め長期の固定ローンの品揃えが乏しい）地方都市にお住まいの住宅ローン返済中のある方から、以下のようなご相談をお受けしました。
ある意味、変動タイプのローンを返済中の方の借り替えに関するティピカルなご相談内容でもありましたので、概要をここでご紹介させていただきます。
その方がローンを借り入れたのは今から約６年前。
「３年固定ローン」当初３年間１％台後半の金利で約2,700万円を35年返済で借り入れ。
その後３年経過時の金利見直しで２．８％に適用金利が上昇。
さらに、今回、２回目（当初から６年目）の金利見直しで、銀行から３．１％の金利案内が届いたのだそうです。現在のローン残高は約2,400万円弱。
金利が着実に上がっていく様子を見て、漠然とながら大きな不安にとらわれ、「すぐに金利が急上昇するわけではないにしても、まだ子供も小学生と小さく早期に完済できる見通しがあるわけでもない。残り３０年間の返済期間を考えると、いずれ金利がもっと上がって大変なことになりかねない。借り換えをしたほうがいいのではないか・・・」という趣旨のご相談内容でした。
ご本人は、どのようなローンに借り換えをすればいいのか未だ具体的なイメージを持ち合わせていらっしゃるわけではなくて、漠然と「借り換えすれば何とかできるのかな」というご様子でした。
また、最近、いくつかの銀行の担当者が借り替えローン獲得の営業で自宅を訪問してくるとのことで、どんな商品を選べばいいのか考えもまとまりきれていないご様子でしたので、私からは「借り替えの目的を明確にしましょう」との趣旨にて次のようなアドバイスをさせていただきました。
(アドバイスの趣旨)
●ご相談のケースでの借り替えの目的は「将来の金利上昇リスクを回避」することにある。
したがって、たとえ目先の金利が低くても半年ごとに金利が変動するタイプの「変動金利型」や最初の数年（例えば「３年」など）だけ金利が固定されその後金利が変動する「固定金利期間選択型」など将来の金利が確定できないタイプの商品を選ぶのでは借り替えの意味がない。
例えば、３年固定などでは最初の３年間だけ金利を低く抑える特別金利（優遇金利）が適用される商品が多いが、その特別な低金利の恩恵が受けられるのは最初の３年間だけのこと。
その３年間に借り替えによる利息差が多少稼げるとしても、４年目以降はまた金利リスクに晒されることになる。
「３年固定」（ご相談事例では6年目から3.1%）から「3年固定」（借り替え後のローンの１％台の特別金利）へ借り換えれば、金利差がかなりあるためなんだか得しそうな気がするものの、金利差が確定できるのはその３年間分だけに過ぎず、ローン借り替えにかかる何十万円もの諸経費を考えると、手間隙・経費をかけてまで借り替える意味があるとは考えにくい。
●したがって、今回のケースでは、「借り替えの目的」が将来の「金利変動リスクをヘッジすること」にあることを明確にしてローンを選ぶことが肝になる。
つまり、目先の金利が多少高くても、できるだけ長めの固定金利型を選ぶのが借り換え目的に適う。
その点で、地銀を始めとして長期の固定ローンの品揃えが乏しい地方都市においては、残期間３０年にわたり金利を固定できるフラット35は有用な選択肢のひとつ。フラット35なら通常のローンの場合に数十万円かかる保証料がかからないため、ローン借り替え時の初期負担を減らすことができ、借り替えには向いているかもしれない。
※ただし、フラットは保証料がかからない一方で団体信用生命保険料が融資実行時以後、毎年1回、年払いでかかってくることに留意が必要。
○「借り換えフラット」（2009.8.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49272185.html
●フラットの金利水準は、多くの銀行で現在２．８〜２．９％前後のところが多い。
モーゲージバンク（「楽天モーゲージ」や「ＳＢＩモーゲージ」などの住宅ローン専門会社）ではもっと金利が低いところがあり、金利２．６４％というところもある。
※ただし通常の銀行の融資手数料が５万円前後のところ、これらモーゲージバンクでは「融資額×２．１％」とか「融資額×１．０５％」）と手数料が高く設定されている商品であることに留意
いずれにしても、３年ほど前に「ゼロ金利」が解除されたにしても、日銀の誘導目標金利が引き続き僅か「０．１％」という歴史的な超低金利水準にある現時点の金利水準で以て、将来３０年の金利を固定できるのは、ある意味千載一遇の機会かもしれない。
少なくとも、今返済中の３年固定ローンが今回の６年目の金利見直しで３．１％に上がることに加えて今後の更なる金利上昇の余地を考えれば、それよりも低い２％台の金利水準で全期間固定ローンに借り換えできるなら、数十万円の借り替えコストをかけてでも借り換えの意味は十分にあると思う。
（以上、アドバイスの趣旨でした。）
ローンを借り替えるとなれば、なんとなく漠然とできるだけ金利が低い金利タイプのローンに流れてしまいがちになりかねない危惧を覚えますが、全期間固定から全期間固定への借り替えのように金利差を確定できる借り換えなら金利水準の低さ（金利差）で選べばいいとしても、変動金利型や３年固定など固定金利期間選択型ローンから借り替える場合には、現行ローンに比べて低い金利の商品に借り替えるという発想ではなく、場合によっては金利水準が多少高くなっても、将来もっと金利が上がるかもしれないリスクをヘッジするために全期間固定型、２０年固定、１５年固定などできるだけ固定期間の長い商品に借り替えるというコンセプトで考えるのが適当だと思います。
「ローン借り替えは目的的に」と以前このブログに書きましたが、今回はまさにそんな趣のご相談対応をさせていただきました。
（参考）このブログの「借り替え」に関連する参考記事
○「ローンの借り換え」（2006.7.15）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/12240784.html
○「ローン借り換えは目的的に」（2008.5.24）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/42549932.html
○「借り換えフラット」（2009.8.30）
http://blogs.yahoo.co.jp/iku_yamakawa/49272185.html
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